个人卖房如何计缴土地增值税？

　　二、不能取得评估价格，但能提供购房发票的计算方法：土地增值税应纳税额=[转让收入-上手购入价×(1+5%×n)-与转让房地产有关的税金]×适用税率。

　　1.“n”是指购入房屋到转让房屋的年度数;

　　2.“与转让房地产有关的税金”包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税;

　　3.上手购房缴纳的契税可凭契税完税证在计算土地增值税时予以扣除，但不作为加计5%的基数[根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)].

　　例2：刘先生于2004年11月以400000元在某市区购买了一套面积为150㎡的商品房，缴纳契税12000元，并花费50000元进行了装修，2006年12月将房屋以640000元的总价卖出，房屋出售支付了手续费、公证费等合理费用共计500元，上述房屋原值及相关费用均提供了合法有效凭据。刘先生转让这套商品房应缴纳哪些税?应缴多少?

　　刘先生转让的这套商品房，由于房屋面积为150㎡，属于非普通住宅，且只居住了两年零一个月，因此其转让时应全额缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和计征个人所得税。刘先生应缴纳的税额为：

　　1.营业税=640000×5%=32000(元)

　　2.城市维护建设税及教育费附加=32000×(7%+3%)=3200(元)

　　3.印花税=640000×0.05%=320(元)

　　4.土地增值税：可扣除项目金额=400000×(1+5%×2)+12000+(32000+3200+320)=487520(元);增值额=640000-487520=152480(元)，增值率=152480÷487520×100%=31.28%，增值率不超过50%，适用税率30%。应缴土地增值税=152480×30%=45744(元)

　　5.个人所得税，可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元)，可扣除的相关税金=32000+3200+320+45744=81264(元)，可扣除的合理费用=装修费+手续费(公证费等)=40000+500=40500(元)(税法规定可扣除的装修费最高限额为(400000×10%)40000元，其实际支付的装修费为50000元，则只能在税前扣除40000元装修费)，应纳税所得额=640000-412000-81264-40500=106236(元)，应纳所得税额=应纳税所得额×20%=106236×20%=21247.2(元)

　　三、既没有评估价格，又不能提供购房发票的计算方法：土地增值税应纳税额=转让收入×核定征收税率(具体由各省确定)。

　　例3：张先生于2006年12月将自己购于2003年8月的一套住房(非普通住宅)出售，售价为50万元，由于保管不善不能提供出原购房时的相关原始凭证，也不能提供房屋重置成本评估价格(假设当地规定个人转让房地产个人所得税按照1.5%核定征收、土地增值税按照1%核定征收)。张先生转让这套商品房应缴纳哪些税?应缴多少?

　　张先生转让的这套住房属于非普通住宅，其居住时间为三年零四个月，因此其转让时应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税和个人所得税，土地增值税可享受减半征收的优惠。由于其不能提供出完整的成本费用凭证，也不能提供房屋重置成本评估价格，因此个人所得税按照1.5%核定征收、土地增值税按照1%核定征收。张先生应缴纳的税额为：

　　1.营业税=500000×5%=25000(元);

　　2.城市维护建设税及教育费附加=25000×(7%+3%)=2500(元);

　　3.印花税=500000×0.05%=250(元);

　　4.土地增值税=(500000×1%)×50%=2500(元);5.个人所得税=500000×1.5%=7500(元)。