不同项目的土地增值税成本如何划分？

　　问：我公司为河南省纳税人，有一项目正在土地增值税清算。此开发项目中有144平方米以下、144平方米以上的商品房和商铺三种项目。此开发项目的土地成本、开发成本已经计算清楚，三种项目的单位成本如何确定？可以按收入的比重（每一种项目收入占总收入的比例）来划分成本吗？

　　答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第一条规定，《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

　　在财税[2006]21号文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。

　　问题企业为河南省纳税人，应参照如下规定：
　　《河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知》（豫地税函[2010]202号）规定，根据《河南省地方税务局、省财政厅、省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（豫地税函[2005]102号）文件的规定，河南省普通住房原则上同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建造面积在120平方米以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（按照各省辖市人民政府批准的标准确定）。

　　因此，企业应按上述规定区分普通住房与非普通住房，而非144平方米以下为普通住房。

　　企业建造普通住房又建非普通住房、商铺，应分别核算普通住房与其他住房的增值额。不分别核算增值额或不能准确核增值额的，不能适用普通住宅免税规定。

　　《河南省地方税务局关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（豫地税函[2007]16号）第二条第（一）款规定，普通标准住宅与其他用房同一体（豪华住宅、写字楼、商业用房及办公用房）的，在计算扣除项目时，应根据土地增值税政策规定分别计算扣除项目和增值额，凡不能准确计算扣除项目和增值额的，不得享受普通标准住宅减免税税收优惠政策。

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　第四条第（五）款规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　根据上述规定，企业对普通住房与非普通住房共同的成本费用，应按可售建筑面积与可售总建筑面积的比例或其他合理方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发[2010]28号）第二条土地增值税核定征收率规定：
　　（一）普通标准住宅2%；

　　（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；

　　（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%；

　　（四）符合第三条第（二）项条件的8%.

　　第三条第（一）款规定，纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。
　　1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；

　　2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；

　　3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；

　　凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。

　　第（二）款规定，房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。
　　1、擅自销毁账簿；

　　2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的；

　　3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的；

　　5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；

　　6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。

　　《河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知》（豫地税函[2010]202号）规定，《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发[2010]28号）第三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。

　　根据上述规定，对于企业已设置账簿，但若账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的或者申报的计税依据明显偏低且没有正当理由的，主管税务机关可以按核定征收率征收土地增值税。对于企业采用核定征收方式的，因未分别核算普通住房与非普通住房，将从高适用核定征收率。