云地税发[2006]198号 云南省地方税务局关于进一步推进房地产税收一体化管理工作的指导意见[条款修订]

云南省地方税务局关于进一步推进房地产税收一体化管理工作的指导意见[条款修订]

云地税发〔2006〕198号             2006-10-14

各州、市地方税务局，省局直属征收分局：

　　为了进一步提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，更好地贯彻落实国家宏观调控政策，充分发挥税收的调控职能，促进房地产业健康发展，2005年5月，国家税务总局提出对房地产税收实施一体化管理的新思路。我省各级地税机关按照总局的要求，加强组织领导，认真学习，悉心领会文件精神，因地制宜，制定了具体措施，有效堵塞了税收流失，方便了纳税人，取得了初步成效。但是，在贯彻房地产税收一体化管理工作中，部分地方还存在认识不到位，部门协调力度不够，目标不太明确等一系列问题。为了进一步推进全省房地产税收一体化管理工作，根据国家税务总局关于房地产税收一体化管理的有关文件，以及2006年10月在杭州召开的全国房地产税收一体化管理工作会议精神，结合云南实际，现对房地产税收一体化管理工作提出以下指导意见。请各地结合当地实际，认真贯彻执行。

　　一、进一步统一思想，正确认识实施房地产税收一体化管理工作的重要意义

　　实施房地产税收一体化管理，是国家税务总局大力推进依法治税，认真落实房地产业税收政策，加强税收征管，提高税收征管水平，所采取的一项新举措。推行房地产税收一体化管理，是落实国家宏观调控政策的需要，有利于国家有关房地产税收调控政策的落实，有利于增加地方财政收入，同时，也符合税收科学化、精细化管理的要求，能有效地提高税收征管效能，有利于降低税收成本，提升税务机关的服务水平，并可为国家今后对房地产税制改革打下坚实的基础。因此，实施房地产税收一体化管理的意义十分重大，各地税务机关一定要认真学习领会国家税务总局关于房地产税收一体化管理的有关文件精神，统一思想，正确认识，克服工作中存在的各种困难，积极主动地做好这项工作。

　　二、加强组织领导，为实施房地产税收一体化管理提供组织保障

　　房地产税收一体化管理是一项系统工程，专业性强，需要进行大量的对外、对内协调工作，因此，各州、市、县地税部门应成立由局领导任组长、相关业务部门参加的房地产税收一体化管理工作领导小组，统一领导和组织实施房地产税收一体化管理工作，并要指定一个业务部门具体牵头。

　　三、关于贯彻房地产税收一体化管理的指导思想

　　由于我省各地房地产市场发育程度不同，税源有大有小，实施房地产税收一体化管理的基础条件差别也较大，因此，我省贯彻房地产税收一体化管理工作总的指导思想是，按照实事求是的原则，因地制宜，分类指导，抓住重点，不搞一刀切。各州、市人民政府所在地的县(市、区)以及其他房地产交易活跃，交易量大的县(市、区)是实施房地产税收一体化管理的重点，应进驻房地产交易大厅(或房地产管理处、所)、政府政务大厅(或便民服务中心)设立房地产征税窗口，达到国家税务总局“一窗式”征收的要求。其他地方，在坚持契税“先税后证”的基础上，选择符合当地实际的征管模式。

　　四、关于房地产税收一体化管理的目标

　　房地产税收一体化管理是一项复杂的系统工程，涉及的税种多、部门多，征管环节复杂，协调任务重，对税务、房管、国土等部门的信息化建设水平要求高，要把国家税务总局关于房地产税收一体化管理工作的要求落实到位，需要一个过程。因此，有必要明确房地产税收一体化管理的长远目标和近期目标。

　　根据国家税务总局的有关文件精神，房地产税收一体化管理的长远目标或最终目标是，在整合现有征管资源的基础上，对房地产行业所涉税收的征管进行统筹考虑，通过加强部门配合，以契税管理“先税后证”为把手，对税源信息进行全面、真实的采集，并向开发、保有等环节进行传递和运用，实现各税种间的信息共享和有机衔接，真正达到房地产各环节、多税种税源信息的充分共享。最终要实现两个目的：一是切实提高房地产税收的整体征管效率和水平;二是简化纳税程序，节约纳税成本，方便纳税人。近期目标是，以契税管理“先税后证”为把手，对存量房交易环节所涉税收实行“一窗式”征收，在房地产交易场所设置征收窗口，做到各税统管，征收契税、营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税和云南地方教育附加。并且，要通过“一窗式”征收工作，采集存量房转让环节的税源数据，逐步建立信息数据库。有条件的地方，要将采集到的税源信息及时向房地产开发和保有环节传递，使基层征收部门能够将在存量房交易环节取得的商品房交易信息用于房地产开发企业和房产税的征管工作，切实达到加强征收管理的目的，同时，要将有关信息运用于相关企业营业税、企业所得税的税收分析、纳税评估以及房产税等税收的管理工作。初步实现两个目的：一是加强征管，简化手续，节约成本，方便纳税人;二是实现部门间的信息传递，建立、健全房地产税源数据库，并逐步将税源信息运用到税收征管工作中。在当前一段时间内，我省主要立足于尽快实现近期目标，全力推行房地产税收“一窗式”管理，将相关税收政策全面贯彻落实，建立、健全税源数据库并逐步加以运用。

　　五、进一步加强部门协调，巩固以契税“先税后证”为把手的征税办法

　　实施房地产税收一体化管理的关键是坚持契税“先税后证”，而“先税后证”能否落实到位主要取决于当地党委、政府的领导以及房管、国土、财政等部门的支持和配合。为使“先税后证”形成一项稳定的工作制度，各地地方税务机关要紧紧依靠地方党委、政府的领导来做好部门协调工作，要积极向地方党委、政府汇报，主动与房管、国土、财政等部门协调，说明房地产税收收入大部分归属地方财政，今后也将是地方财政收入的一个重要增长点的实际，促进地方党委、政府及相关部门对这项工作的高度重视和支持，采取由政府发文的形式，明确协税部门不执行“先税后证”应承担的责任，规定追责条款，使“先税后证”形成一项稳定的工作制度，并解决部门协作经费等一系列问题。各地地税部门在与房管、国土等部门的协作配合中，一定要建立稳定的配合关系和信息沟通机构，确保部门配合和信息沟通制度化。

　　六、关于房地产税收一体化管理的其他问题

　　(一)关于合理确定计税价格的问题。存量房交易价格的认定是“一窗式”征收的关键环节，交易价格确定的合理与否，既关系到税款征收的准确性及税收执法的严肃性，又关系到能否妥善解决征纳矛盾。目前，从全国和我省的情况来看，税务机关主要采取以下一些方法确定计税价格。一是参照当地政府或房管部门颁布的指导价格来认定计税价格，纳税人申报的交易价格，低于指导价格时按指导价格计税，高于指导价格时按交易价格计税;二是以房管部门认定的合同成交价或评估价作为计税依据;三是地税机关自身采取对存量房评估确定计税价格，即综合利用存量房的历史交易价格、毗邻房产的市场销售价格、政府公布的基准价格等信息评估存量房计税价格;四是现场查看核定，对一些有特殊情况的房屋，税务征收人员直接到现场实地查看，调查了解，取得证明材料，根据掌握的有关资料核定计税价格;五是对不能按照上述方法核定，或者虽然按照上述方法核定，纳税人持有异议的存量房屋，根据有关规定，征收机关指定有资质的评估机构进行评估，然后参照评估结果核定计税价格。

　　根据目前全国和我省采取的核定计税价格所采用的方法，省局要求，一是各地应结合当地情况，选择一种或几种符合本地实际的计税价格确定方法，切实解决当前工作中存在的确定计税价格难的问题，达到严肃执法，公平税负的目的，消化虚假申报成交价格带来的税收流失等问题;二是无论采取何种办法，均应统一营业税、契税、个人所得税、土地增值税的计税价格;三是鉴于我省大部分地方采取直接由地税机关评估计税价格的条件尚不太成熟，因此，一方面要积极向当地政府汇报，主动与当地房管部门协调，争取请政府或房管部门尽快公布指导价格，解决地税机关认定计税价格缺乏依据的问题，另一方面，也要借助相关部门或中介机构的优势，采取请房管部门或指定中介机构评估，税务机关参照评估结果核定计税价格。

　　(二)引入“以票控税”机制。在房地产税收一体化管理工作中，在落实“先税后证”制度的同时，可引入“以票控税”机制，由地税部门在房地产交易场所代开不动产销售发票，同时征收相关税收。

　　(三)关于个人所得税和土地增值税纳入房地产税收一体化管理的有关问题。关于个人所得税，各州、市地方税务机关应按照《云南省地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(云地税二字[2006]76号)的规定，尽快将核定征收比例上报省局确定后执行。

　　关于土地增值税，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，以及《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)的有关规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡没有评估价格，又不能提供购房发票的，对其实行核定征收，即按纳税人转让旧房及建筑物所取得的收入的一定比例核定应纳土地增值税税额，我省的核定比例在1%-3%的幅度内确定。具体核定比例由各州、市地方税务机关根据当地情况确定。

　　各州、市地方税务机关要按照上述意见，抓紧时间，结合当地实际情况，制定具体实施意见并报省局备案，务必在今年底以前将个人所得税和土地增值税纳入房地产税收征收窗口征收。在实际工作，要不断完善房地产税收一体化管理的办法、措施，切实推进房地产税收一体化管理工作，注意总结成功的经验、办法，以简报等形式上报省局，以便省局在全省范围内交流、推广。