“营改增”来了 房地产会有哪些变化？

营业税改征增值税试点实施办法（2016版）
附件1：销售服务、无形资产或者不动产注释
附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定
附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定
附件4：应税项目适用增值税零税率和免税政策的规定

一时间，房地产纳入营改增试点成为业内热议的话题。

3月18日召开的国务院常务会议明确，自2016年5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点，将剩下的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。

其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率；还包括将新增不动产纳入抵扣范围。“无论是制造业、商业等原增值纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。”

此次改革之后，现行营业税纳税人全部改征增值税，营业税逐步退出历史舞台。

而房地产作为支柱产业，其重要性不言而喻。

从房地产企业的角度来看，政策的基调是确保所有行业税负只减不增。因此有分析认为，房地产企业的税费减免将逐步进入实质阶段。

以万科为例，2014年缴纳营业税金及附加131.67亿（其中营业税73.31亿、土增税47.73亿）、所得税59.65亿，合计占营业收入13%，应交税费51.24亿（企业所得税占63%、土增税占24%、营业税占7%）。

由此可见，营业税按收入5%计征，是公司最大的税负支出。主要原因是营业税没有抵扣机制，成本只能由企业自行承担，而在增值税制度下，企业发生的相关采购一般可以抵扣进项税额，能有效解决重复征税问题。

同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于所有企业来讲是利好。当企业改善办公条件购置办公楼时成本会降低，从而刺激企业购置办公楼改善办公条件，有效去化写字楼库存。

还有分析认为，伴随着企业加入置业大军，将会有更多有能力的企业去投资房地产物业，优质住宅地产抢购热潮即将爆发。

数据显示，截至2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。其中，住宅待售面积增加1387万平方米，办公楼待售面积增加159万平方米，商业营业用房待售面积增加294万平方米。

但是，对于房产证在5年以上而言，这无疑是一个利空消息，因为当初价格低，增值部分很大。如果按11%来增收，税负非常大，将会导致房价的大跌。

至于二手房买卖方面，营改增后都是按照增值部分来缴纳，所以无需再考虑是否满两年，从而达到加速流通、去库存的目的。

另外，二手房交易环节的“营改增”会否增加税负等问题成为关注的焦点。

有分析认为，对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨，需视不同情况而定，并不能断言二手房交易的税负一定是提高了。