公众需了解的土地增值税清算知识

　　任志强“土地增值税预缴不缴非拖欠”不完全成立　　
　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”例如河北省地税局就规定，“对从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入（包括预售房收入），按规定预征率预征土地增值税，并按房地产所在地主管地方税务机关确定的申报期限，于月末或季末终了后15日内，缴纳土地增值税。对未按预征规定期限缴纳税款的，根据《税收征管法》及其《实施细则》的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满之次日起，加收滞纳金。”
　　
　　任志强八条反驳理由中的第三条提到：“企业在项目预缴土增税时就必须预提应交未交的土增税成本并列入公布的科目中说明这些应交而未交的税项，但在未达到税法规定的结算条件时，可以不交，并不违背税法。也非拖欠。”
　　
　　从上述规定可知，任志强的这一说法不完全成立。一是按照预征率缴纳税款属于法定预缴；二是企业自行预提计入损益的税款不是税法上的预缴。企业预缴土地增值税反映在报表上不是增加了应交未交数，而是减少了。若没有结转收入，也可能出现应交未交为负数的情况。
　　
　　土地增值税存在的征管问题需引起重视　　
　　在央视的调查中也暴露出一些土地增值税征管问题，笔者认为，应该引起税务机关的重视。
　　
　　在央视的调查中，财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示，“土地增值税实际上是一个征管非常复杂的税种，对税务部门的征管能力要求非常高，如果你达不到的话，那么土地增值税就征不到位。”，这一点，我们从已经出台的相关文件中可见一斑。
　　
　　土地增值税暂行条例及其实施细则自1994年1月1日起施行。但直到国税发〔2006〕187号文出台之后，才为开发商正式带上了“紧箍咒”，比如河北省，土地增值税预征率也由原来的0.5%逐步提高到2%，核定征收率则不低于5%。但是实务中还是有很多似是而非的东西缺乏政策依据，各地执行中也各有口径。比如，清算项目和清算单位如何确定，是按照在发改委立项还是按取得《建设工程规划许可证》或者《建设工程施工许可证》？开发产品类型是否可以合并清算，或者划分普通标准住宅和非普通标准住宅两种类型，或者是更多种类型？还有，产品成本如何分摊，是按占地面积法还是建筑面积法，或是按层高系数法，收入比例法等等。实务中，不少税务机关为减少纳税风险或是执法风险，往往会选择核定为主，“一核了之”，这也客观上造成了土地增值税征缴不到位的问题。

　　相关链接：深圳地税局：未发现万科等拖欠土地增值税
　　11月24日，央视报道称，全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元，并列出房企“黑名单”。其中，万科、华侨城、金地等数家位于深圳的大型房企均榜上有名。11月25日，万科、金地等房企回应称，并未“欠缴”土地增值税，央视报道中援引的数据应是“预提费用”。
　　
　　11月25日，作为地方税收的监管部门，深圳市地税局副局长、新闻发言人杨龙接受21世纪网采访时表示，“注意到了深圳几家大型房企被央视点名”，“（央视报道）概念搞错了。”他说，土地增值税属于先预缴后清算的特殊税收方式，报道中提到的“应交未交的土地增值税”并不能定义为“拖欠”，而是亟待项目达到一定进度后进行清算。
　　
　　地税局：未发现拖欠土增税　　
　　中国的土地增值税按地价增值以累进税率30%至60%计算，为销售物业所得款项减可扣减支出，包括土地使用权成本、借贷成本、营业税和所有物业发展开支。该项税收在物业产权转移时产生。而税收的监管主体为企业项目所在地的税务机关。
　　
　　“暂未发现被点名的企业在深圳存在拖欠土地增值税的情况，”11月25日，杨龙对21世纪网表示，“深圳建立了税收信息化的平台，对符合清算条件的项目按照规定进行，有些房企相当大部分项目在内地，不好做整体的评价。”
　　
　　杨龙进一步解释称，土地增值税的缴纳分为两期。首先是预缴，当房企开发的项目增值达到20%以上时，就必须预缴土地增值税，目前深圳的普通住宅按销售收入2%征收，别墅按4%征收。其次是在项目销售进度达到70%以上时进行清算，符合清算条件的，由房企自行申报，在中介机构的鉴证下，提交给项目所在地的税务机关，待税务机关审核过后，再进行补缴。
　　
　　“土地增值税不像企业所得税或营业税，必须在当月或每年度中的期限内申报。”杨龙表示，“对于土地增值税的清算，征管方面没有严格的期限，现在项目开发的形式内容不一样，有的项目有一期、二期、三期，还有一些配套的公共设施。”
　　
　　在清算环节，监管机构须对包括土地出让金，建筑成本和容积率等在内的准确数据进行核查。“要费一定的时间和人力，对项目较多的区税务机关的压力会大很多。”
　　
　　土地增值税和房产税一向被誉为调控楼市的两项利刃，其中土地增值税被国税总局屡次发文要求加强征管。杨龙表示，土地增值税对房企资金链影响重大，宽松的监管在调控上是不允许的，“央视报道的现象不能否定，但不能完全同意其中的观点，我们会加强深圳对本地项目的监管。”
　　
　　首先，深圳市将严格按照国家层面制定的预征率与税率征收，其次，在清算的方式和手段方面，会根据国税总局的要求来做，同时也考虑到企业和城市的实际情况。“今年1-10月份深圳征收土地增值税总额97亿元，比去年增长14.8%。由于深圳的发展空间有限，政府土地出让招拍挂越来越少，预计税收总额会降，但从管理力度来看是在增加。”
　　
　　房企称央视“误读”　　
　　11月24日，央视《每周质量报告》抛出报道，援引北京执业律师李劲松的分析称，45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税，雅居乐、SOHO中国、万科、招商地产、合生创展、金地集团等知名房企均榜上有名。
　　
　　在报道中，央视列出了45家房企欠缴名单，其中雅居乐（83亿元）、SOHO中国（64亿元）、富力地产（58亿元）、万科（58亿元）、华侨城（49亿元）、招商局地产（44亿元）、合生创展（42亿港元）、融创中国（27亿元）、金地集团（26亿元）、新世界中国地产（24亿港元）。
　　
　　该报道一出，立刻引起各界哗然，并遭到地产人士的炮轰和房企的否认。当晚，任志强连夜在微博撰写“任八条”驳斥央视报道“愚蠢与无知”。
　　
　　11月25日，万科对21世纪网回应称，相关报道应该是源于误解，是把会计上的“预提”理解为了企业的“现时纳税义务”。世茂房地产一位内部人士也认为央视存在误读，该人士对21世纪网表示，“报道中没弄清楚土地增值税是怎么收的。”当日，华侨城、金地和招商地产也对媒体回应称，自己并未“拖欠”土地增值税，央视提及的“应交未交”税实际上是“预提费用”，即“预先提取但尚未实际支付的各项费用”。
　　
　　万科进一步解释称，“房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。”
　　
　　世茂房地产内部人士表示，一般项目是预售的，预售之后一般1-2年才交房，地产公司才能确认收入，进行清算。“央视报道中提到的‘应交未交’土地增值税，指的是之前预缴的没交够，后期销售的时候已经留存了，但是没有到结算时间，并不存在拖欠。”