多套房屋出租的税收负担测算

      目前随着各地城镇化进程的不断加快，因拆迁一家、一人拥有多套房产的是越来越多。在拥有多套房产后，为了将房产变为滚滚财源，多数人纷纷选择了对外租赁。对外出租房产，不可避免的就会遇到纳税问题。面对纳税房产出租者如何精打细算，让自己在依法纳税的前提下获得最大利益，这是每一个出租者应该考虑的问题。

　　房产出租对象的选择
　　对于房产出租，在人们印象当中所收取的租金越多，出租人所获得的利润就会越多。因此在选择出租对象时，人们多以承租人所付租金的多少来确定出租对象。然而当我们予以考虑税收因素之后，就会发现这种惟租金确定出租对象的方法，有时并不是对出租人十分有利。

　　老李想把一套房产出租出去，经中介机构联系，有两个客户欲租赁老李的房子。一个是一家公司租赁老李的房子进行商务活动，每月支付租金3100元。另一个是几个“白领”合伙租赁老李的房子用于居住，每月支付租金3000元。两客户的租期都是两年。单纯从价格方面看，老李应该优先选择那家公司，但是假如考虑税收因素后，那么就会发现选择“白领”老李所获得收益将更大。

　　按税法规定，出租房屋应该缴纳营业税、城建税及教育费附加、房产税、个人所得税。

　　老李将房子出租给那家公司时，所应支付的税款为：
　　营业税，按照营业税暂行条例规定，个人出租房产的应按“服务业—租赁”税目，以5%的税率计算营业税。老李应该缴纳的营业税：3100×5%×24=3720元。应缴纳的城建税、教育费附加为：3720×（7%+3%）=372元。

　　房产税，国家税务总局（86）财税地字8号文件规定，“个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。”房产税暂行条例第三条、第四条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%.老李应该缴纳的房产税：3100×12%×24=8928元。

　　个人所得税，按照个人所得税法规定，财产租赁所得应按20%的税率缴纳个人所得税。老李应该缴纳的个人所得税：[3100-800-（3720+372）÷24]×20%×24=10221.6元。（按税法规定在计算个人所得税时，在应税所得额中应扣除相关税费。具体为：营业税、城建税、教育附加）

　　老李将房屋出租给那家公司所应缴纳的税款共计：3720+372+8928+10221.6=23241.6元。老李所得的实际收益为：51158.4元（3100×24-23241.6）

　　财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知（财税[2000]125号）规定，“自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房税暂减按4%的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。那么依据此规定，老李将房子出租给”白领“时，应该缴纳的税款为：
　　营业税：3000×3%×24=2160元。
　　城建税及教育费附加：2160×（7%+3%）=216元。
　　房产税：3000×4%×24=2880元。

　　个人所得税：[3000-800-（2160+216）÷24]×10%×24=5042.4元（按税法规定在计算个人所得税时，在应税所得额中应扣除相关税费。具体为：营业税、城建税、教育附加）

　　老李共计缴纳的税款为：2160+216+2880+5042.4=10298.4元。老李的实际收益为61701.6元（3000×24-10298.4）。

　　在对税收因素予以考虑之后，当老李选择低廉租金时，不仅老李所支付的税款远远少于选择高价租金所支付的税款，而且老李所得的收益也远远高于选择高价租金所得的收益。

　　房产修理时机的选择
　　对出租的房屋进行维修是每个房屋出租者都会遇到的问题，在维修时间上多数房屋出租者都会选择，房屋什么时候需要维修就对房屋进行维修。

　　依照税法规定，将房屋出租向承租人收取租金，此种行为应该缴纳个人所得税（其他税种在此忽略不计），假如适当地选择一下房屋的维修时机，那么出租者将会节约一笔不小的税款。

　　例如：老王将房屋出租给他人，租期为5个月，在扣除相关费用后老王月应纳税所得额为2000元。假如在出租后的第二个月里老王打算对屋顶进行防水处理，预计投资3200元，工期一周。那么在此种情况下，整个租期内老王应承担的个人所得税为：
       1、老王在房屋出租后的第一个月内应纳税款：2000元×20%=400元（依照个人所得税法规定，财产租赁所得适用20%的比例税率）。
       2、老王对房屋进行维修后第二个月至第五个月应纳税款为：

　　依照个人所得税法及国家税务总局国税发[1994]89号文件规定：纳税人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减去规定费用和有税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

　　老王在出租后的第二个月对屋顶进行了防水处理，其花费的3200元费用，依照上述规定可以按每月800元费用在以后4个月扣除（假设老王已取得了合法有效的房屋维修发票）。其应纳税额具体计算如下：[（2000-800）×20%]×4=960元

　　在整个租赁期间老王所负担的个人所得税为：400+960=1360元。

　　假如老王将对屋顶防水处理的时间选择在租赁结束以后，那么在此种情况下，老王应承担的个人所得税为：2000×20%×5=2000元（依照个人所得税法规定，财产租赁所得适用20%的比例税率）

　　老王将修房时间选择在租赁期间与将修房时间选择在租赁结束以后，其税负相差2000-1360=640元。当然，在此还有一个房屋安全性问题，我们不能因片面的追求节省税款，在房屋需要维修时不去维修而等到有人租赁时才对房屋进行维修。