房地产行业开发全流程涉税风险解析

　　环节之四——预售签约环节

　　1、涉税事项：收取订金、签订购房合同、预收房款、开展营销活动、样板房、售楼处投入使用等等；

　　2、涉税种类：印花税、增值税、附加税费、土增税、土房两税、企业所得税和个人所得税

　　3、简要分析

　　1）印花税

　　◆预售环节将签订商品房买卖合同，应按合同金额的0.05%申报缴纳产权转移书据印花税；

　　◆部分地区可能涉及核定征收方式缴纳印花税，需关注地方性政策。

　　2）增值税

　　◆预售环节房屋预收款，应在收到预收款时按照3%的预征率在次月申报期内预缴增值税；

　　◆涉及到诚意金、认筹金、订金等尽管在政策上已经明确为不属于预收款的款项，不需预缴增值税，但仍有部分区域强制要求预缴增值税，这种情况需与当地主管税务机关沟通；

　　◆收取预收款应开具增值税普通发票，在增值税开票系统中使用“未发生销售行为的不征税项目”下的602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码，税率为“不征税”。

　　3）附加税费

　　◆预缴增值税时需要同时缴纳各项附加税费。

　　4）土地增值税

　　◆我们一般不会忘记产生预收款时预缴土增税，但往往不记得取得《房屋预售许可证》后应向项目所在地主管税务机关申报办理预售/销售登记。纳税人应在取得预售/销售相关批准文件次月15日内，按清算单位进行预售/销售信息报告填报《房地产开发项目预（销）售信息报告（变更）表》。

　　◆纳税人取得预收款，应于月/季度终了后15日内，按月/季填报预缴申报表并预缴税款；

　　5）房产税

　　◆售楼处、样板房、办公场所投入使用次月应开始申报缴纳房产税；

　　◆已经建成的地下停车场所也应按规定申报缴纳房产税；

　　◆计算房产原值的时候，相关的土地成本、建造成本、装修费用等应按规定计入房产原值。

　　6）企业所得税

　　◆企业销售未完工产品取得收入，应首先按预计计税毛利率分季/月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，申报缴纳企业所得税；

　　◆企业应严格区分利息的费用化和资本化。为建造开发产品借入资金，发生的借款、筹资费用，应予资本化却直接计入当期财务费用的，会造成当期应纳税所得税减少，未来可能产生相应涉税风险。

　　7）个人所得税

　　◆房产销售过程中开展的各类促销活动、商务活动中随机赠送给客户的赠品、礼品应由房产销售企业代扣代缴个人所得税；

　　◆有个人代理销售房屋的，房产销售企业在支付佣金或手续费时应代扣代缴个人所得税。

　　环节之五——完工交付环节

　　1、涉税事项：结算计税成本、开具发票、土地分割、销售完工产品；

　　2、涉税种类：增值税（含附加）、土增税、印花税、企业所得税；

　　3、简要分析

　　★增值税

　　1）纳税义务发生时间：

　　房屋销售合同约定交房时间与发票开具时间孰早；

　　2）土地价款的扣除

　　只有适用一般计税方法时才可扣除，简易计税方法不允许扣除，同时，扣除土地价款需出具合法有效凭证；

　　3）房屋未销售之前先行出租的，需按照不动产租赁税目缴纳增值税；

　　4）增值税发票开具应留意备注栏的填写，各地税局对备注栏都有相应规定，详细情况需咨询当地主管税务机关；

　　5）面积补差款应视同销售收入的增加，并入销售收入缴纳增值税；

　　6）发生非货币性资产交换，以及将开发产品用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、职工福利或者利润分配等用途的，都应视同销售缴纳增值税；

　　7）自2019年4月1日起，地产企业可享受增值税期末留抵退税制度，如何快速、有计划的拿到可享受的留抵退税。

　　★企业所得税

　　1）开发产品完工的标志

　　竣工证明材料已报房产管理部门备案；

　　开发产品已经投入使用；

　　开发产品已经取得产权证明。

　　2）根据国税发[2009]31号文，如果不是提前开票，一般应以合同约定的完工交房时间作为收入的实现，同时应及时结转其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额。实际毛利与预计毛利的差额，计入当年应纳税所得额；

　　3）除正常的收入确认和代收收入外，企业所得税也存在视同销售收入，对存在将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、对外投资、分配、抵债等非货币性资产交换行为的，应同时确认销售收入，同时也可以结转销售成本；

　　4）出包工程可预提，是指未办理最终结算从而未能取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额部分可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；出包工程结算完毕之后不得再进行预提；

　　5）企业与关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或支付价款，否则税务机关有权进行合理调整；

　　6）开发产品转为自用的，实际使用时间累计未超过12个月又出售的，不得税前扣除折旧费用；

　　7）开发成本对象的合理确定和成本归集是重点。

　　按国税发[2009]31号文，成本对象的确定原则包括可否销售、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分等；企业需在开工之前按上述原则确定成本对象并报主管税务机关备案。如需更改，应征得主管税务机关同意；

　　8）成本分摊方法应符合规定。如土地成本应按占地面积法进行分摊，单独成本对象按建筑面积法进行分摊等

　　实务中有争议，如同一项目中不同类型房地产土地成本按建筑面积法分摊或者先按占地面积，再按建筑面积分摊都有业内人士认为是不合理的，因此需与主管税务机关达成共识。

　　★其他税种

　　1）土地增值税

　　完工交付阶段尚不一定完全满足土地增值税清算条件，在未进行土增清算之前，仍应对每一笔销售收入预缴土地增值税，企业不能自行测算应缴土增税可能低于已经预缴的土增税而停止预缴土增税。

　　2）土地使用税

　　开发项目完工后，土地管理部门验收、分割权证，完工产品交付业主，交付部分的土地使用税纳税义务终止。企业应据此重新核定土地使用税计税依据，避免产生多缴税的情况。

　　3）房产税

　　房产交付后，房屋出租，应缴纳房产税；

　　房产未交付前，临时使用的售楼处、样板房、办公场所可能存在估值。完工交付后，使用估值的房产应及时调整计税原值，并正确申报缴纳房产税。

　　4）印花税

　　完工交付阶段可能涉及两种印花税缴纳场景：

　　销售房产，按产权转移书据税目根据合同金额的0.05%计算申报缴纳印花税；

　　出租房产，按财产租赁合同税目根据合同金额的0.1%计算申报缴纳印花税。

　　环节之六——土增清算环节

　　1、涉税事项：次清算的事项梳理、尾盘申报；

　　2、涉税种类：土地增值税；

　　3、简要分析

　　1）土增清算条件

　　土增清算条件可分为两类：应清算和通知清算。

　　应清算，是指满足以下四个条件的，应在满足条件之日起90日内办理清算。这四个条件是：

　　开发项目全部竣工，完成销售的；

　　整体转让未竣工决算项目的；

　　直接转让土地使用权的；

　　办理注销登记的。

　　通知清算，是指满足一定条件后，尽管企业尚未达到应清算条件，但税局可通知企业办理土增清算了。税局可通知的条件是：

　　销售面积已达到可售建筑面积的85%，或者虽未达到85%但剩余部分已经出租或自用的；

　　取得销售或预售许可证满三年仍未销售完毕的；

　　出现各地市税局可特殊规定的其他情况的。

　　2）清算单位的确定

　　以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于经批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算；开发周期较长的的项目，企业可自行分期确定清算单位，同时需要报主管税务机关备案；

　　土地增值税清算单位的状态变为预售登记后，对每一笔预收款，企业需要办理土地增值税预缴申报；

　　3）收入项目的梳理

　　若取得货币收入之外的其他收入，如实物收入、视同销售收入等，需一起并入清算项目的收入额；

　　关于收入的确定，一般以全额开具的发票作为收入的确认，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收入进行确认。因房屋面积确认发生的补、退房款相应调整收入确认。

　　纳税人因转让房产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款利息及其他性质的经济收益，均应确认为房产转让收入。但因购买方违约，导致房产未能转让所收取的违约金，不属于该套房产的转让收入，而是作为纳税人的营业外收入，只需缴纳企业所得税。

　　4）成本、费用的归集及扣除项目的梳理

　　取得土地使用权所支付的金额：需关注支付的价款和取得使用权过程中发生的手续费是否取得符合税法规定的有效凭证；是否存在土地闲置费、土地出让金的滞纳金计入了土地成本；以及融资支付土地使用权价款所产生的利息费用不应计入开发成本，而应调整至开发费用；

　　房地产开发成本：需关注各项成本记录是否正确，是否存在将开发费用计入到开发成本从而多计加计扣除的情况；关注是否存在三项预提成本，仅企业所得税可根据国税发（2009）31号文扣除预提成本，土地增值税不允许扣除项目中加入预提成本；

　　房地产开发费用：直接按照熟知的以5%和10%两个比例进行开发费用的扣除，不考虑借款利息的资本化问题；

　　共同成本费用的分摊：若存在多个地产项目共同承担成本费用的情况，需检查共同费用是否按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他税局认可的方法进行分摊，然后再计入当期清算项目的扣除金额；

　　税金及加计扣除：可扣除的税金，需取得相关完税凭证；加计扣除项目，则需关注是否存在违反加计扣除的情况，如未开发即转让土地使用权的，不允许加计扣除；

　　5）尾盘销售申报

　　首次清算时未能销售的房产，日后产生销售的，纳税人应按月清算，办理尾盘清算申报。各地对尾盘申报有相应的申报表，据实填报。发生了多预缴土增税行为的，可在尾盘申报时申请退税。

　　6）其他关注点

　　关注普通住宅是否符合免税条件，是否与其他业态类型分开核算，未分开核算的，不得享受免税政策；

　　是否存在因国家建设需要被征用或收回而享受免税的项目，如存在，需取得相关证明文件等。

　　各地税局对土增清算有明确的备查资料，应整理造册备查。

　　环节之七——注销环节

　　1、涉税事项：梳理公司存续期间各项涉税事务，去税局办理注销登记；

　　2、涉税种类：增值税、土增税、企业所得税和个人所得税；

　　3、简要分析：

　　★增值税

　　缴销增值税发票，注销增值税防伪税控系统；后期如继续涉及发票开具的，应申请由税局代开，并缴纳相应税款；

　　涉及增值税留抵税额的，需按正常流程办好退税手续后再申请注销；

　　★土增税

　　需保证所有尾盘涉及的土增税清算完毕；

　　★企业所得税

　　报送截止注销时点的企业所得税年度纳税申报表，完成清算资产、负债的处理及剩余开发产品处置时计税成本的确认；

　　如涉及预缴了土地增值税导致多缴了企业所得税的，需先办理企业所得税的退税。

　　★个人所得税

　　与员工解除劳动合同支付给员工的一次性补偿收入，超过税法规定部分应代扣代缴个人所得税

　　企业股东为自然人时，最终分配资产中属于股息红利的部分，应申报缴纳个人所得税。