房产税—税率、计税依据、应纳税额的计算及征收管理（总结）

知识点：房产税 税率、计税依据与应纳税额的计算

（一）税率——比例税率

（二）计税依据

1.从价计征（经营自用的房产）——房产的计税价值（余值）

　　计税价值（余值）：房产原值一次减除10%～30%后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。房产的计税余值＝房产原值×（1－10%～30%）

　　（1）房屋原值

　　①房屋原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

　　②对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

　　③对地价的规定

　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　宗地容积率＝建筑面积÷土地面积 如一块土地的面积是10万平方米，在土地上建造了2万平方米的房屋，此时宗地容积率=2÷10=0.2；如果建造8万平方米的房屋，则宗地容积率是0.8.如果是宗地容积率是0.2的房屋是需要按照房产建筑面积的2倍即2×2＝4万平方米计算地价的。

　　④房屋附属设备和配套设施的计税规定

　　房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

　　a.凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；

　　b.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　⑤改扩建对房屋原值的影响

　　纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　⑥地下建筑应税房产原值的确定

　　凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

　　地下建筑应税房产原值的确定

　　如果是单独建造的地下建筑物是可以享受折扣优惠的，但是如果是与地上建筑物相连的建筑物则是没有折扣优惠需要按照地上建筑物的相关规定计算房产税的。

　　（2）居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税

　　由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税

　　（3）投资联营房产与融资租赁房产计税的规定

（1）如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征；　　

2.从租计征（出租的房产）

　　（2）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；

　　（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　比如说有两个合同，分别租赁五年，第一个合同中每年租金120万，第一年中免租3个月，相当于第一年的租金是90万。缴纳房产税的时候前三个月是按照房产余值从价计征房产税的，后九个月是按照租金收入90万从租计征方式缴纳房产税的；第二个合同房产租赁时间5年，合同中明确写明第一年房产租金90万，第二年到第五年是120万，不写明第一年免租期那么缴纳房产税的时候是按照90×12%计算房产税的。