房地产企业预售制度下的所得税政策

　　但“83号文”在抑制房地产企业偷逃所得税的问题上仍然存在不足，主要表现为：

　　首先．“83号文”没有明确产品完工的具体标准。通过滞后项目决算期累积成本费用、在滚动开发的条件下相互结转不同项目的成本费用、不依法按时申报缴纳所得税等等手段，同样可以实现规避企业所得税的目的。同时．在所得税分期预征、项目完工一并结转的条件下．房地产企业通过多列利息支出、多列预提费用、将建造成本结转为销售成本等手段同样可以虚增房地产成本，实现减少利润的目的。

　　其次，不加区别地将预售收入的利润率规定为1 5%，既没有考虑地域间经济发展水平的区别，也没有考虑到开发产品间性质的差异，造成实际上的税负不公。

　　（三）“31号文”对房地产行业企业所得税计征的进一步规范

　　“31号文”在“83号文”的基础上，在更多细节上做了补充、修改和完善，从而进一步“挤压”了房地产企业逃避所得税的空间。

　　1．改变预售收入的所得税计征方法。“83号文”规定，开发产品的预售收入应按不低于1 5%的预计营业利润率缴纳企业所得税。对这一规定，“3 1号文”作了两点调整：一是将针对预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；①二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地级市的城区和郊区不得低于1 5%．其他地区不得低于l0%.对不同性质的产品规定不同的税率，使税负趋于合理。

　　2．明确开发产品的完工标准。“31号文”第二条第一款规定．凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。对开发产品完工标准进行界定，主要是考虑到当预计计税毛利率高于实际利润率时，房地产开发企业往往会对已完工开发产品积极结算成本．相反，一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况，积极性就不存在了。因此，必须从税收角度规定开发产品的完工标准．以保证税基的完整。

　　3．对开发产品计税成本标准作了原则规定。根据房地产开发企业计税成本标准涉及的内容比较多、问题比较复杂的情况．“31号文”规定了计税成本结算的一般原则、主要成本项目的核算方法和扣除标准等三方面内容。

　　4．规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目．“31号文”规定了核算和税前扣除原则：属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的．首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

　　从理论角度看，“83号文”和“31号文”都从不同程度上强化了对房地产企业所得税的征管。为了检验两份文件对房地产行业企业所得税征管造成的实际影响，本文将在分析房地产行业特征的基础上．通过构建实证模型进行检验。