营改增学习笔记:无奈"营改增"师傅南腔北调，可怜徒弟东倒西歪

这职场江湖之中，财务人员殊为不易，单从业务上讲，证多且难考，艺多且常新，远的不说，营改增这门武功6月就是毕业考之时，各位能不能出师，最终还是看能不能准确地填出申报表来，把该交的税交了，当然最好还把可以不交的税省了。

学艺免不了要投进师门，创出这门功夫的宗师远在京城，咱们主要靠总局设在各地的“分舵”修习，京城虽然也传“拳谱”，但不明细之处，自然以各“分舵”所传为准，不过就像粽子画在纸上都认识，哪种好吃却各有念想一样，各“分舵”的师傅对这“拳谱”的解说也有差异，比如以下问题：

房地产开发企业销售跨县（市、区）自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款？

形象化一点说，A县的房地产公司跑到B县开发了一个楼盘，要不要在B县预缴增值税？对这一问题，各“分舵”的解读大相径庭（以下各地口径均为网上流传解答，仅供参考）。

一、新老项目都要在项目所在地预缴。

持这一口径的包括河北，内蒙、湖南、厦门、江西、青岛等，明确如果A县的房地产公司跑到B县开发了一个楼盘，要在B县按3%预缴增值税，回A县申报时预缴税款可以抵。

理由嘛，有的说了，有的没说，典型的解读（比如河北国税）是这么说的：

“《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条第（十一）款第2项规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”

可见，对于房地产企业老项目适用一般计税的预征问题，政策是明确的。但是目前总局文件未对适用一般计税方法的新项目，以及适用简易计税方法的老项目的跨县（市、区）开发房产预缴税款问题作出规定，本着同类问题同样处理的原则，也应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”

人家自己也承认，这是个扩大解释，这个解读是把36号文件对老项目的规定推而广之，从结果上看，按3%预缴的意见类似于对建筑业的处理。

二、建议在项目所在地办登记，不办登记也要预缴。

包括吉林、山东、海南等，典型的说法（比如山东国税）是这么说的：

“目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。

本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。”

实际上，让老项目重新办执照和税务登记是不现实的；对未办理登记的，在不动产所在地按5%预缴，这是把其他企业销售不动产的规定推广到了房地产企业身上，客观上倒是保持了原来营业税的税负。

三、只有老项目预缴。

湖北说，在市州内跨县（市、区）开发房地产的，不在不动产所在地预缴增值税，而应在机构所在地申报缴纳增值税。如果跨了市（州）了，也只严格地按36号文件的限定范围“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目”在项目所在地预缴。

黑龙江也说，试点办法仅仅规定对房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，需要按照3%预征率在项目所在地预缴税款。对房地产开发企业跨地区销售房地产项目其他情况并未有在不动产所在地预缴税款的规定。因此按照增值税纳税地点的一般规定，应在机构所在地申报纳税。

四、明确说不用在项目所在地预缴

或者没明确说要在项目所在地预缴。

明确说不用的比如北京，在回答“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目与纳税人转让其取得的不动产，预缴税款的税务机关相同吗？”这一问题时，北京的回答是：“不相同。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，应向主管国税机关预缴税款；纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴税款。”

更多的省市没有直接回答这一问题，但是在论及房地产企业如何预缴时没有提及《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条第（十一）款第2项，也没有提及地方财政利益格局问题，而是直接引用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月纳税申报期按照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。”既然是“主管税务机关”，似乎可以理解为不用在项目所在地预缴了？

半句话点评：谁对谁错咱们是没有这个资格去评价的，各有各的难处，各有各的理由，不过这种南腔北调的局面，实在有违税法确定性的原则，也难怪徒弟们无所适从，东倒西歪了。