|
目 录
1－纳税义务人、征收范围和应税收入的稽查
2－各种扣除项目的稽查
3－土地增值税适用税率的稽查
4－土地增税稽查案例分析
--------------------------------------------------------------------------------
纳税义务人、征收范围和应税收入的稽查
第一节 纳税义务人、征收范围和应税收入的稽查
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。现行土地增值税的基本规范是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）。财政部发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）于1995年1月27日起施行，是对《土地增值税暂行条例》的解释与补充。
一、纳税义务人的稽查
（一）税法的有关规定
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。按照《实施细则》的规定，所称的单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；所称的个人包括个体经营者。
由此看来，土地增值税的纳税义务人的范围十分广泛。只要是产生了应纳税行为，不论其行为主体是法人还是自然人，是全民所有制企业、集体所有制企业还是个体经营者，是内资企业还是外资企业、是中国公民还是外籍公民，是企业、事业单位还是社会团体，都是土地增值税的纳税义务人。
（二）稽查
对土地增值税的纳税义务人稽查，首先应当确定该单位或个人是否具备成为土地增值税纳税义务人的条件，即其是否拥有国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物。例如，某些从事服务性行业的单位或个人本身并不拥有国有土地使用权及相应的房产，只是在租赁的场所进行经营活动，显然不可能成为纳税义务人。其次，确定拥有国有土地使用权及相应房产的单位和个人是否确实转让了其拥有的房地产并取得收入。这是确定土地增值税纳税义务人的关键一环。
在稽查时，一方面要积极与房产管理部门及土地管理部门保持密切联系，及时了解房地产拥有人的变化；另一方面应当重点审查企事业单位的固定资产明细账，了解其拥有的房产与土地使用权是否发生了增减变化，并进一步确定这些发生房地产增减变化的企事业单位是否属于土地增值税的纳税义务人。对于不设账簿记录或记录不完整的单位和个人，还应当深入实际进行调查，了解其是否发生了有偿转让房地产的行为，以防漏列纳税义务人。另外，税务机关还可以结合其他税种的征管情况，了解和掌握纳税义务人。例如企事业单位缴纳的房产税与土地使用税数量的突然变化，由于企业销售不动产使得应交营业税增加等现象，都与缴纳土地增值税有关。
二、征税范围的稽查
（一）税法的有关规定
根据《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定，土地增值税的征税范围是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入。所称国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。所称地上建筑物，是指建于国有土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施；所称附着物是指附着于土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的物品。所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（二）稽查
在实际工作中，准确界定土地增值税的征税范围十分重要。稽查时，可以通过以下几个标准予以判定：
1．审查单位或个人所转让的土地，其使用权是否为国家所拥有。根据我国《宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。上述由法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在转让时，属于土地增值税的征税范围。而农村集体所有的土地，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》及国家其他有关规定，是不得自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。所以集体土地的自行转让是一种违法行为，不缴纳土地增值税，而应交有关部门进行处理。
2．审查国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生了转移。这一标准共有两层含义：
（1）土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。在这里，应当注意国有土地使用权的“出让”与“转让”的区别。国有土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场，不用缴纳土地增值税。国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。这种行为属于土地的二级市场。随着土地使用权的转让，土地上的建筑物、其他附着物的所有权也随之转让。土地使用权的转让，属于土地增值税的征税范围。
（2）土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。凡是土地使用权、房产产权未转让的，不征土地增值税。具体来说，在实践中可能出现以下情形：
①房地产的出租。在房地产的出租行为中，出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权或土地使用权的转让行为，因此不属于土地增值税的征税范围。
②房地产的抵押。房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或者第三人，向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。在房地产的抵押期间，没有发生房地产权属的转让行为，不征收土地增值税。待抵押期满后，应视该房地产是否被转让而确定是否征收土地增值税。对于由于债务人到期不能清偿债务而以房地产抵债，从而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。
③合作建房。对于一方出地，一方出资，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应列入征税范围。
④房地产的代建房行为。这是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。在这种情形下，由于没有发生房地产权属的转移，房地产开发公司取得的收入属于劳务收入的性质，所以不属于土地增值税的征税范围。
⑤房地产的评估增值。国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估，出现评估增值时，由于既没有发生房地产权属的转移，企业也没有取得实际收入，所以不属于土地增值税的征税范围。
3．审查房地产的转让是否取得了收入。土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。具体来说，可能有以下几种情况：
（1）房地产的继承与赠与。这两种行为属于无偿转让房地产的行为，不属于土地增值税的征税范围。但应注意的是，这里的“赠与”仅指两种情况，一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人；二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关如中国青少年发展基金会、希望工程基金会等将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
（2）房地产的交换。这种行为虽然没有带来货币收入，但交换双方实际已取得了实物形态的收入，即通过交换所得的原属于对方的房地产，所以应属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
（3）以房地产进行投资、联营。即投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资，或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中。这种行为具有投资的性质，与房地产的出售不同，没有取得转让房地产的收入，按有关规定暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转移的，应征收土地增值税。
（4）企业兼并转让房地产。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
（5）因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转移的。在这种情况下，发生了房地产权属的变更，原房产所有人、土地使用权人也取得了一定的收入（补偿土金），但根据《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。
需要强调的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得了收入，均属于土地增值税的征税范围。具体来说，可以有以下三种情况：一是仅出售国有土地使用权。这是指土地使用者通过出让方式有偿取得土地使用权后，并不进行房产开发 ，仅进行通水、通电、通路、平整地面等土地开发 然后直接将空地出售出去。二是土地使用者在取得土地使用权后进行房屋开发建造，然后再出售，这就是一般所谓的房地产开发。三是对已存在的房地产的买卖，即房屋所有人将已有的房屋及相连的土地使用权一并转让给他人。以上这三种情况都是产生了房地产权属的转让，转让者又取得了收入，因而均属于土地增值税的征税范围。
三、应税收入的稽查
（一）税法的有关规定
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，其收入的形式包括货币收入、实物收入和其他收入三种形式。其中货币收人一般比较容易确定；实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥、房屋、土地等，其价值不太容易确定，一般需要对其进行估价；其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等，其价值需要进行专门的评估。第三种类型的收入比较少见，但如果发生，在稽查时应予以注意，防止企业通过低估“其他收入”偷逃税款。另外应注意，税法规定，土地增值税以人民币为计算单位，转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。
|
