开发产品用于投资，如何进行税会处理？

　　【案例】2023年3月份，某涉税专业服务机构在对DY房地产开发有限公司土增税清算申报情况进行审核时，在其账务处理上发现以下疑点。该公司咨询笔者，应如何进行处理?

　　附件1：评估报告(评估价650万元)(略)

　　附件2：增资协议书

　　A公司增资协议书

　　签署日期：二0二二年十一月

　　本增资协议书由下列各方于2022年11月14日在中国[×××]市签订：

　　甲方：A公司(以下简称“甲方”)

　　法定地址：

　　法定代表人：

　　乙方：DY房地产开发有限公司(以下简称“乙方”)

　　法定地址：

　　法定代表人：

　　丙方：××××有限公司(以下简称“丙方”)

　　法定地址：

　　法定代表人：

　　鉴于：

　　1.甲、乙、丙均为依法在中华人民共和国境内设立的有限公司，截止到本合同签订之日，甲方的控股股东为丙方，甲方股权结构的情况如下图所示：

　　2.甲方承诺向乙方、丙方提供的所有信息资料真实、准确、完整。

　　3.乙方、丙方完成并通过对甲方的全部审慎调查(包括但不限于商业审慎调查、法律审慎调查、财务审计审慎调查)。

　　4.乙方、丙方对甲方的投资已获得必要的授权。

　　甲乙丙三方本着平等互利的原则，经过友好协商，依据中华人民共和国有关法律、法规之规定，就乙方增资甲方事宜达成一致，并签订协议如下：

　　1 投资架构

　　1.1 经协商一致同意，乙方以非现金资产(开发产品)出资650万元，以增资的方式入股甲方，确认股本260万元，其余390万元作甲公司资本溢价处理。

　　1.2 乙公司入股甲公司后,甲公司注册资本600万元，其中乙公司占甲公司注册资本比例43.33%，丙公司占甲公司注册资本比例56.67%。上述注册资本和资本公积金以验资报告为准。

　　1.3 甲方本次增资后股权结构为：

　　2 增资款项的支付及相关工商变更登记手续的办理

　　2.1 乙方应在本协议生效后15日内办理出资房屋的产权过户手续。

　　2.2 乙方按本协议规定办理产权过户手续后，甲方应在二十个工作日内完成：

　　2.2.1 向相关行政主管部门提出增资和变更甲方的申请，获得主管部门批准;

　　2.2.2 向相关工商行政管理部门办理甲方股东变更及章程修改等有关手续，并向乙方、丙方签发出资证明书。

　　2.3 如因甲方原因造成公司未能在约定时间内完成公司变更手续，则乙方、丙方有权要求甲方解除本协议，退还增资款和支付按同期银行贷款利率计算出的增资款利息。

　　3 陈述、保证与承诺

　　。。。。。。。

　　甲方：A有限公司

　　授权代表(签章)：

　　签署日期：2022年11月14日

　　乙方：DY房地产开发有限公司

　　授权代表(签章)：

　　签署日期：2022年11月14日

　　丙方：××××××有限公司

　　授权代表(签章)：

　　签署日期：2022年11月14日

　　税行者解析：上述业务未按相关会计和税务政策进行处理。

　　(1)准确会计处理：根据《企业会计准则第14号--收入》规定，该项投资会计处理如下：

　　借：长期股权投资 650

　　　　贷：主营业务收入 596.33

　　　　　　应交税费——应交增值税(销项税额) 53.67(650/1.09*9%)

　　借：主营业务成本 415

　　　　贷：开发产品 415

　　(2)增值税：根据《增值税暂行条例实施细则》的规定，该项业务视同销售。对于增值税的计税依据应按照存货的市场公允价确定。故应补提销项税：650/1.09*9%=53.67万元;

　　(3)土地增值税：根据总局公告2016年第70号规定，纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。同时，根据国税发[2009]91号文第十九条的规定，应确定应税收入为596.33万元。同时，对应的扣除项目允许扣除。

　　(4)企业所得税：根据财税[2014]116号文、总局2015年33号公告等规定，该项业务属于非货币性资产投资，应视同销售，按公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非资产资产转让所得，并可自确认收入年度起不超过5个纳税年度的期间内，分期均匀计算相应年度的应纳税所得额。

　　本案中，如不考虑其他因素，会计利润为596.33-415=181.33万元。如该公司选择5年递延纳税，则第一年(2022年)所得额为181.33/5=36.27万元，即需在会计利润基础上调减145.06万元。以后四年，需在当年会计利润的基础上调增36.27万元。

　　另：视同销售收入需增加业务招待费、广告费计提基数。如果投资过程中发生了房屋所有权的转移，应按照“产权转移书据”申报缴纳印花税。补交的土地增值税、附加税、印花税等应调减所得额。