房地产行业开发全流程涉税风险解析

　　众所周知，房地产行业由于分项目独立经营，投资规模大，开发周期长，涉及税种多，母公司监管及指导不到位，一直被视为涉税风险畸高的行业。如何有效的降低及规避风险，合理合法降低企业经营税负，也一直是广大房地产税务从业人员头痛的问题。

　　以下内容根据无锡市税务局滨湖区分局资料进行整理，以分享给广大税务从业人员。在此对无锡市滨湖分局的辛勤劳动表示感谢。

　　按无锡市滨湖分局的梳理，房地产行业开发全流程分为：登记设立环节、取得土地使用权环节、开发建设环节、预售签约环节、完工交付环节、土增清算环节和注销环节等7个关键环节。

　　环节之一——登记设立环节

　　1、涉税事项：基础信息登记，如一般纳税人资格申请、账簿设置；办公场所使用涉及的房产税；发放工资等；

　　2、涉税种类：印花税、土房两税、个税和企业所得税；

　　3、简要分析

　　1）增值税一般纳税人资格申请

　　年销售额超过500万，应申请一般纳税人。这一点非常重要，将影响企业日常经营的方方面面，如计税方法的确定、发票的开具和取得要求、合同签订条款的影响、预收款和主营业务收入的核算以及未来土地成本是否可在增值税前扣除的问题等等；

　　2）账簿设置的规定

　　新企业成立，应自领取营业执照或发生纳税义务之日起15日内设置账簿，并在次月开始申报缴纳记载资金账簿（以实收资本和资本公积两项金额的合计值为计税依据）的印花税。其他营业账簿按件贴花。

　　3）办公场所涉及的土房两税

　　自有房产或无租使用其他单位的房产、土地等，应按规定缴纳土房两税。

　　4）员工信息建档

　　应及时完成员工个人信息建档，以便用于发放员工工资当月进行个人所得税代缴。

　　5）企业所得税处理

　　关于企业所得税主要涉及两项风险：企业筹建期的确定和发生的广宣费的扣除。根据政策规定，企业筹建期间发生的业务招待费，可按发生额的60%计入筹办费，并选择在开始生产经营当年一次性扣除或者分3年摊销；发生的广宣费可按实际发生额计入筹办费。关于筹建期以什么标志作为结束，各地有不同规定，如有的地方以取得第一笔收入作为筹建期的结束，也有的地方以取得营业执照作为筹建期的结束。如企业自行不能确定，需取得其主管税局的确认。

　　环节之二——取得土地使用权环节

　　1、涉税事项：通过出让、转让等方式取得国有土地使用权，签订出让/转让合同及办理权属证明等；

　　2、涉税种类：印花税、土地使用税、契税

　　3、简要分析

　　1）取得土地使用权的收据和发票的问题

　　收据和发票的取得，涉及增值税是否能差额计税的问题。企业向政府及土地管理部门支付的土地价款，需取得省级及以上财政部门监制的票据，才能在计算增值税销售额时扣除当期销售的房产所对应的土地价款；

　　企业非从政府及土地管理部门取得的土地，应该取得增值税专用发票或普通发票。这样，对于所得税，可作为税前扣除凭证；对于增值税，可以计入当期销项税额（专票）；对于土增税，清算时可计入扣除项目。

　　如此可见，一纸发票的取得，在后续涉税操作上产生多大的影响。

　　2）印花税计税依据的确定

　　取得土地使用权会涉及合同签订，因此会涉及产权转移书据印花税。印花税的计税依据，应以成交价格为准。也就是说，不是单单的土地出让价款，还应包含为取得土地价款而产生的其他支出。这一点与契税的规定是比较类似的。

　　3）土地使用税缴纳时间的确认

　　关于土地使用税，需要明确2点：合同有约定交付土地时间的，从合同交付时间次月起开始缴纳土地使用税；如合同未约定土地的交付时间，则应该从合同签订时间的次月起开始缴纳土地使用税。

　　4）契税计税依据的确认

　　取得土地后，办理土地权属登记之前，需要首先缴纳契税。与印花税的计税依据类似，契税的计税依据不仅仅指土地出让金，其成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。这里涉及的是一个很大的风险点，为此总局联合财政部还专门出具了2004年134号文进行明确。

　　环节之三——开发建设环节

　　1、涉税事项：合同的签订、发票的取得、开发过程中成本费用的归集等；

　　2、涉税种类：印花税、增值税、土增税、企业所得税；

　　3、简要分析

　　★增值税

　　1）开发过程中各项发票的取得影响增值税进项税额的抵扣

　　营改增之前，主要是增值税专用发票上注明的进项税额是可以从当期的销项税额中进行抵扣的（农产品收购发票是例外规定）。营改增之后，部分普通发票的进项税额也加入了抵扣行列，如高速公路通行费发票和旅客运输服务个人发票等。

　　除了正确掌握各项抵扣规则外，房地产开发企业尤其要对不能抵扣的进项税额做到心中有数，以规避涉税风险。

　　◆融资过程中产生的向贷款方支付的与贷款直接相关的手续费、顾问费、咨询费等增值税专用发票中注明的进项税额，不得抵扣；

　　◆涉及到一般计税、简易计税和不征增值税业务并存时，无法准确划分具体用途的进项税额，不得完全抵扣，只能按比例计算抵扣；

　　◆如有用于集体福利、个人消费的购进货物、服务和劳务等进项税额，不得抵扣。

　　2）发票取得的注意事项

　　◆接受建筑服务、运输服务及承租不动产时，取得的增值税扣税凭证备注栏应注明建筑服务发生地县市区的名称及项目名称；

　　◆购买园林绿化产品如苗木、草皮等，需要取得农产品收购或销售发票，方能按买价及扣除率计算进项税额。

　　3）阶段性免税事项

　　◆财税[2019]20号文规定，在2019年2月至2020年12月31日期间，企业集团及内部的资金无偿借贷行为免征增值税。

　　★企业所得税

　　1）计税成本核算程序

　　◆当期实际发生的各项支出，应按其性质、经济用途和发生的地点、时间进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用；

　　◆对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等应合理划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理归集、分配到已完工成本对象、未完工成本对象和未建成本对象三者之中；

　　◆对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予以扣除；

　　◆对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。

　　◆对本期未完工和尚未建造的成本对象应负担的成本费用，应分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。

　　2）成本分配方法的确定

　　◆土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确实需要使用其他分配方法的，应征得主管税务机关同意；

　　◆单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分摊；

　　◆借款费用属于共同成本，应按直接成本法或预算造价法进行分配；

　　◆其他成本对象的分配方法可以由企业自行确定。

　　3）企业利息支出核算方法的确定

　　◆企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以由使用借款的企业合理分摊利息费用及在所得税前扣除；

　　◆企业在税前扣除的利息支出，需符合资本弱化的规定，即关联企业债资比。其中，金融企业债资比为5:1，其他企业债资比为2:1。

　　4）企业内部收取的管理费、品牌使用费的处理

　　◆内部发生品牌管理费支出，除双方签订的协议外，还需准备关于支付品牌使用费的支付理由、支付标准等相关证明材料备查；企业不得以品牌使用费的名义列支内部管理费。

　　★土地增值税

　　1）清算单位的确定

　　◆以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于经批准分期开发的额项目，以分期项目为单位进行清算；开发周期较长的项目，企业可自行分期确定清算单位，同时需要报主管税务机关备案；

　　◆土地增值税清算单位的状态变为预售登记后，对每一笔预收款，企业需要办理土地增值税预缴申报；

　　2）成本、费用的合理归集

　　◆开发建设阶段发生的成本、费用应首先在不同开发分期、不同清算项目及清算单位之间合理归集，未来在交房阶段需要按照土地占地面积、商品房的建筑面积和可售面积间进行合理分摊。

　　★其他税费

　　1）印花税

　　◆如涉及补交土地出让金，书立、领受应税凭证应申报产权转移书据印花税；

　　◆与银行等金融机构签订借款合同，应申报借款合同印花税；

　　◆签订购销、工程承包、财产租赁、技术服务等合同，也应按相应规定缴纳印花税。

　　2）契税

　　◆如涉及补交土地出让金，则需同步补缴契税。

　　3）环保税

　　◆房地产开发企业应向施工项目所在地主管税务机关申报缴纳施工扬尘环境保护税。