跨地区预缴增值税问题

（2）房开企业预收款时的预缴税款与跨地预缴税款的不同

在上面讨论的比较多的跨地预缴税款外，房地产开发企业还有一个预缴税款就是下表所列示的内容：

这是在预收款项时的预缴，那这个预缴是在哪儿预缴呢？如果机构与房产所在地一致，那由机构向主管税务机关预缴税款即可，如果是跨地域的，这是没有明确出来的，上面税务机关的解释中也未进行细化。如果还从利益相关的角度考虑，在所在地预缴更有合理性，当然机构所在地税务机关可能认为在机构地预缴，这就会有争议。对于这一点，各地税务机关在上面的解释中只是说明了异地预缴的分析，这通常是在纳税义务发生时需要界定分配的规则，对于预收款下的预缴税款，如果是所在地预缴，那将来还要按上面的规则进行“多退少补”，如果在机构所在预缴，那就相对简单一些，只是所在地税务机关延迟到纳税义务发生时取得税款。因为本身就是利益分配，收到款项时的预缴是时间跨度上的预缴，两者是不同的概念。

不过由于营改增实施时间还短，这种情形还是不多见，建议纳税人还是多听一下主管或跨地区税务机关的建议。如果能够属地化公司运营，就不会存在上面的差异之争了。

[1]十、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题

目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。

本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，即在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的小规模纳税人，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。

[2]市州内跨县（市、区）开发房地产项目，是否应在不动产所在地预缴增值税？

在市州内跨县（市、区）开发房地产的，不在不动产所在地预缴增值税，应在机构所在地申报缴纳增值税。

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

[3] 4月30日前取得的不动产

[4] 5月1日后取得的不动产

跨地区转让不动产，这些问题你看得过吗

其实转让不动产，这儿是相较于房开企业销售开发项目的不动产，是不同的计税规则。即使自己建的，也不能按房开企业销售不动产的计税规则来套用，由此，我们还真需要特别清晰的关注一下，有哪些适用情形是这样的：

注：上表中的旧不动产指2016年4月30日前取得的不动产，新不动产指2016年5月1日取得的不动产（含自建方式形成的不动产）

在这儿我们要确定如下几个概念：

（1）   什么是“取得”

在国家税务总局公告2016年第14号中规定：取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

（2）   如何差额扣除

非自建、选择简易计税方法的情形是可以差额扣除的，注意啊，并没有说明是营改增前、营改增后的差异，只要是营改增后转让计算增值税，都是可以差额计算增值税的。但是差额扣除是需要提供凭证的：

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。

那这儿就有问题了，这些凭证如何跟上面的“取得”进行对应呢？

（3）   跨地区销售不动产时的发票开具与税款缴纳

《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函(2016)145号）规定：纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票（以下简称增值税发票）。

其实关于这一点，不涉及跨地区的也是这样操作的，对于已实施小规模纳税人自开专用发票试点的鉴证服务和建筑服务、住宿业服务的企业来讲，也仍是要依照此规定实施的，找地税机关对接此项业务。所以大家看到，对于异地的来看，都是定的征收率5%，这就是分不清的节奏，因此采用的简化的处理方式。

小编也不作多猜测了，直接找了两个地方税务机关的意见：

上海与河北税务机关的意见中：

http://www.dlsstax.com/index.php?m=Index&c=Content&a=index&cid=463&aid=1707&kw=%E4%B8%8D%E5%8A%A8%E4%BA%A7

上海的意见是一般纳税人自开具，小规模纳税人代开具，但享受免税项目的除外。

http://www.dlsstax.com/index.php?m=Index&c=Content&a=index&cid=463&aid=2090&kw=%E4%B8%8D%E5%8A%A8%E4%BA%A7 

河北国税的意见是一般纳税人自开具，小规模纳税人普通发票自开具、专用发票代开具的方式，河北国税的意见比较的正统一些的。感谢猫咪老师与姜米老师的咨询意见。

但是我们还要考虑一个问题，即地税机关代征税款的问题，这个代征并不是能够征全部的，我们来看看国家税务总局公告2016年第14号的表述：

一般纳税人转让取得的不动产，虽分4月30日前与5月1日后的情形，但在预缴税款的计算上却是一样的，向地税机关预缴税款，如果用的是简易计税方法的，那预缴的增值税和计算申报的是一样的，如此延伸小规模纳税人，那也是一样的。如果是一般计税方法的，那预缴与计算申报是无法匹配的，这一点需要关注到，地税机关代征的并不是最终的结果。

关于这一点，我们就基本清楚如何代开或缴纳（预缴）税款了，这是有利的参照样本。