从关键词看土地使用权续期问题

11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》出台，对于大众关心的产权保护问题作了说明和安排。其中，意见第十条“健全增加城乡居民财产性收入的各项制度”中明确提出，要“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。

 

关键词一 稳定预期

 

此次出台意见有望进一步统一“房与地”权益的年限问题，有利于稳定公民针对房产权益的长久预期。土地使用权是不动产权益的重要组成部分。1990年的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二章“土地使用权出让”中明确，我国土地使用权出让最高年限中居住用地为七十年。而根据物权法规定，房产所有权属于个人。房地权益年限的相对不匹配，需要相关意见及立法引导。

 

从实际行业反馈来看，近年土地使用权到期续期问题引发较大关注。在上个世纪80年代，深圳、青岛等地开始对土地使用权出让先行先试，而当时国有土地使用年限尚未出台明确规定，因而有出现住宅用地非70年土地使用权的情况。上世纪90年代初期，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，也有地方政府灵活施行政策，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续。因而目前已有部分20年使用权的住宅用地到期，如今年年初温州部分土地使用权到期，深圳、青岛等地也有前例，这均引发社会高度关注。进一步稳定社会预期有利于行业稳定发展。

 

1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。”物权法第一百四十九条“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

 

此次中央关于产权保护制度顶层设计指出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，是对大众关注的土地权益延续问题的回应，未来个人住宅用地使用权到期后续期问题将进一步有法可依。通过稳定社会预期导向，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期，是促进我国经济社会稳步发展、依法治国水平不断提升的应有之义。

 

关键词二 如何续期？

 

土地使用权到期自动续期，其执行标准是市场最为关心的话题。

 

国家层面尚未出台相关具体细则。根据《中华人民共和国物权法释义》对第一百四十九条的条文注释：本法对建设用地使用权期间届满后，区分住宅和非住宅分别做出了规定。对于住宅建设用地使用权期间届满的，采取自动续期的方式，续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。迄今，对于土地到期后的续费问题，包括费用标准及续费方式国务院均未作相关的规定。

 

地方的相关法规也不完备。仅部分城市就实际情况制定地方法规，但续期费用标准和方式也并不统一。深圳2004年出台《深圳市到期房地产续期若干规定》第三条“到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付；土地租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布。”青岛拟以区域过去1年的平均地价为计算标准，以基准地价的60%补交土地出让金。可见，现有城市的土地使用权延长方式，更多针对的是早期使用年限较短的土地，对于未来更长期的土地使用权续期尚缺少完善的参考范例。

 

土地使用权到期续费问题，虽然短期内对于业主居住自用影响不大，但对于未来二手房交易计价则会有较大影响，及早明确相关续期标准较为必要，同时续期标准的科学性、合理性、可持续性也十分引人关注。我们认为，根据此次意见的导向，土地使用权续期方式、费用标准一方面需考虑我国各城市房地产特别是土地市场发展现状，同时更要考虑我国居民住房消费水平与承受能力，还要综合考量与房地产交易、持有等方面的各类长效机制相协同，最终促进行业的健康持续发展。

 

关键词三 农村土地改革

 

此外，意见还提出，深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。这是对农村土地改革深化和农民财产权益保障的再次强调。

 

农地流转完善，农民财产收益增加。意见延续此前农村土地改革一系列政策，要求落实农地用益物权，增加农民财产收益，农民收入将有切实增长。在当前鼓励加快农业转移性人口市民化的背景下，农民收入的增加和权益的保障，也有利于促进农民在城镇购房、租房等长期居住行为，有利于城镇新市民各类需求的稳步增加。

 

肯定土地使用权续期、推动加快法律研究，更好的实现未来产权受保护、未来土地使用权有保障。当然，由于对土地使用权到期后续费相关具体的细则尚待研究，未来续费方式和标准将成为市场焦点，此次意见已表明了“公民财产长久受保护”的导向。我们认为，此次意见出台，预期引导作用十分明显，不仅有助于短期的行业稳定运行，也为房地产长效机制的建设营造了更为有利的环境。