穿上“合作经营”的马甲，还是掉进“售后返租”的坑

　　当人们惊诧于兰花螳螂和中华枯叶蝶的拟态，不得不说生物求生的意愿和本领是多么强大，让蛋白质肉身成长为如周遭的兰花和枯叶，令人叹为观止。

　　而在仿生管理学中便把企业外部环境视为自然环境，将企业视为一个生命体。

　　用仿生管理学就可以解释房企作茧自缚的游戏，看似愚笨无比，但也聪明无比。

　　当外部约束条件，如各种政策规定齐加于企业时，企业就因周围环境的变化而异化成多种商业形态。花样翻新的游戏，本质上是房开企业适应环境自我进化的结果。

　　然而，这个游戏能够继续的前提，是房价持续上涨以及租售比的改善。

　　如果，房价上涨的逻辑不存在，那么，这个游戏就停止了，甚至结果会反噬自己——房开企业倒霉了，也就是作者说的陷阱出现了，而且这个阱是房开企业自己挖的!

　　以下为正文

　　售后返租，是很多房地产开发企业为了促销、筹集建设资金的通常做法。但早在2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》中，第十一条明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

　　于是，房地产开发企业为了绕过政策红线，既然不能售后返租期房，那穿上马甲，注册个商管公司，好朋友手牵手，和业主来个“合作经营”，美其名曰增加业主收益、降低业主税负。被置业顾问一通投资回报、税务筹划的科普后，业主欣然签约，殊不知：

　　1、租金改为合作经营分红，而分红的前提是有盈利，业主即无经营权也无查账权，盈利否，全凭商管公司一张嘴，定额的租金保障画成一张饼;

　　2、提供商铺给商管公司统一招租经营，不管是签订“租赁”还是“合作经营”协议，按照实质课税原则，依然要缴纳房产税。

　　房地产开发企业暗自窃喜，这波韭菜收割得毫不费力，哪知道偷鸡不成蚀把米：

　　1、如按合同条款，以分红形式支付租金，分红不属于增值税应税项目，业主不需提供发票，商管公司的租赁成本无法在所得税前扣除;

　　2、《房产税暂行条例》规定：产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税，由于税务机关无法向众多小业主逐一征收房产税，商管公司作为房屋使用人，依法承担房产税纳税义务，大大增加了企业税负;

　　3、租金或分红兑付时，商管公司要求业主承担纳税义务。由于经营性房产租金的税负相对较高(18.75---31.25%)，业主实际到手的款项远远低于合同约定。大部分业主因不具备相关税收常识，加之售房时置业顾问为追求提成，不履行告知义务，业主讨要说法者屡见不鲜，甚者严重影响后期开发产品销售和企业社会形象。

　　2018年6月的解析——

房地产企业售后返租中的税务风险分析

　　本文看点：目前许多开发商在销售商品房时，采用售后返租的促销手段，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商所有。这种模式存在巨大的税务风险，下面笔者将举例进行分析。

　　【例】A房地产开发公司采用售后返租方式销售商铺。A公司与购房者同时签订房地产销售合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元(原价100万元)出售之后再由业主返租给开发商，并且用未来三年的租金分别按4%、5%和6%抵扣房款，合计共抵扣15%的房款。

　　A公司此举包含面临以下税务风险：

　　如果A公司按照折后价格签订销售合同，同时在租赁合同中明确规定前三年免租金的话，表面上既降低了销售环节的计税基础，又降低了未来租赁环节的计税基础，此举实则隐藏着巨大的偷税、漏税风险。

　　根据相关规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关可以根据周边房价和租金核定应纳税额。同时，在国税函[2007]603号文中也明确指出“从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。”

　　国税函[2008]576号进一步规定“房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关规定精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。”因此，应将此类售后回租业务分解为销售和租赁两项经济业务，分别按照折扣前的计税基础进行税务处理申报缴税金。即A公司按照未折扣的售房原价申报缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，由返租业主按照未折扣的租金原价申报缴纳增值税、房产税和所得税。

　　此外，这种售后返租模式下的购房者往往是个人，这些投资者在获取租金收益的同时需要缴纳相应的增值税及附加、房产税、个人所得税等。对于此类经济业务模式，在购房者个人未能履行自行纳税申报义务的前提下，应由商业房地产企业履行法定的代扣代缴义务。若商业房地产企业未能履行此义务，税务机关有权依据《税收征管法》对商业房地产企业进行相应的税收处罚，因此商业房地产企业作为扣缴义务人会承担一定的涉税风险。特别是实际售后返租操作中，很多房地产公司由于没有在相应的返租协议中明确约定返租相关税金的承担责任，后续一旦税务机关检查追缴返租相关税金时，最终都要求房地产企业承担返租相关税金。

　　最后，除了税务风险，售后返租这一举措也暗藏着巨大的法律风险。住房和城乡建设部发文严禁房地产开发企业采用售后返租方式销售未竣工商品房。同时，最高人民法院也曾颁布解释售后返租可能以非法集资定罪。

　　来源：智慧源地产财税  作者：王乐怡