法办函[2016]712号 最高人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的函

最高人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的函

法办函[2016]712号      2016-11-22

住房城乡建设部办公厅：

　　你办《关于请协商研究商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题的函》(建办法函[2016]618号)收悉，经研究，现将有关问题答复如下：

公司与其股东为不同民事主体

　　一、商品房预售资金属房地产开发企业所有，但不能用于偿还房地产开发企业股东个人债务。公司作为企业法人享有法人财产权，与股东个人财产相互独立。股东的责任财产包括对公司享有的股权。

　　二、对商品房预售资金施行监管是商品房预售制度的重要组成部分，应当确保预售资金用于商品房工程建设。对于商品房预售资金能否以及如何查封、扣押和冻结等，涉及到商品房预售资金的监管方式、监管效果，法院审判权、执行权行使，当事人诉权保护等诸多方面，比较复杂，需进一步加强调研，甄别不同情况后妥善处理。

　　联系人：最高人民法院民事审判第一庭 王丹

　　电话：67556766

　　最高人民法院办公厅

　　2016年11月22日

　　最高人民法院办公厅秘书一处 2016年11月23日印发

　　相关背景——

　　所谓商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、房款包括购房贷款以及其他形式的全部购房款。在商品房预售交易过程中，房地产开发企业不得直接收取预购人的商品房预售款，而应由预购人按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售资金专用账户。

　　商品房预售后，各银行发放的按揭贷款必须直接划入该商品房预售资金专用监管账户内，不得直接划扣给房地产开发企业或挪作他用。

　　首先要求房地产开发商在选定的放贷银行设立一个预售款专用账户，该账户由银行预冻结，开发商只能在严格监管下对该账户的资金实行专款专用。不论是期房承购者所付的首付款还是购房按揭贷款都存入该账户，开发商不得直接收存预售款，但可以分别在基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个节点，向监管单位书面提出一次不超过全部预售资金总额25%的放款申请，经监管部门审批通过后即可使用该部分预售款。

　　此外，开发企业在办理预告登记备案、确权备案等手续时，应向不动产登记中心提供监管银行出具的含有购房人、栋号等相关信息的商品房预售资金(含定金、首付款、房贷等全部房款)全部存入监管账户的凭证。

　　因此，最高院在答复住房城乡建设部办公厅时明确了以下两点：

　　一、商品房预售资金属房地产开发企业所有，但不能用于偿还房地产开发企业股东个人债务。公司与其股东为不同民事主体，公司作为企业法人享有法人财产权，与股东个人财产相互独立。股东的责任财产包括对公司享有的股权，但不能以公司财产偿还股东个人债务。

　　二、对商品房预售资金施行监管是商品房预售制度的重要组成部分，应当确保预售资金用于商品房工程建设。对于商品房预售资金能否以及如何查封、扣押和冻结等，涉及到商品房预售资金的监管方式、监管效果，法院审判权、执行权行使，当事人诉权保护等诸多方面，比较复杂，需进一步加强调研，甄别不同情况后妥善处理。