个人、单位出租（使用）房屋如何计算缴纳房产税？

　　1.企业将购买的房产自用，缴纳房产税时计税依据是什么?

　　答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)和《山东省人民政府关于贯彻执行<中华人民共和国房产税暂行条例>施行细则》(鲁政发〔1986〕119号)规定，房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳;没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

　　2.我公司将自有房产出租，应如何计算缴纳房产税?

　　答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)和《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定，房产出租的，以不含增值税的租金收入为房产税的计税依据，按照12%的税率计算缴纳房产税。

　　免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。

　　根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

　　3.个人所居住的住房，是否缴纳房产税?

　　答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第五条规定，个人所有非营业用的房产，免纳房产税。

　　4.我公司为增值税小规模纳税人，出租自有房产，房产税有优惠吗?

　　答：根据《山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知》(鲁财税〔2019〕6号)规定，自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人减按50%征收房产税。

　　根据《山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于疫情防控期间房产税城镇土地使用税减免政策的通知》(鲁财税〔2020〕16号)和《山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于延续实施房产税 城镇土地使用税减免政策的通知》(鲁财税〔2020〕25号)规定，因疫情影响遭受重大损失，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请困难减免税。

　　对增值税小规模纳税人，自2020年1月1日至2020年12月31日，可申请免征房产税、城镇土地使用税。

　　5.个人出租住房，应如何计算缴纳房产税?

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》((1986)财税地字第8号)规定：“十四、根据房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。因此，个人出租房屋，应按房屋租金收入征收房产税。”

　　根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

　　根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条规定，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

　　根据《山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知》(鲁财税〔2019〕6号)和《山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于疫情防控期间房产税城镇土地使用税减免政策的通知》(鲁财税〔2020〕16号)和《山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于延续实施房产税 城镇土地使用税减免政策的通知》(鲁财税〔2020〕25号)的规定，个人出租住房按小规模纳税人自2019年1月1日至2021年12月31日，减按50%征收房产税，并且2020年1月1日至2020年12月31日，可申请免征房产税。

　　6.企业开办学校自用的房产，是否征收房产税?

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》((1986)财税地字第8号)规定：“十、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。”

　　7.房屋转租收入，是否需要缴纳房产税?

　　答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。

　　8.企业出租房屋，租赁双方协商租赁期前两个月免租金，免租期间还需要缴纳房产税吗?

　　答：根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　根据《山东省财政厅 国家税务总局山东省税务局关于出租人为服务业小微企业和个体工商户减免租金有关房产税城镇土地使用税政策的通知》(鲁财税〔2020〕27号)的规定，自2020年1月1日至2020年12月31日，出租人为服务业小微企业和个体工商户减免租金的，对减免租金部分所对应的房产、土地，可按减免租金的月份数和减免比例减免房产税、城镇土地使用税。

　　9.房地产开发企业将自己开发的商品房自用，需要缴纳房产税吗?

　　答：根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条规定，房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

　　以上内容仅供参考，具体以法律法规及相关规定为准。

　　来源：国家税务总局山东省税务局12366省级中心

　　审核：国家税务总局山东省税务局财产和行为税处

　　编发：国家税务总局山东省税务局办公室

　　时间：2020年8月3日

企业空置或向个人出租住宅房产税的处理分析

　　某工程建设单位因中标外地工程，在当地买了一套住宅用于居住，当工程结束后，此住宅处于一直空置状态，企业想知道，企业在一直空置状态下，房产税应该怎么缴纳?如果把房子出租给个人居住，房产税又该怎么缴纳?之前因空置状态下，忘缴纳的税款，除了补缴房产税外，滞纳金又是怎么加收的?

　　我们针对这个问题，对企业拥有的住宅处于空置状态或出租给个人居住的情况下，涉及的房产税进行一下分析：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。房产的余值是依照房产原值一次减除10%至30%后计算，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　住宅在空置状态期间，根据上述规定，应该按照房产余值计算缴纳房产税，税率为1.2%。

　　出租给个人的期间，应该按照房产租金收入计算缴纳房产税，那么税率为12%?还是有什么优惠的政策呢?根据《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)第二条规定：对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。这个公告执行日期是2021年10月后，所以企业在2021年10月的房产税应该是按此规定的税率4%。那如果在2021年10月前出租给个人居住的，适用的税率又是多少呢?《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第四项规定：对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

　　也就是说自2008年3月1日起，企业出租给个人用于居住的住房，房产税的税率为4%。如果是小微企业，可以根据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)第三条规定，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加;第四条规定，增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受本通知第三条规定的优惠政策。”此公告执行日期是2019年1月1日至2021年12月31日，但《关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第10号)将其延续2024年12月31日。

　　关于滞纳金，《中华人民共和国税收征收管理法》(2015修正)中第三十二条规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。那么如果拖欠的税款时间太长，加收的滞纳金已超过了税款本金，是否可以适用《中华人民共和国行政强制法》第四十五条第二款“加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额”的条款呢?在实务中还是有较多的争议，在实际案例中有“支持不超过本金”的，也有“不支持以本金为限”的。所以，企业在业务执行过程中，还需提高纳税意识，不要因为小税种而忽略了税款的缴纳，而产生高额的滞纳金。到时，除了补缴税款和滞纳金外，还会影响企业的纳税信用等级。

　　来源：天扬财税    2022.08.03