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（六）财政部规定的其他扣除项目
按《实施细则》的规定，对从事房地产开发的纳税人可按第7条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
财政部、国家税务总局特别规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各种费用，如果代收费用是计人房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收的费用未计人房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
对于纳税人成片受让土地使用权分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可以按转让土地使用权的面积与总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。
为了取得真实、准确的房地产转让收入额和各种扣除项目的金额以正确计算增值额，《土地增值税暂行条例》规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：①隐瞒、虚报房地产成交价格的；②提供扣除项目不实的；③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。其中提供扣除项目不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估，税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
二、扣除项目金额的稽查突破口
对扣除项目金额的稽查主要应注意两个方面的问题：一是被稽查单位的有关会计记录是否真实、准确，所记录的成本、费用及税金等是否确实发生了，有没有把其他方面的支出记入了房产开发项目下，管理费用、财务费用等支出的分摊是否合理；二是注意税法的要求与企业会计制度不一致的地方，以及可能由此产生的错误计算应纳税款的情况。例如，房地产开发费用中的利息费用超过商业银行同类同期贷款利率水平的部分虽然确实发生了，应在会计记录中予以反映，但按税法规定却不能列入扣除项目，否则就会多计扣除项目，从而少计应纳税款。具体来说，稽查时可以从以下几个方面着手（仍以房地产开发企业为例）：
1．稽查取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用是否真实、正确。要重点审查“开发成本”账户，与有关的交易证明文件及会计凭证核对，看企业的成本核算是否真实、准确，是否将不属于开发房地产产品的成本也记人了“开发成本”账户。例如，纳税人同时进行自建房和开发房地产准备出售，这时就很有可能出现房地产开发成本和费用分摊不合理的情况。纳税人可以通过多记待售房地产的开发成本，少记自建房屋的成本的方法减轻土地增值税的税收负担。如果企业开发的房地产有分期分批转让的，还要注意其成本分摊是否合理，是否符合税法的规定。
2．稽查“开发间接费”明细账，并与有关会计凭证核对，看有没有将不属于开发产品的费用记入了开发费用之中；已发生的开发费用的分配与结转是否正确、合理。
3．稽查“开发产品”、“分期收款开发产品”、“经营成本”明细账，并与有关房地产转让合同、会计凭证相核对，确认企业对房地产开发投入资金的真实性，确定基础设施费、前期工程费、公共配套设施费等确实用于被开发项目，企业没有虚列成本的情况，并且各项目费用的分摊十分合理。这项稽查工作较为琐碎，工作量较大，因此可以首先将正在稽查的房地产的成本费用情况以及应缴纳土地增值税的数量与其他同类房地产作一下比较，大体明确是否存在异常情况，例如某项成本费用过多，或应纳土地增值税额过少等。如果存在异常情况，则进一步确定产生异常情况的原因，确定稽查工作的重点，集中力量进行审查。
4．稽查“财务费用”、“管理费用”明细账，并与企业的有关会计凭证及其他相关明细账核对，确定企业的有关费用支出确实发生了，而且分摊合理，没有将属于其他项目或其他建设期间的费用计入本期的财务费用或管理费用。同时应当注意税法中关于房地产开发费用扣除项目的规定，例如对于不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用只能按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，并不能按实际发生数扣除。所以在计算扣除项目金额时并不一定总是与会计记录的金额一致。
5．稽查“经营税金及附加”、“应交税金”明细账，并与有关的会计凭证相核对，看纳税人的税金是否属于转让房地产所应负担的营业税金（只包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，房地产开发企业交纳的印花税不在此处扣除），有无将不属于营业税金的项目（如所得税等）也计入了扣除项目，有无重复扣税等现象。
6．稽查“旧房及建筑物的评估价格”是否合理。其稽查重点在于重置成本价的评估是否合理，成新度折扣率的确定是否合适。对企事业单位和个人转让旧房地产扣除额的稽查，首先应确定其土地的受让价格，查看政府土地管理部门收取的补缴土地出让费金额或转让取得土地使用权的支付金额，对不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额；其次应确定其旧房的重置成本价和成新度，重点查看经税务部门认可的评估机构出具的房产评估报告的评估金额，并注意评估金额是否合理，评估报告中是否包含了房产土地的评估价值，对包括在内的，应予以剔除，以取得土地使用权的实际支付价款（即历史成本）计算土地的价值。
7．稽查财政部规定的其他扣除项目（即加计20％扣除）的计算是否正确。这里首先应当注意财政部规定的这一扣除项目只对从事房地产开发的纳税人有效，对其土地增值税的纳税人无效；其次要注意计算扣除的基数是否正确，企业是否多计了取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本。
土地增值税适用税率的稽查
第三节 土地增值税适用税率的稽查 一、税法相关规定
（一）土地增值税实行四级超率累进税率
1．增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
2．增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
3．增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
4．增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
以上每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
（二）计算土地增值税税率，可按简便方法计算，具体公式为：
速算扣除系数的数值如下：
1．增值额未超过扣除项目金额50％时，速算扣除系数为0。
2．增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％时，速算扣除系数为5％。
3．增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％时，速算扣除系数为15％。
4．增值额超过扣除金额200％时，速算扣除系数为35％。
二、适应税率的稽查突破口
在对土地增值税适用的税率进行稽查时主要应从两方面入手：(一)审查其增值额与扣除项目的数额及相互间的比例关系，以确定其计税的税率是否符合规定
这一步骤与以上所进行的对应税收入和扣除项目的稽查有紧密的联系，应税收入与扣除项目的认定不仅直接影响到税款的计算，还可以影响到税率的正确选择。例如，某房地产开发公司转让一座住宅楼，取得转让收入500万元，其扣除项目金额为200万元，已向税务机关申报缴纳土地增值税120万元，其计算过程如下：
①增值额＝500－200＝300(万元)
②增值额÷扣除项目金额＝300÷200×100％＝150％
③选择适用税率50％，速算扣除系数15％。
应交土地增值税额＝300×50％－200×15％＝120(万元)
税务机关在稽查中发现，该房地产开发公司隐瞒了实物收入150万元，实际转让收入为650万元，扣除项目金额确实为200万元。这样，实际增值额为450万元，超过了扣除项目金额的200％，使得适用税率变为60％，速算扣除系数为35％。
(二)审查确定税率后的应纳税额的计算是否正确
由于土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算比较复杂，在实际计算时一般利用速算扣除系数进行计算。在上例中，由于应选择的适用税率和速算扣除系数都有了改变，该房地产开发公司计算缴纳的土地增值税款显然是错误的。正确的计算应该是：
应交土地增值税额＝450×60％－200×35％＝200(万元)
土地增税稽查案例分析
第四节 土地增税稽查案例分析 一、应税收入稽查案例分析
(一)对纳税义务人的稽查
【案例1】
1.案例简介：某市国有工业企业，1998年2月在向当地主管税务机关申报纳税时，其据以计算应交房产税的应税房产的原值比上一征收期突然科减少800万元，其应缴纳的营业税额比上期增加了45万元（上期只缴纳了13万元的营业税）。这些异常情况引起了当地税务机关的注意。经过税务机关的稽查后发现，该国有工业企业由于厂房陈旧，设备老化，经济效益不佳，于1998年2月初将两间闲置的厂房及一部分老化的设备出让，共取得800万元的货币收入作为流动资金。其中厂房原值800万元，转让收入600万元；固定资产原值500万元，转让收入200万元，按照5％的营业税率共应缴纳40万元的营业税。按税法规定，该国有工业企业还应当就600万元的厂房转让收入缴纳土地增值税。
2．案例分析及税务处理。《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。《土地增值税暂行条例》第十条规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
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