（五） 建筑工程设备计税政策有重大调整
从新细则第十六条可以看出，建设方提供设备的价款，不需要缴纳营业税。这与财税[2003]16号的规定是不一致的。
财税[2003]16号明确规定，建筑安装工程的计税营业额不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。也就是说，凡是属于列入省级地方税务机关列举的设备名单中的建筑工程设备，无论是甲方提供还是施工单位自行采购，均可以不缴纳营业税。
而按照新细则的规定，建设单位提供的设备价款不需要缴纳营业税，但是施工单位自行采购的设备价款需要缴纳营业税。
新细则关于建筑工程设备征税问题的重大变化， 房地产开发企业必须高度重视，充分利用“建设方提供的建筑工程设备不缴纳营业税”的政策。
从2009年1月1日开始，房地产开发公司与施工单位签订《建筑安装工程承包合同》时，尽量对工程设备采取“甲方供应”方式，以减少不必要的税金成本支出。
对2009年1月1日之前已经签订的由施工单位购买设备的《建筑安装工程承包合同》、尚未峻工的工程，可以采取签订补充协议形式，将工程设备变更为“建设方提供”，以适应新细则的变化。
（六）房地产企业的价外费用外延扩展
新细则第十三条增加了价外费用所包括的内容，扩展了价外费用的外延，与原细则相比增加了“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚息”等内容。
房地产开发企业销售不动产向购房者收取的定金、违约金、赔偿金、延期付款利息等价外费用，均应该按照规定缴纳营业税，自觉履行营业税纳税义务，否则存在涉税风险。
（七） 房地产企业代收费用的界定有新规
房地产开发企业在收取销售房款时，往往会存在代相关政府部门收取费用的情况，新细则明确规定了“价外费用”与“代收费用”的界限。房地产企业的价外费用是应该缴纳营业税的，而代收费用是不需要缴纳营业税的。
《营业税暂行条例实施细则》第13条规定，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（三）所收款项全额上缴财政。
由此可见，房地产开发企业的“代收费用”如果同时符合上述3个条件的，是不需要缴纳营业税的，否则应该作为“价外费用”缴纳营业税。
（八） 建设单位作为代扣代缴义务人有了法规依据
财政部、国家税务总局联合下发的《关于建筑业营业税若干政策问题的通知》（财税[2006]177号）对建筑业扣缴义务人作出了如下规定：
纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人：
1、建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。
2、纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：
（1）纳税人从事跨地区(包括省、市、县，下同)工程提供建筑业应税劳务的；
（2）纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。
可见，财税[2006]177号关于“建设单位作为营业税扣缴义务人”的规定，与新《营业税暂行条例》第十一条规定的“国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人”的精神并不矛盾。因此，建设单位作为代扣代缴义务人是有法规依据的。
作为房地产开发企业，按照新条例及财税[2006]177号文规定，应该积极配合工程项目所在地的主管税务机关，按照要求代扣代缴施工企业的建筑工程营业税金及附加。 |
