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房地产开发企业营业税政策变化及应对策略
国务院总理温家宝于2008年11月10日签署了第540号国务院令，公布了新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例》（简称新条例）。2008年12月15日，财政部、国家税务总局以财政部和国家税务总局令第52号，发布了新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（简称新细则），并规定与修订后的《营业税暂行条例》一起从2009年1月1日开始实施。
新修订的《营业税暂行条例》、《营业税暂行条例实施细则》与原条例、原细则相比，变化最大的莫过于房地产开发企业营业税政策方面的变化。本文拟对新条例、新细则下的房地产开发企业营业税政策变化的主要内容，进行一定分析，并提出应对措施。
（一） 支付境外劳务费用需要代扣代缴营业税
我国的房地产开发企业，为了提高开发产品的质量、品质与档次等，出现了愈来愈多的与国际化团队的合作趋势，支付境外劳务费（工程设计费、营销策划费、销售代理费等）的情况时有发生。
新细则对支付境外劳务费的营业税政策作了重大调整。
《财政部税务总局关于对外商接受中国境内企业的委托或与中国境内企业合作进行建筑、工程等项目设计所取得的业务收入征税问题的通知》 [86]财税外字第172号明确规定：
“二、外商接受中国境内企业的委托或与中国境内企业合作(或联合)进行建筑、工程等项目的设计，除设计工作开始前派员来我国进行现场勘察，搜集资料，了解情况外，设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行，设计完成后，又派员来我国解释图纸并对其设计的建筑，工程等项目的施工进行监督管理和技术指导，已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。因此,对其所得的设计业务收入，除准许其扣除发生在中国境外的设计劳务部分所收取的价款外，其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税。但对在委托设计或合作(或联合)设计合同中，没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的，或者不能提供准确的证明文件，正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的，都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征税。
三、外商接受中国境内企业的委托或与中国境内企业合作(或联合)进行建筑、工程等项目的设计所取得的业务收入，按照本通知第二条的规定,应缴纳工商统一税和企业所得税的,应由其依照税法规定提出纳税申报，税务机关进行核实征收。”
也就是说，按照[86]财税外字第172号文件规定，支付境外劳务费（设计费等）需要分情况是否缴纳营业税，即劳务费在中国境外发生的部分，不需要缴纳营业税；在中国境内发生的劳务费需要缴纳营业税。
新《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
新《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：
“条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；……”
修订后的《营业税暂行条例》第十一条规定：
“营业税扣缴义务人：（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。……”
从上述可见，提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内均应该缴纳营业税，支付境外劳务费应该由支付方代扣代缴营业税。
因此，从2009年1月1日开始，房地产开发企业支付境外劳务费时，不论劳务是否发生在境内，均应该代扣代缴这一部分的营业税。
（二）预收租金的纳税义务发生时间发生变化
《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定：单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。
也就是说当房地产开发企业将该预收账款（预收租金）确认为收入时，这一部分预收账款才具有了营业税纳税义务发生时间。
而新细则第二十五条明确规定，纳税人提供租赁业应税劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
即是说，按照新细则规定，对于房地产开发企业提供租赁业应税劳务的营业税纳税义务发生时间发生了重大变化，改变了过去按照权责发生制确认收入后缴纳营业税的规定，而实行收到预收账款（租金）的当天就具有了营业税纳税义务发生时间（收付实现制）。
这一重大变化，必须引起房地产开发企业财务人员的足够重视。在当前房地产销售持续低迷的情况下，有不少房地产企业将开发产品转自出租，先收取租金再销售的策略，不能说不无道理。但是，根据营业税新细则的规定，预收的房屋租金从2009年1月1日开始，应该立即申报缴纳营业税，否则有涉税风险。 |
