国税发[2009]31号文第三十三条规定的正确解释

　　关于地下车库(停车场所)的问题实在是复杂，复杂得连《物权法》都绕开回避。所以地下车库的法律规定所属俺不想讲了。就讲讲税务机关对地下车库的税收处理意见：

　　以前税务机关认为只要房地产企业出售出租地下车库的，是必须要求预留成本，即出售出租就必须预留成本，因为是以建筑面积预留成本，由于地下车库售价比较低，所以房地产企业觉得预留成本确实过大，认为不合理。

　　现在国税发(2009)31号文第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

　　房地产企业认为是重大利好政策，为什么呢?因为“利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”，意味着地下车库的不需要预留成本了。

　　实际是这样的吗?其实第三十三条出现并没有改变以前的规则：只要房地产企业出售出租地下车库的，税务还是必须要求预留成本。

　　国税发(2009)31号的第二十六条规定：“计税成本对象的确定原则如下：(一)可否销售原则。。。。。。。”即第二十六条规定是一般总原则，而第三十三条规定例外特殊原则。也就是说房地产企业先按第二十六条规定，有特殊情况时才执行第三十三条规定。

　　那么第二十六条规定一个什么样的特殊情况呢?什么叫“利用地下基础设施形成的停车场所”，根据规划部门《建筑规划设计方案》要求，高层楼房必须按建筑面积配置一定面积(个)的停车场所，由于地面面积被绿化率的硬性指标所占领，无地方可配置停车场所，房地产企业只好修建地下室来配置停车场所。因此这个就是所规定的特殊情况。

　　“利用地下基础设施形成的停车场所”面积本来就是规划部门强制要求的公共配套设施。

　　但是房地产企业修建地下室面积远远大于规划部门强制要求停车场所的面积，而且这个面积划分也无法和设备使用面积、人防面积区分开。也没有具体的产权画线。——相关法律规定上也是模糊的。由于业主的维权的法律意识也不够，因此房地产企业常常拿自己所有产权面积和业主共有的公共配套设施面积去出售出租。

　　因此税务机关也无法去甄别这个复杂相关税收之外的法律关系。依据税收效率原则，所以仍然按第二十六条规定：只要房地产企业出售出租地下车库的，就必须要求预留成本。

　　房地产企业能出售出租就不属于公共配套设施了，如果是公共配套设施房地产企业怎么会拿来出售出租呢?——税务机关是充分相信房地产企业的行为属于合法。因为税务机关不能也没有权力说房地产企业的行为是非法的。所以只要出售出租就必须预留成本，而且取得的收益还要纳税。