不动产税收强制执行程序及要点

　　一、强制执行权的法律依据

　　《税收征收管理法》第四十条规定，从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人未按照规定的期限缴纳或者解缴税款，纳税担保人未按照规定的期限缴纳所担保的税款，由税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，经县以上税务局(分局)局长批准，税务机关可以采取下列强制执行措施：

　　(一)书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款;

　　(二)扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴税款。

　　税务机关采取强制执行措施时，对前款所列纳税人、扣缴义务人、纳税担保人未缴纳的滞纳金同时强制执行。

　　个人及其所扶养家属维持生活必需的住房和用品，不在强制执行措施的范围之内。

　　二、责令限期缴纳和催告书

　　1、关于责令限期缴纳

　　根据《税收征收管理法》第四十条规定，在强制执行前，必须责令限期缴纳。所以，税务机关需要发出文书，责令限期缴纳。建议用《税务事项通知书》(限期缴纳税款通知)，责令其限期缴纳。如果之前已经发出催缴通知，可不再责令限期缴纳。

　　2、关于催告书

　　根据《行政强制法》第三十五条规定，行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。在强制执行前，税务机关需要发出催告书。具体文书样式，详见《国家税务总局关于修订部分税务执法文书的公告》(国家税务总局公告2021年第23号)中的《催告书》(行政强制执行适用)。

　　注意：(1)《催告书》中的期限，因无法律明确规定，笔者个人建议，以三天以上(因为有三天的陈述申辩期限)，五天以下为宜，最多不超过10天。(2)《催告书》应当依法送达，不能通过微信、电子邮件方式送达。(3)当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。税务机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。即使没有任何意见，最好也取得对方提交的无任何意见的文字资料。也可以通过电话录音方式确定对方无意义。

　　三、税收保全和强制执行

　　因《税收征收管理法》第四十条规定，对不动产进行税收强制执行时，可以查封。但国家税务总局公告2021年第23号规定的文书，对查封措施适用的是税收保全措施决定书。为此，在对不动产进行强制执行时，面临需要同时适用两种文书的问题。

　　1、关于税收保全措施决定书

　　在对不动产进行强制执行时，需要下达《税收保全措施决定书》，以便对不动产进行实施控制性措施。注意：《税收保全措施决定书》中要注明依据《税收征收管理法》第四十条，不是三十八条哦。

　　2、关于强制执行决定书

　　在对不动产进行强制执行时，还需要同时先下达《税收强制执行决定书》，以便对不动产进行拍卖变卖。注意：《税收强制执行决定书》中要注明依据《税收征收管理法》第四十条。

　　四、查封的最长期限：60日还是6个月?

　　作为行政强制领域的特别法，税务机关应优先适用《行政强制法》的相关规定。《行政强制法》第二十五条第一款规定的全部内容为：“查封、扣押的期限不得超过三十日;情况复杂的，经行政机关负责人批准，可以延长，但是延长期限不得超过三十日。法律、行政法规另有规定的除外。”这里的“法律、行政法规另有规定的除外”，就包括《税收征收管理法实施细则》。《税收征收管理法实施细则》第八十八条规定是：依照税收征管法第五十五条规定，税务机关采取税收保全措施的期限一般不得超过6个月;重大案件需要延长的，应当报国家税务总局批准。税收征管法第五十五条规定，税务机关对从事生产、经营的纳税人以前纳税期的纳税情况依法进行税务检查时，发现纳税人有逃避纳税义务行为，并有明显的转移、隐匿其应纳税的商品、货物以及其他财产或者应纳税的收入的迹象的，可以按照本法规定的批准权限采取税收保全措施或者强制执行措施。

　　而《税收征收管理法》第五十五条规定的是“税务机关对从事生产、经营的纳税人以前纳税期的纳税情况依法进行税务检查时，发现纳税人有逃避纳税义务行为，并有明显的转移、隐匿其应纳税的商品、货物以及其他财产或者应纳税的收入的迹象的，可以按照本法规定的批准权限采取税收保全措施或者强制执行措施。”

　　所以，税收征收管理法实施细则》第八十八条规定的“税收保全措施的期限一般不得超过6个月”，应仅指税务检查时，不指税务日常监管。

　　所以，主管税务机关查封拍卖不动产时，查封时间最长为60日。一定要做好准备，争取在期限内强制执行完毕。

　　五、三项制度

　　根据国家税务总局关于印发《优化税务执法方式全面推行“三项制度”实施方案》的通知》(税总发〔2019〕31号)和《内蒙古自治区税务系统优化执法方式全面推行“三项制度”实施方案》(内税发〔2019〕55号)相关规定，税收保全和强制执行属于需要提交法制审核事项。

　　注意：要在发出责令缴纳和催告书后，备齐《重大执法决定法制审核提请表》、税务事项通知书(限期缴纳税款通知)、催告书(行政强制执行适用)、税务行政执法审批表、陈述申辩笔录、其他相关文书及证据材料等资料提交法制部门审核。

　　六、拍卖、变卖程序

　　具体拍卖、变卖程序参见《抵税财物拍卖、变卖试行办法》(国家税务总局令第12号)相关规定。

　　提醒注意：

　　1、拍卖机构的选择

　　《抵税财物拍卖、变卖试行办法》第十条规定，拍卖由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖机构进行拍卖。为此，在拍卖、变卖前，需要根据《拍卖法》第九条规定，选择财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。具体可要求拍卖机构提供公物拍卖资质证书或相关批文。

　　2、能否在京东或阿里上拍卖?

　　虽然未见总局有专门文件规定，但是从效率和费用等角度考虑，结合其他政府部门早有在上述专门网站上拍卖之先例，笔者认为，可以在京东或阿里上拍卖。具体流程，可电话咨询京东拍卖或阿里拍卖专门客服人员。

　　3、拍卖前特别留意事项

　　根据《抵税财物拍卖、变卖试行办法》第六条规定，在拍卖或者变卖前，税务机关应当审查所查封不动产的实际状态，包括占有人、抵押权人、完好程度等情况，以便顺利拍卖变卖，并实现拍卖变卖成功后实物交接。

　　七、拍卖变卖费用

　　根据《抵税财物拍卖、变卖试行办法》第六条规定，以拍卖、变卖所得支付应由被执行人依法承担的扣押、查封、保管以及拍卖、变卖过程中的费用。所以，拍卖变卖时，可以先匡算下费用金额，以免拍卖变卖所得不足以支付拍卖变卖费用。

　　八、协助执行通知

　　在拍卖变卖成交且缴税后，税务机关向不动产管理部门发出《税务协助执行通知》，办理产权交接事宜。

北京税达律师事务所  刘金涛律师

2024年4月9日