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2．案例分析及税务处理。财政部、国家税务总局［1995］第48号《通知》规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
在上述案例中，该外商投资企业以其所拥有的厂房作价进行投资，将厂房的所有权转让给了新建企业。这一行为虽然导致了房地产权属的转移，但按上述规定可以暂免征收土地增值税。但是，当该新建企业将上述新建厂房再转让时，就应属于土地增值税的纳税范围，要依法缴纳土地增值税。
【案例10】
1．案例简介：某小型国有企业由于经营不善，长年亏损，于1998年1月被另一大型企业兼并，该小型国有企业所拥有的价值1000万元的房地产也随之转让给了该大型国有企业。当地的税务机关没有对这项房地产的转让行为征收土地增值税。
2．案例分析及税务处理。财政部、国家税务总局［1995］第48条号《通知》规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，暂免征收土地增值税。
在上述案例中，该小型国有企业被兼并，将其所拥有的房地产转让到了兼并企业（即该大型国有企业）中。按照上述规定这一转让行为可以暂免缴纳土地增值税。
（三）对应税收入的稽查
【案例1】
1．案例简介：某外商计划在中国某市投资办厂，并于1996年1月与该市某房地产开发公司签订了购买厂房的合同。合同规定，厂房的转让价为1000万美元，购买方于合同签订日先交价款20％，到厂房竣工转让日再交齐其余的价款。该厂房于1997年3月如期竣工转让，外商投资者也按合同规定交齐了价款。该房地产开发有限公司向当地的税务机关申报纳税时，厂房转让收入如实申报为1000万美元，并按转让当天国家公布的市场汇价1：8．3兑换为8300万人民币申报纳税。
2．案例分析及税务处理。《土地增值税暂行条例》第二十条规定，土地增值税以人民币为计算单位，转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
上述案例中，厂房转让价款不是以人民币计价，而是以美元计价，应该引起税务机关对其申报的应税收入的注意。当地的税务机关通过稽查该房地产开发企业的“经营收入”的明细账以及“预收账款”、“分期收款开发产品”等科目，并与有关的会计凭证以及转让房地产的转让合同相核对，发现该企业是以分期收款形式转让房地产的。企业于1996年1月合同签订日收取的首期房款200万美元，当时国家公布的美元对人民币的市场汇价为1：8．4。企业于1997年3月厂房正式转让时收取剩余的800万美元的房款，当天国家公布的外汇牌价为1：8．3。按照《实施细则》的规定，该房地产开发公司的应税收入应按以下方式计算：
应税收入＝200×8.4＋800×8．3＝8320（万元）
所以该房地产开发公司的应税收入应该是8320万元，而不是8300万元，税务机关应予以纠正。
【案例2】
1．案例简介：某房地产开发公司于1996年月10月向某商业企业出售一幢办公楼，售价为300万元。同年12月，该房地产开发公司向某集团总公司出售另一幢办公楼，售价为600万元。该房地产开发公司分别就以上两项房地产转让收入向当地税务机关申报纳税。
2．案例分析与税务处理。《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。《实施细则》第十四条规定，条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
上述案例中，该房地产开发公司转让两幢办公楼，售价相差300万元，引起了当地税务机关的注意。经过税务人员的实地观察，并且审查了该房地产开发公司的“开发产品”明细账以及属于同一期的开发产品，其开发成本基本相同。房地产评估机构经评估后认为，这两幢办公楼的评估价格均为600万元。经税务机关初步审查，该房地产开发公司与该商业企业属于关联企业，共同受某企业集团的控制。由于该房地产开发公司向该商业企业转让房地产的价格明显偏低，又无正当理由，属于税法中规定的情况，所以应由当地税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入，并据以征收土地增值税。
二、各种扣除项目稽查案例分析
【案例1】
1．案例简介：某房地产开发公司转让一幢自行开发的写字楼，收入4600万元。该房地产开发公司为取得该块土地使用权支付地价款及相关费用800万元，该写字楼开发成本为2000万元，该房地产开发项目的利息支出为200万元，其中包括延期还款的利息及罚息10万元，该房地产开发公司提供了金融机构的证明。按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出金额为195万元。
2．案例分析及税务处理。《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。在上述案例中，计算增值额的扣除项目可按以下步骤进行：
（1）计算取得土地使用权所支付的金额。按《实施细则》第七条（一）项的规定，条例第六条所列的取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。例中这项支出的金额为800万元。
（2）计算房地产开发成本。在本例中，该写字楼的开发成本为2000万元。
（3）计算房地产开发费用。
①计算可扣除的利息支出。本例中的利息支出按规定可据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，所以利息支出的扣除限额为195万元。又由于利息支出中包括了延期还款的利息及罚息10万元，按规定不允许扣除，所以实际上可扣除的利息支出为190万元（200—10），小于利息支出的扣除限额。
②计算可扣除的其他房地产开发费用。
（800＋2000）×5％=140（万元）
③计算可扣除的房地产开发费用。
190＋140=330（万元）
（4）计算与转让房地产有关的税金。根据《实施细则》及有关规定，本例中的纳税义务人是房地产开发公司，按规定已将缴纳的印花税计入管理费用中予以扣除，所以在计算可扣除的与转让房地产有关的税金时，只需计算营业税、城市维护建设税以及教育费附加。
①营业税：4600×5％=230（万元）
②城市维护建设税与教育费附加：
230×（7％＋3％）=23（万元）
③可扣除的税金的总额：
230＋23=253（万元）
（5）计算财政部规定的其他扣除项目。根据《实施细则》之规定，本案例中的纳税义务人为房地产开发公司，可以依法进行其他项目的扣除：
（800+2000）=560（万元）
（6）计算扣除项目总金额：
800＋2000＋330+253＋560=3943（万元）
【案例2】
1．案例简介：某国家机关转让一幢旧房，转让价格为900万元。该房建于70年代，当时造价为70万元，如果按转让时的建材价格及人工费用计算，盖同样的房子需380万元。由于旧房占地原来是行政划拨的，因此转让旧房时，该国家机关补交了国有土地出让金180万元。已知该旧房有六成新。
2．案例分析及税务处理。根据我国税法的有关规定，转让旧房时，应以房屋及建筑的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经当地税务机关确认。
上述案例中，计算扣除项目的过程如下：
（1）计算取得土地使用权所支付的金额。按照税法的有关规定，该国家机关补交的划拨国有土地出让金180万元，即为取得土地使用权所支付的金额。
（2）计算房屋建筑物的评估价格。
380×60％=228（万元）
（3）计算可扣除的税金。按照税法规定，本案例中的房产转让者系税法所称“其他的土地增值税纳税义务人”，其缴纳的转让印花税应予以扣除。
①营业税：900×5％=45（万元）
②城市维护建设税及教育费附加：
45×（7％+3％）＝4．5（万元）
③印花税：900×5?=0．45（万元）
④可扣除税金的总额：
45＋4．5+0．45＝49．95（万元）
（4）计算扣除项目总金额。
180＋228+49．95=457．95（万元）
【案例3】
1．案例简介：某房地产开发公司建成一幢普通标准住宅，共48套相同的住房。该公司为取得建房用土地使用权支付金额148万元，该房地产开发成本为500万元。1996年11月，该公司又售出了12套住房，收入360万元。截止1996年11月，与该房地产项目有关的利息支出为33．6万元。截止1997年8月，有关的利息支出为98万元。以上利息支出，均不高于按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
2．案例分析及税务处理。《实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
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