新营改增视角下的经营租赁：我们到底租的是什么？

现实生活中，不动产和动产租赁有时候是混在一起的，比如租办公楼同时租赁办公设备之类，那么这种组合租赁的情况下如何处理增值税？

动产or不动产

先摘抄两个文件：

《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》（1988年）规定“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”

《财政部、国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税[2009]113号）规定：“以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。”

不动产除了建筑物和构筑物外，一般还认为包括附着物，附着物是依附在房屋等建筑物上而且不能分离的物，一旦分离，该物就可能失去绝大部分的使用价值，如空调、浮雕、吊顶等。附着物虽是独立存在的物，但却不能独立发挥效用。

根据附着物的概念，来看财税[2009]113号文件中的“给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。”，很明显，113号文件中的列举的大多是附着物。

因此，我们是否可以推理，“构成附着物的设备属于不动产租赁，否则可能属于动产租赁”？

消耗品，租赁 or 销售

很多企业提供不动产租赁同时，除了提供设备，还会提供部分消耗品，比如租复印机附送部分办公纸，这部分消耗品属于动产租赁吗？

《合同法释义》指出“租赁物必须是有形的财产，这是租赁合同的特征之一.......非消耗物是指能够多次使用而不改变其形态和基本价值的物。一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作为租赁物，如洗涤用品、粮食等，因为这些物品一经使用，就已丧失其自身的价值，甚至物本身已经消失了，根本不可能再要求出租人返还。因此，消耗物不能作为租赁合同的标的物。”

按上述说法，消耗品不构成租赁合同关系，那是否属于买卖合同关系？

无形资产不能租吗？

新营改增文件规定“经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。”很明显排除了无形资产租赁。

《合同法释义》指出“租赁物必须是有形的财产，这是租赁合同的特征之一。......无形的财产不能作为租赁的标的物。这是与租赁合同中承租人占有、使用租赁物的特征紧密联系的。”

无形资产租赁也是合同法的一个难题，因为电子化网络化的发展，越来越多的动产需要依靠无形的软件、网络等才能使用，因此动产租赁完全排除无形资产现实中很难区分。”

参考：《外商投资租赁业管理办法》规定“动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一”（现在改为三分之二了）

维修费问题

《合同法》第213条规定“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”很明显，合同法将租赁物维修纳入租赁合同关系，但是不能据此就将维修完全归入租赁合同关系。因为，合同法虽然将维修义务由出租人承担，但是并不排除部分情况下，根据其他法律、交易习惯和当地风俗，承租人也会承担维修义务。

因此，从税法角度说，我们不能推理出租人提供的维修服务一定属于租赁服务，而首先需要根据合同条款结合法律、交易习惯和当地风俗等情况具体分析这个维修义务属于谁。

同时，即使认定出租人需要承担维修义务的情况下，也无法推理出租人提供的维修服务一定属于租赁服务，因为，维修服务是否能构成合同的主给付义务还是需要根据合同条款结合具体情况进行具体分析才能确实的。当然，也有人认为，即使只构成从给付义务也可以作为价外费用征收增值税。