商住一体项目如何进行土地增值税清算？

　　问：我公司开发一小区，为21层的商住一体房屋一栋，临街1、2层为商业用房，2层以上为住宅用房。在土地增值税清算过程中，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件“土地增值税的清算单位开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额”的规定，我公司在土地增值税清算时是否把本属于一体的单位工程分为普通住宅和非普通住宅进行土地增值税清算？如分开如何确定非普通住宅建筑成本和土地成本？

　　上述单位工程根据《建设工程价款结算暂行办法》第十三条中“工程竣工结算方式工程竣工结算分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算和建设项目竣工总结算”的规定，竣工结算只能为整栋房屋，不能将本单位工程中的商业和住宅分开结算工程造价。

　　请问我公司是否可以将该栋房屋作为独立的土地增值税清算对象进行清算？

　　答：《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）文件第一条第二款规定：“开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”

　　关于普通标准住宅与商业用房同体如何计税问题。

　　《河南省地方税务局关于营业税、资源税、土地增值税若干征税问题的通知》（豫地税发[1997]160号）规定，我省有许多临街普通标准住宅与商业用房是同一体的，即：底层是商业性用房，上层部分是住宅楼房或其他用房。一般情况下，企业是将“同体房”作为一个项目核算的。有偿转让时，应根据土地增值税的有关规定，按照各地普通标准住宅的划分标准，分别核算商业用房和普通住宅的开发成本及费用，正确分摊有关费用，分别计算增值额。凡不能准确核算扣除项目和增值额的，不得享受普通标准住宅减免税优惠。

　　同一清算项目不同房地产类型共同的成本、费用分摊问题。《宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知》（甬地税二[2010]106号）规定，对于同一清算项目中不同房地产类型共同的成本包括土地使用权成本、房地产开发成本、费用的分摊计算，暂按照以下原则处理：
　　1、同一清算项目中不同房地产类型应按规定分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税；

　　2、对不同房地产类型共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发成本、开发费用等，如无法按房地产类型进行完整、明确区分的，暂按可售建筑面积进行分摊，分别核算增值额、增值率；

　　3、对不同房地产类型所属的土地使用权成本，如能提供确切证明材料（如决算报告、图纸等）且能明确区分的，可单独按其实际占地计算土地使用权成本；

　　4、考虑到商业用房开发成本较高的实际情况，如同一清算项目中有住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等多种房地产类型，且无法明确区分各类型成本、费用的，在按可售建筑面积分摊共同的成本、费用包括土地使用权成本、开发成本、开发费用时，允许商业用房分摊系数上浮10%计算，同时其它房屋类型相应下浮。

　　《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（辽地税发[2007]102号）第三条规定，对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

　　依据上述规定，对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，可按以上规定分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。