买卖二手房节税二十个金点子

本期提示：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，自2016年5月1日起全面实行营改增。营改增后，买卖二手房无论是增值税、契税还是个人所得税等均有一定的节税空间，笔者在此提出二十个节税点供广大纳税人参考，希望对二手房交易节约税收成本有所帮助。安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，让改革的红利润泽万户千家。

金点子之一：注意持有时间增值税避税技巧。政策明确，除京沪广深外地区个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。京沪广深个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

在这里，除京沪广深外地区持有时间就是征免增值税的唯一依据；京沪广深除考虑持有时间外，还要考虑住房属性。

金点子之二：持有时间向前推定避税技巧。政策规定，对个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的，也适用相关免征增值税、个人所得税等有关规定。其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。孰先原则、向前推定原则为上述情况的发生提供了一定的税收筹划空间，我们要把握好。

金点子之三：应用“自用5年以上”避税技巧。政策明确，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。这里的“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。这里的时间要把握下列原则：

1、个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

2、个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

金点子之四：买房掌控面积避税技巧。增值税、土地增值税都有关于普通住房与非普通住房作为征免税的划分标准，现有政策规定：“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”的住房享受税收优惠政策，并允许省、自治区、直辖市对单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。权，然后知轻重；度，然后知长短。如果所购房屋是用来炒的，那么购房者就要掌控好所购房屋的面积，看看购买什么样的房子、多大面积的房子才能达到利益最大化，税收是绕不开的话题。

金点子之五：选择计税方法避税技巧。营改增后，二手房转让可以选择适用一般计税方法和简易计税方法。同样一笔二手房销售，在上述两种计税方法下计算的结果是不一样的，只要我们运筹于帷幄之中，就可以选择适用对自己最为有利的计税方法。

金点子之六：购买首套住房避税技巧。政策规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。同时，政策还明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。国以民为本，民以居为先，民以居为安。因此，什么时候应用“首套”房政策一定要谋划好，机会人人均等，但机会只有一次。

金点子之七：购买二套住房避税技巧。为鼓励城乡居民改善居住条件，政策规定，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。这里要把握的：一是“二套”，二是面积，三是适用税率。

金点子之八：无偿赠与增值税避税技巧。对下列情形的家庭财产分割：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权的，原政策规定不征营业税，营改增后免征增值税。换句话说，对符合上述受赠对象的家庭财产分割免征增值税。

金点子之九：无偿受赠个人所得税避税技巧。只有符合下列条件的十四类个人无偿受赠房屋，当事人双方才不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

金点子之十：法定继承契税避税技巧。现行政策明确，法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。所谓法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。且受赠人应当按照规定税率缴纳契税，并不得比照购买普通住宅享受税收优惠。在这里泾渭分明，法定继承不征契税，非法定继承征收契税。

金点子之十一：夫妻之间房、土权属变更避税技巧。政策规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。同样，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。这样，就彻底解决了曾经在网上炒得沸沸扬扬的房产证加名征税问题。

金点子之十二：家庭财产分割避税技巧。涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。这里的家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

金点子之十三：转让离婚析产避税技巧。政策明确，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。但转让离婚析产房屋可按照余额征收个人所得税。个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。对个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，这就为节约税收成本提供了避税空间。

金点子之十四：购买房屋附属设施避税技巧。购买房屋一般少不了车库等附属设施，政策规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

在这里，一是不涉及所有权转移变动的不征收契税；二是可与房屋统一计价，从而可以适用优惠税率。更多的时候，买不如租划算。

金点子之十五：资产划转契税避税技巧。现行政策规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。这里的“划转”应是无偿的，不是赠与行为，更不是买卖行为，也不是投资行为。

金点子之十六：股权（股份）转让避税技巧。政策明确，对在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。这里需要我们把握的是“权属不发生转移”，否则，则要征收契税。

金点子之十七：经营者名下房产互转避税技巧。个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。虽然身份不同，但其名下的房屋、土地权属实为一人所有，免征契税体现了税收人性化。

金点子之十八：无效产权转移契税避税技巧。按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。按照《税收征收管理法》的规定，无效产权转移已纳契税款退税一般不能超过三年，请相关纳税人注意规避风险。

金点子之十九：住房土地增值税避税技巧。现行政策规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。此项政策从2008年11月1日起执行至今，但要引起注意是这里强调的是“销售住房”才可享受免征土地增值税，若是其他性质的房产，则要按规定征收土地增值税。

金点子之二十：出租商住两用房避税技巧。根据财税[2016]36号以及《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定，对个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算增值税应纳税额，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算增值税应纳税额；对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税、印花税。因此，居民在出租商住两用房时，务必分清用途，合理规避税收。

注意事项：上述资产划转、公司股权（股份）转让政策执行期限自2015年1月1日起至2017年12月31日，敬请广大纳税人关注。

附件：税政清理

1、财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（略）

发文字号：财税[2016]36号  发文日期：2016-03-23  有效性：全文有效

相关内容：附件：营业税改征增值税试点过渡政策的规定

下列项目免征增值税：

（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

……

附件：营业税改征增值税试点实施办法

第十七条 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

2、财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知（略）

发文字号：财税[2016]23号  发文日期：2016-02-17  有效性：全文有效

相关内容：关于契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

3、财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知（略）

发文字号：财税[2015]37号  发文日期：2015-03-31  有效性：全文有效

相关内容：

六、资产划转

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

九、公司股权（股份）转让

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

4、国家税务总局关于进一步简化和规范个人无偿赠与或受赠不动产免征营业税、个人所得税所需证明资料的公告（略）

发文字号：国家税务总局公告2015年第75号  发文日期：2015-11-10  有效性：条款修改

相关内容：（略）

5、财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知（略）

发文字号：财税[2014]4号  发文日期：2013-12-31  有效性：全文有效

相关内容：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

6、财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知（略）

发文字号 财税[2012]82号  发文日期  2012-12-16  有效性 全文有效

相关内容：个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。

7、财政部 国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知（略）

发文字号：财税[2010]13号  发文日期：2010-03-09  有效性：全文失效

注：根据《关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录（第十二批）的决定》（财政部令第83号）规定，本文件自2016年8月8日起全文失效。

相关内容：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

8、财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知（略）

发文字号：财税[2009]111号  成文日期：2009-09-27  有效性：全文有效

相关内容：二、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：

（一）离婚财产分割；

（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。