物业管理服务中收自来水水费增值税政策13个实务问题

政策规定：

《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年54号）规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

本公告自发布之日起实施。2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整；未处理的按本公告规定执行。

备注：公告自发布之日是2016年8月19日。

总局解读：

一、有关背景

2016年5月1日全面推开营改增以来，我们陆续接到各地税务机关和纳税人反映，物业公司提供物业服务时代收水费，若按适用税率征收增值税可能导致税负上升，为稳定营改增后物业公司税负水平，经研究，我们制发公告，对于物业公司收取的自来水水费给予一定的特殊政策安排。

二、主要内容

提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时，纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。 

小陈税务收集的实务问题：

1.政策适用范围实务问题一

按照总局的解读，该政策是针对物业公司的，但是实务中存在一些公司（比如一些典型的国企改制的***实业公司）名称中不是物业，但是有物业经营范围，提供物业服务，也应该能适用该条政策。

2.政策适用范围实务问题二

纳税人采用“收取的自来水水费按照简易计税差额缴纳增值税缴纳增值税”，是否必须同时提供物业服务呢？

【例1】房主企业A把房子出租给企业B，租房合同约定物业费由房主企业A缴纳，但是企业B发生的水电费由其自行向物业公司缴纳，那么物业公司收企业B得水费可否“按照简易计税差额缴纳增值税缴纳增值税”，小陈税务个人理解，公告的目的是“稳定营改增后物业公司税负水平”，应该是可以的，最后以当地税务机关的口径为准。

【例2】物业公司仅对客户提供收取水费，没有任何其他物业收费关系，可否“按照简易计税差额缴纳增值税缴纳增值税”，小陈税务个人理解，属于特色政策，看当地的口径。

3.提供物业管理服务的纳税人，向服务接收方收取的电费没有特殊政策

上述政策是为了解决物业管理服务的纳税人水费转售的税率/征收率差的问题，即物业管理服务的纳税人销售水费按照国家税务总局公告2016年第54号文件发布之前，应该按照一般计税方法适用税率13%计算缴纳增值税，但是物业管理服务的纳税人从自来水公司获取的水费的进项适用征收率为3%，所以产生税率/征收率差的问题。

而转售电费，一般纳税人采用一般计税方法，销售和购买电费适用税率都是17%。

4.一般纳税人和小规模纳税人都适用上述政策。

5.政策是“简易计税差额缴纳增值税缴纳增值税”，其适用的征收率3%，不管向服务接受方开具增值税专用发票还是增值税普通发票，适用的征收率都是3%。

6.政策中既有“简易计税”和“差额政策”，是否需要备案，请咨询当地税务机关。

7.“简易计税差额缴纳增值税缴纳增值税”，但是可以对外全额开具专票。

8.差额扣除内容限定为“自来水水费”，不包含污水处理费等。

特别提醒，差额扣除内容是“收取自来水水费”中对应的向自来水厂购买的自来水费，包括消耗性的差异，实务中会出现缴纳的自来水量（总表）大于收费自来水的量（各家分表）。

但是物业公司自用的自来水，不能差额，所以物业公司将自用的水费和“收取自来水水费”的成本分开核算，不然税务局不认可对应的水费差额。

9.差额计税公式

应纳税额=（收取的自来水水费含税-对外支付的自来水水费含税）/（1+3%）╳3%

10.“其对外支付的自来水水费”需要取得发票或财政票据，不一定要取得专票，取得普票也可以差额。

11.“其对外支付的自来水水费”即使取得增值税专用发票，也不能抵扣进项税额，实务中为了防止产生滞留票，建议一般纳税人将上述专票认证后做进项税额转出。

【例3】提供物业管理服务的纳税人转售自来水费选择简易计税差额纳税，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税，其中向服务接受方收取的自来水水费8.24万（含税），对外支付的自来水水费7.21万元（含税），应纳税额=（8.24万-7.21万）/（1+3%）×3%=0.03万元。

物业管理服务的纳税人可以向服务接受方全额开具增值税专用发票，即可以开具自来水水费8.24万（含税）的专票。

12.思考：总局发布上述政策，是不是说提供物业管理服务的纳税人同时向服务接受方同时提供销售水电和物业服务，不能采用混合销售政策，大家可以讨论哦！

13.会计处理：等财政部发布新的《增值税会计核算办法》