广东国税解答房地产开发企业营改增实务中的23个问题

四、应纳税额的计算

1.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如何确认预收款，项目竣工日前收取的款项都是预收款？还是收楼或者办理产权证之前收取的款项都是预收款？

答：在没有新规定前，预收款为收楼或者办理产权证之前收取的款项。

2.房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税？

答：销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

3.买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税？

答：销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税；销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

4.2016年5月1日后发生的退补面积差，如何缴纳税款？

答：（1）2016年5月1日后发生退面积差款，如果该纳税人没有交过增值税，应向地税办理退还营业税税申请；如果该纳税人已交过增值税，直接向国税办理退还增值税申请。（2）2016年5月1日后发生补面积差款，纳税人应向国税缴纳增值税。

5.房地产公司承接三旧改造项目，在营改增试点前收购了城中村的老房子，然后进行拆除并重新开发建设，由于在5月1日前已收购了该部分老房子，但拆除工作仍在进行中，无法取得施工许可证，但是该部分老房子的收购价格很高，成本很高，对于该种情况是否有相应过渡政策？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

6.房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税；销售自行开发的房地产新项目，应适用一般计税方法计税。因此，房地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。

五、纳税地点和纳税义务时间

1.由于房地产开发产品销售周期长，可能跨越营改增前后，2016年4月30日前签订的购房合同，部分款项在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年4月30日前全额缴纳营业税、全额开具发票？否则将出现一套房部分缴纳营业税部分缴纳增值税。

答：2016年5月1日后收取的款项应根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的增值税纳税义务发生时间判断确认收入，并缴纳增值税。

六、发票开具

1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前收取的预收款已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后需要开具发票，有什么处理办法？

答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。国税部门对开具的增值税发票不再征收税款。

七、纳税申报及预缴

1.房产预售按3%预缴的税款，在发生纳税义务时未抵减完的可以结转下期继续抵减，但因后续没有销售收入，预缴3%未抵减完的，能否退税？

答：未抵减完的预缴税款属于多缴税款，办理注销税务登记时可以申请退税。

2.房地产公司多个老项目同时销售，有预收款收入，是汇总申报还是分施工证申报？

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年18号文）第十二条：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关申报税款。所以，房地产公司应在次月汇总申报。

八、其他

1.房地产开发企业在销售商品房时，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，如何界定相互关联的经营行为是“兼营”还是“混合销售”？

答：销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税；提供家具、家电属于混合销售行为，应按照该纳税人的主营业务缴纳增值税。

2.怎样算一个项目？分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目？

答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。分期项目分别取得《建筑工程施工许可证》应作为不同项目处理。