国办发[2016]39号文部署加快培育和发展住房租赁市场 租房人权益将更有保障

国务院办公厅近日印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），明确了税收、金融和土地等一揽子住房租赁市场扶持政策措施，并将着力解决目前我国住房租赁市场存在的市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题。

国办发[2016]39号 国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见

为什么要培育和发展住房租赁市场？《意见》的出台将给百姓带来哪些好处？相关专家对此进行了解读。

对解决城镇居民住房问题有非常重要的现实意义

租房，是很多市民的现实需求。

“外来务工人员、新就业大学生收入不高，购房支付能力不足，多数只能通过租房解决居住问题。还有一些人工作地点经常变换，没有购房需求，也愿意租房住。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强说，这在世界各国都一样，欧洲不少国家居民家庭租房比例都超过了30%，德国居民家庭租房比例甚至超过了50%，美国也约有1/3的居民家庭租房住。然而，与欧美发达国家相比，我国住房租赁市场发育还很不充分，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。

“如果外来务工人员、新就业大学生的住房问题得不到有效解决，无疑会影响城镇化发展质量。让他们安居乐业，住房租赁市场无疑将发挥重要作用。培育和发展住房租赁市场，还可以实现让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，也有利于更好地解决城镇居民住房问题。此外，去年底召开的中央经济工作会议指出，要推进公租房货币化，这也要求尽快培育和发展住房租赁市场。只有住房租赁市场规范健康发展起来了，公租房保障对象才能在市场上有更多的选择余地，租到合适的住房。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，从这些角度讲，《意见》对解决城镇居民住房问题，具有非常重要的现实意义。

税收、金融、土地多措并举支持租赁住房建设

《意见》对租房市场的支持政策主要有：一是给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，在增值税、个人所得税等方面给予扶持政策。二是提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。三是完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。四是支持租赁住房建设。将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模。同时，还要求各地制定支持住房租赁消费的优惠政策措施。

“这些政策措施将对住房租赁市场的发展起很大的推动作用，尤其是将促进专业化的住房租赁企业发展。”刘洪玉说，专业租赁企业少，是我国租房市场供给不能满足需求的一个重要原因。我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在一些国家成熟的房地产市场，专业租赁企业提供房源占比在30%左右。

在支持企业发展的同时，《意见》也明确了各级政府部门的监管责任。例如，要求住房城乡建设部门完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度；要求省级人民政府加强工作指导，研究解决重点难点问题；要求城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责等。

“好政策关键在落实。相信各地各部门将陆续出台《意见》的配套政策措施。”刘洪玉说。

在保护承租人合法权益方面提出四大措施

除了租不到合适的户型外，更让租户头疼的是租房过程中的“不稳定感”。

“房东突然收回房子或者突然大幅涨价；中介隐瞒房屋的真实状况、无理克扣押金；这些情况都太常见了。”在北京租房已有三年的李女士说，“而且，物业对业主和租客经常差别待遇，类似优先入学小区幼儿园这样的公共服务，租客也很难享受到。”

为此，《意见》在保护承租人合法权益方面提出了四大措施。

一是明确出租人的义务。推行住房租赁合同示范文本，规范房屋出租行为。出租人提供的住房和室内设施要符合相关政策要求。在租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同。

二是多渠道提供符合需求的房源。通过支持租赁住房建设等方式，提供更多居住条件好、管理水平高、租金价格稳定、能长期租用的房源。

三是保障承租人依法享有基本公共服务。对于非本地户籍承租人，包括在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生等，按照《居住证暂行条例》等有关规定，经备案的住房租赁合同可作为具有稳定居所的证明，承租人可申领居住证，享受与当地户籍人口同等的义务教育、卫生等国家规定的基本公共服务。

四是规范房地产中介行为。规范房屋租赁服务，提高中介机构的诚信水平和服务质量，严惩中介机构和从业人员的违法欺诈行为。

刘洪玉教授说，“从根本上说，要切实维护当事人特别是承租人的合法权益，让租房有安全感和稳定感，解决承租人的后顾之忧，还是要推动相关立法，通过法律法规来明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。这也是德国等租赁市场比较发达国家的经验。”

（清华大学房地产研究所所长 刘洪玉 中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长 柴 强 记者 左 娅）