个人坐拥土地会生税

　   朋友Y讲了她朋友N先生最近遇到的一件颇为头疼的事。

　　N先生和R先生合作投资房地产，看涨F市房地产，决定“兴兵伐谋”。2012年底，通过公开程序拿到F市某块地。因帷幄时间短，未及时设立专门的项目公司缴纳土地出让金和办理土地证产权手续，遂将这块地的使用权证做在N先生和R先生名下。

　　2013年初，两人在F市成立了项目公司，着手将土地使用权转移到项目公司名下，以期开发。可是在办理土地使用权证转移手续时，税务局要求缴纳几十万元的税，他们很是迷惑：土地使用权是自己的，把使用权证转移到自己任股东的项目公司，好比将自己的资产从左口袋转至右口袋，税从何而来？

　　在这里先给出结果：税务局对该行为征收契税和印花税，没错。错在N先生和R先生不应该把土地使用权证做在自己名下。税务局向他们征收的是土地使用权变更过程中的契税，仅向接受土地使权的项目公司收取，N先生和R先生不需缴纳。但N先生、R先生和项目公司还应该缴纳一道签订以土地使用权投资协议的印花税。

　　N先生和R先生以土地使用权出资注册项目公司，需要去产权交易中心办理土地使用权证的变更手续，则土地使用权的产权人从N先生和R先生变成了项目公司。个人以土地使用权出资，就该业务而言涉及到营业税、土地增值税、个人所得税、印花税。而接受土地使用权的被投资企业涉及契税和印花税。我国税法为了鼓励投资，对这些涉税行为给予了一定的免税优惠。

　　对于个人以土地使用权出资建立公司，首先需要对该土地使用权进行评估，然后由注册会计师出具验资报告。按照中国现行税法的规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，N先生和R先生以土地使用权出资，建立项目公司，按照投资比例分配利润、公担风险，不需要缴纳营业税。

　　按照土地增值税的有关规定，投资一方以土地作价入股，只要投资方不是从事房地产开发的企业，就可以享受免征土地增值税的优惠待遇。由于N先生和R先生是自然人，而不是房地产开发企业，因此他们以土地使用权出资的行为，免征土地增值税。

　　由于在土地拍下不久，N先生和R先生就以土地使用权出资成立了项目公司，因此以拍卖价作价入股，并未出现资产增值，所以，没有所得，也就不需要缴纳个人所得税。

　　但由于不动产（含土地使用权）和运输工具（汽车、船舶、飞机等）都需要在国家规定的机构办理产权登记，因此办理权属变更时就会涉及到一定的规费和变更环节的财产税和财产行为税，比如契税和印花税。

　　由以上可见，N先生和R先生把土地使用权出资建立项目公司，基本不涉及流转税和所得税，但是项目公司接受土地使用权投资需要缴纳3%（根据各地政府规定，上海市是3%）左右的契税，双方还需要就土地使用权权属变更缴纳印花税，税率为5%。

　　虽然对于N先生和R先生来说，这块地只是从他们的左口袋到了他们投资的项目公司的右口袋，可是由于法人财产和股东财产毕竟在法律上不是同一人，因此需办理产权登记变更。而财产行为税，就是指：你若不做税法中规定的这些涉税行为，就不缴税，但你一旦做了涉税行为，就负有缴纳财产行为税的纳税义务，其中印花税就是其中之一。

　　最后N先生、R先生和项目公司共缴纳了约50万元左右的税金，他们说：这是只懂做生意，想走捷径却不懂税法，硬生生多交了学费啊。

　　作者系上海交通大学海外教育学院税务教研组组长