房屋免租期及预收租金会计、增值税、所得税、房产税处理

 　　近日，有网友问该公司将办公楼一至三层出租，租期三年，前三个月免租，房屋租金三年一次性付清300万元，请问怎样做账，怎样缴税?

　　一、免租期及预收租金租赁方的会计处理

　　《企业会计准则第21号——租赁》第45条规定，在租赁期内各个期间，出租人应当采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。其他系统合理的方法能够更好地反映因使用租赁资产所产生经济利益的消耗模式的，出租人应当采用该方法。

　　二、免租期租赁及预收租金增值税

　　1、免租期增值税：

　　根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务，不征收增值税。

　　2、预收租金增值税：

　　根据《增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，一次性申报缴纳增值税。

　　三、免租期租赁及预收租金企业所得税

　　1、免租期企业所得税：

　　根据《企业所得税法实施条例》第四十七条规定，企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：(一)以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。因此是在所有租赁期内均匀扣除。

　　2、预收租金企业所得税：

　　根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)第一条的规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　四、免租期租赁及预收租金房产税

　　1、免租期房产税：

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国税发〔1986〕90号)第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。”第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”第四条规定：“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”

　　根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”

　　因此，免租期期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　2、预收租金房产税：

　　房产税是按年征收、分期缴纳。但对一次性收取的租金，房产税是否需要一次性缴纳，需要看各地税局规定，各地不一样，具体以各地政策为准。比如《湖南省地方税务局关于房产税有关政策问题的批复》(湘地税函〔2000〕5号)规定，房屋产权单位将房屋使用权限期转让，不论采取何种形式，均属房屋出租行为，应按租金收入计征房产税。应征税款原则上应按租金收入金额一次性全额征收：一次性缴纳确有困难的，经县(市、区)税务机关批准后，可分次缴纳。《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》(鄂地税发〔2010〕176号)规定，对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，必须按照国税发〔2003〕89号文件的规定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。