买卖存量房涉税及优惠政策

卖方涉税

　　一、卖方增值税：

　　（一）单位（一般纳税人）

　　含税销售额/（1+10%）×10%-进项税额

　　销售其2016年4月30日前取得的（不含自建），可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

　　纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　（二）单位（小规模纳税人）

　　销售其取得（不含自建）的（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　（三）个人

　　销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

　　1.个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税；

　　2.个人销售自建自用住房免征增值税；

　　3.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税（包括：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权）。

　　（增值税附加原则上随着增值税的减免而减免）

　　二、增值税附加

　　以缴纳的增值税金额为计税依据，区级综合税率为12%，县级综合税率为10%。

　　其中：从2019年1月1日至2021年12月31日，对个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房）增值税附加一律按50%的幅度减免

　　三、卖方所得税

　　（一）单位：企业所得税

　　按照相关企业所得税规定，将销售额纳入销售当月（季）收入，按规定预缴并在次年规定期限内进行汇算清缴。

　　（二）个人：个人所得税

　　以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，再按20%的适用税率计算缴纳“财产转让所得”项目个人所得税。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，对其实行核定征税。其中：

　　1.对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房（住房）取得的所得，继续免征个人所得税。

　　2.以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

　　（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

　　（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　3.通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

　　四、卖方印花税

　　按照按所载金额的0.5‰计算。其中：个人销售或购买住房，免征印花税。

　　五、卖方土地增值税

　　1.适用税率

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

　　超过扣除项目金额50%—100%的部分，税率为40%；

　　超过扣除项目金额100%—200%的部分，税率为50%；

　　超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　2.扣除项目包括：

　　（1）提供取得房产相关凭据（发票、契税证明、合同协议及支付凭据、司法文书）的，按凭据记载金额并每年加计5%计入扣除项目。

　　营业税发票及其他凭据，按照发票或凭据所载金额；增值税普通发票，按照发票所载价税合计金额；增值税专用发票，按照发票所载不含增值税金额。

　　合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　（2）提供评估机构出具以“重置成本法”评估建筑物的重置成本价格的，按评估价格以及取得土地使用权凭据记载金额，计入扣除项目。

　　（3）其他扣除项目：转让房产时缴纳的营业税及其附加、印花税；因计算纳税的需要支付的房产评估费；取得房产环节契税（评估价格中已含契税的除外）。

　　3.无法查实计算扣除项目金额的，按照定率征收土地增值税。

　　4.其中

　　（1）个人转让住房免土地增值税；

　　（2）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

买方涉税

　　一、买方契税

　　按不含增值税的交易价格×税率征收契税，契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。其中：

　　1.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　2.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)

　　3.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。（不包括遗嘱继承）

　　二、买方印花税

　　按照按所载金额的0.5‰计算。其中：个人销售或购买住房，免征印花税。