集资建房怎样征税

　　针对一些地区出现的部分单位以集资合作建房的名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等行为，2006年建设部会同监察部、国土资源部曾联合发布了“关于制止违规集资合作建房的通知”，明确一律停止审批党政机关合作建房项目，严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。我们抛开这一现象，单从税收的角度来考虑，“集资建房”税收问题又该如何对待呢？

　　目前，有关“集资建房”征税的说法不一，尤其是多年来国家税务总局没有就“集资建房”是否征税做过明确的规定，这样各地在执行中掌握尺度也有所不同。为了便于理解，笔者结合现行税收政策对“集资建房”征税与否做一下分析。

　　所谓“集资建房”，是建房单位向集资者筹集资金建设住房的一种形式，分“集资”和“建房”两个环节。“集资”是由集资者个人出资，单位集中管理，作为建房的资金来源；“建房”是由单位向住房建设行政管理部门申请“集资建房”，经审查批准后发给《集资建房许可证》，建房单位按规定程序办理计划、立项、土地使用、规划审批等手续，房屋建成后按事先约定进行分配。

　　关于纳税问题，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条规定：“条例第一条所称提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下简称应税行为）。但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在内。前款所称有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产”。同时，《国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复》（国税函[2005]334号）规定，纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章缴纳营业税。此外，国家为了配合住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，在1999年下发了《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号），文件规定，为了支持住房制度改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入、暂免征收营业税。

　　这里需要特别指出的是，2007年2月份财政部、国家税务总局下发的《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》(财税[2007]l3号)明确：一、根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织(以下简称单位)在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税；二、除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额；三、对职工取得的上述应税所得，比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》 (国税发[2005]9号)规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税，即先将全部所得数额除以12，按其商数并根据个人所得税法规定的税率表确定适用的税率和速算扣除数，再根据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数，按照税法规定计算征税。

　　综合以上，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》的规定，笔者认为“集资建房”属于有偿转让不动产所有权的行为，均应按照“销售不动产”税目征收营业税。即“集资建房”房屋建成后，凡单位为集资者办理房屋产权手续，集资者拥有全部产权或有限产权的，应按“销售不动产”税目征收营业税；凡单位不与集资者办理产权转移手续，但集资者具有永久使用权的，视同销售不动产征收营业税。而对于符合当地住房制度改革规定的，按房改成本价、标准价出售给本单位职工的集资建房，经地税机关审核后，暂免征收营业税。如果单位以低于建造成本价格福利分房，那么职工所获得的差价部分要按照财税[2007]l3号文件规定缴纳个人所得税。