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（二）稽查
按照现行的财务会计制度，房地产开发企业转让土地使用权和销售商品的收入在销售实现时应借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记“经营收入”科目，并按收入的类别设置明细账，进行明细核算，而按照合同规定预收购房单位和个人的购房定金，则记人“预收账款”科目（在企业不设“预收账款”科目时也可以记人“应收账款”的贷方）；兼营房地产的企业转让房地产取得的收入记入“其他业务收入”科目；一般企业转让作为固定资产的房地产所取得的收入记人“固定资产清理”科目。现以房地产开发企业为例，介绍对收入额稽查的方法：
1．稽查企业的“经营收入”明细账，并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，看企业有无分解房地产收入或隐瞒房地产收入的现象。
2，稽查“开发产品”明细账并与房地产转让合同及有关原始凭证相核对，看企业有无将取得的实物收入直接记入“固定资产”、“库存材料”等账户，隐匿销售收入。例如，某房地产开发企业，于1998年1月将一栋已竣工交付使用的写字楼转让给某建材总公司作办公楼，这栋写字楼连同土地所有权价值1000万元人民币，双方商定其中800万元以货币资金结算，其余200万元折算为等价的优质钢材，进行结算。该房地产公司为了隐匿销售收人，只将800万元的货币资金记入经营收入账户，其余的200万元直接记人了“库存材料”账户，后被税务人员查出。
3．稽查“开发成本”、“开发间接费用”、“开发产品”等科目，并与有关的会计凭证核对，看有无将房地产收入直接冲减成本、费用的现象。
4．稽查“应付账款”、“预收账款”、“分期收款开发产品”等科目，并与有关转让房地产的合同、会计凭证相核对，看有无将房地产收入挂账，不及时申报纳税的现象。
5．稽查转让房地产的成交价格与收入类型。按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的（即纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为），应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。对于转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的（即纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为），由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入征税。
6．稽查房地产转让的预售合同，看房地产开发企业是否已按买卖双方签订的预售合同所记载的金额申报缴纳土地增值税；分次缴纳的土地增值税税款是否根据每笔预收款占总售价的比例正确计算。按税法规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
各种扣除项目的稽查
第二节 各种扣除项目的稽查 一、税法相关规定
按照《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。所谓增值额，是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。因而正确计算各种项目的金额对于土地增值税的计算与征收十分重要。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项：
（一）取得土地使用权所支付的金额
它包括两方面的内容：
1．纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
2．纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。这是指纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本
这是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
1．土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2．前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3．建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
4．公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
5．开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地的新建房配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）这是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
按照《实施细则》的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按《实施细则》第7条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第7条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。计算扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。也就是说：
1．凡是能够按转让房地产项目计算分摊财务费用中的利息支出并提供金融机构证明的，可扣除房地产开发费用=实际支出的利息费用＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内，其中实际支出的利息费用不得高于按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
2．凡是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构的证明的，可扣除房地产开发费=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内。
例如，某房地产开发股份有限公司以出让的方式取得一块土地的土地使用权，支付土地出让金50万元，在进行房地产开发的过程中实际发生了350万元的房地产开发成本和50万元的房地产开发费用，其中利息支出20万元，可以按房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。计算可扣除房地产开发费用的步骤如下：
①（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％=（50＋350）×5％=20万（元）
②其他房地产开发费用=房地产开发费-利息支付=50-20=30（万）超过了5％的限额规定。
③可扣除的房地产开发费用=实际支出的利息费用＋限额内的其他房地产开发费用=20＋20=40（万）
所以，可扣除的房地产开发费用应为40万元人民币。
此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除，二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
（四）旧房及建筑物的评估价格
这是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率的价格。评估价格须经当税务机关确认。
所谓重置成本价，是指对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。所谓成新度折扣率，是指按旧房或建筑物的新旧程度作一定折扣的比率。例如：某企业转让一座旧仓库，该仓库已使用了10年，10年前的造价为5万元，现经房地产评估机构评估，这座仓库现在的重置成本价为30万元，成新度为50％，即该仓库只有五成新，则这座仓库的评估价格为15万元（30×50％）。这一评估价格须经当地税务机关确认后才能作为扣除项目。
另外，财政部、国家税务总局对转让旧房及建筑物的扣除项目还有两项特别规定：
1．转让旧房的，应按房屋及建筑物评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
2．纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对《土地增值税暂行条例》第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时扣除。
（五）与转让房地产有关的税金
这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。需明确的是，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税因已列入管理费用中，故在此不允许扣除，否则将导致同一笔税金两次被扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
对于个人购入房地产再转让的，按照财政部和国家税务总局的有关规定，其购人房地产时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
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