大连国税"营改增"热点问题解答

房地产企业将已建成但未售房对外出租（无产权），是否可以适用简易征收计税方法？若适用，简易征收备案需要提供什么资料？

已建成但未售房对外出租（无产权）若为老房地产项目可以适用简易征收。资料：《建筑工程施工许可证》，建筑工程承包合同。

物业管理企业一次性收取全年物业费，如5月1日收取物业费，开发票全额缴纳增值税，如果购买方不需要发票，企业没开具发票，也是全额缴纳增值税吗？还是可以分期进收入？

未开具发票的可以分期确认收入。

纳税人转让不动产适用简易计税方法的、房地产开发企业销售不动产适用一般计税方法的，是否可以全额开具增值税专用发票，比如：纳税人转让4月30日前外购不动产（购置价款60万元）适用简易计税方法，全部价款和价外费用105万元，开具发票时是否可以按照金额100万元，税额5万元开具增值税专用发票？

差额开票功能：全额开票，差额征税。

房地产开发企业预收款时，适用一般计税方法的是否按照11%的适用税率开具普通发票，适用简易计税方法的是否按照5%的征收率开具普通发票？比如：某房地产企业老项目，收到预收款开具普票时，征收率栏是否选择5%，预缴税款时再按照3%的预征率缴纳税款？

总局明确前，暂按市局已明确的开票方式：使用差额开票功能，扣除额=预收款*【1-（1+3%）/（1+5%）】=预收款*0.0190476(含税)……

本次营改增试点纳税人是否按照2015年营业额确认达到一般纳税人的标准，2015年含税营业额达到515万元是否必须认定为一般纳税人？

按照23号公告第二条执行。

营改增试点未达标纳税人，企业误申请为增值税一般纳税人，现申请取消一般纳税人资格，如何处理？需要什么手续？（征管规范中无明确规定）

若是企业申报错误，则可以取消一般纳税人登记。

房地产企业公建对外出租，约定如下：租期为三年，第一年免租金，第二年和第三年每年年底支付租金60万，该情况下纳税义务发生时间如何确定？第一年是否需要确认收入？

纳税义务发生时间为年底支付租金的当天；第一年不确认收入。

关联方之间发生的无利息的资金往来，是否属于应税行为？

不属于。

房地产企业取得土地时支付的土地出让金已经取得符合规定的财政票据，之后又从相关部门取得土地返还款，那么计算增值税时允许抵扣的土地价款怎么计算？企业取得土地时单独支付的拆迁费和契税是否允许计算扣除？

按净支出额计算允许抵扣的土地价款，土地返还款部分不允许抵扣；单独支付的拆迁费和契税不允许计算扣除。

房地产企业采用一般计税方法，如果将建好的房屋转为自用的固定资产，那么计算公式中“房地产项目可供销售面积”是否减除该部分面积？

应当减除。