土地增值税之争：普通住宅是不是普通标准住宅？（（2020）苏0812行初1号、（2020）苏08行终202号）

江苏金诺置业有限公司金湖分公司与国家税务总局金湖县税务局戴楼税务分局、国家税务总局金湖县税务局行政复议二审行政判决书

江苏省淮安市中级人民法院行政判决书(2020)苏08行终202号      

　　上诉人(一审原告) 江苏金诺置业有限公司金湖分公司，住所地金湖县园林南路。

　　法定代表人 邱勇，该分公司总经理。

　　委托代理人 吴建民，江苏金诺置业有限公司财务总监。

　　委托代理人 韦刚，江苏衡胜律师事务所律师。

　　被上诉人(一审被告) 国家税务总局金湖县税务局戴楼税务分局，住所地金湖县戴楼镇街道。

　　法定代表人 金长江，该分局局长。

　　委托代理人 雍汉云，该分局副局长。

　　被上诉人(一审被告) 国家税务总局金湖县税务局，住所地金湖县神华大道203号。

　　法定代表人 徐丽，该局局长。

　　委托代理人 周云，该局副局长。

　　委托代理人 武生永，该局法制股副股长。

　　上诉人江苏金诺置业有限公司金湖分公司(以下简称金诺置业公司)诉被上诉人国家税务总局金湖县税务局戴楼税务分局(以下简称戴楼税务分局)、国家税务总局金湖县税务局(以下简称金湖税务局)税务行政管理及行政复议一案，不服淮安市清江浦区人民法院(2020)苏0812行初1号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。

　　一审法院经审理查明：原告金诺置业公司成立于2008年3月4日，经营范围是房地产开发，经营。金诺.墨香苑由原告金诺置业公司开发销售，项目于2008年4月14日通过竞拍取得JG(2007)270A、B地块，占地面积5.86万平方米，建筑总面积9.64万平方米。项目立项时间2009年，其中A项目于2009年2月21日经金湖县发展和改革委员会同意开发建设，B项目于2009年10月13日经金湖县发展和改革委员会通知同意金湖县房管局开发建设。上述项目已全部竣工并可交付使用。

　　2014年7月13日淮安市三得利税务师事务所金湖分公司出具淮三金土鉴字[2014]第3号《土地增值税自行清算申报鉴证报告》，确认《金诺墨香苑》项目已具备土地增值税清算条件，截至2014年5月30日转让房地产收入总额、扣除金额、土地增值税税额分别为：1、收入总额：住宅232081855.00元、商铺9456349.00元。2、扣除项目金额：住宅220045411.62元、商铺2204405.59元。3、增值额：住宅12036443.38元、商铺7251943.41。4、增值率：住宅5.47%、商铺328.98%。5、适用税率：住宅30%、商铺60%。6、应缴土地增值税税额：住宅3610933.01元、商铺3579624.09元。

　　2014年7月22日，原淮安市金湖地方税务局第二税务分局向原告作出《土地增值税清算结论通知书》，清算具体意见包括，普通住宅应缴土地增值税税额3619608.19元，营业用房应缴土地增值税税额3579623.83元。金诺置业公司已缴土地增值税税额4110038.08元，应补(退)土地增值税税额3089193.98元。2014年9月23日原告金诺置业公司全部税款缴纳入库。

　　2019年5月28日，被告戴楼税务分局向原告作出金税戴检通一[2019]014号《税务检查通知书》，自2019年5月28日起对原告公司2014年1月1日至2017年12月31日期间涉税情况进行检查。

　　2019年6月16日，原告向金湖税务局提交《关于申请土地增值税退税的申请报告》，主要内容如下：……2014年7月22日金湖县地税局向我公司下达清算结论通知书，其中普通住宅应缴土地增值税3619608.19元，普通住宅增值率5.47%，清算税款已经按通知要求按时交纳，2014年6月至2017年12月多交土地增值税1112853.15元，合计4732461.34元。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，普通住宅增值额未超过其扣除项目20%的免征土地增值税，我公司从2017年起多次申请要求退税未果，现国地合并，我公司再次向国家税务总局金湖县税务局申请要求根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定给予退税。

　　2019年9月5日，被告戴楼税务分局作出金税戴通[2019]58号《税务事项通知书》，对原告要求给予退税的申请主要回复如下：你公司2014年7月22日《土地增值税清算结论通知书》中的应交(已交)的土地增值税3619608.19元(增值率5.47%)是“普通住宅”应交缴纳的税款，《土地增值税清算结论通知书》中的“普通住宅”不是“普通标准住宅”，不在免税范围内，不予退税;你公司申请退还的2014年6月至2017年12月交纳的土地增值税1112853.15元。我局已于2019年7月19日向你单位送达了《税务检查通知书》，上述税款在税务检查所属期之内，现告知你单位在检查所属期内交纳的土地增值税暂不确认和办理退税，待税务检查确定后通知你单位办理相关退(补)税手续。

　　原告金诺置业公司对上述通知不服，于2019年9月27日向被告金湖税务局提出行政复议申请，被告金湖税务局于2019年10月8日作出《行政复议申请补正通知书》，并于当日受理复议申请。2019年12月6日，被告金湖税务局作出金税复决字[2019]001号税务行政复议决定，维持了戴楼税务分局作出的金税戴通(2019)58号税务事项通知书。原告金诺置业公司仍不服，提起本案行政诉讼。

　　一审法院归纳案件的争议焦点为：

       1、原告提出的给予退税申请是否具有法律依据，能否得到支持;2、金湖税务局作出的复议决定是否合法。

　　(一)关于争议焦点一，即原告提出的给予退税申请是否具有法律依据，能否得到支持。

　　一审法院认为，原告金诺置业公司申请给予退税包括两个部分：一是申请退还2014年7月22日《土地增值税清算结论通知书》中的应交的土地增值税3619608.19元(通知书送达后已全额交纳);二是申请退还2014年6月至2017年12月交纳的土地增值税1112853.15元。

　　第一，关于申请退还2014年7月22日《土地增值税清算结论通知书》中的应交的土地增值税3619608.19元。一审法院认为，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第十一条规定，条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。江苏省财政厅、江苏省国家税务局、江苏省地方税务局转发《关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例〉的通知》的通知(苏地税发[1995]103号)第二条规定：《细则》第十一条所称的“普通标准住宅”，暂定为按当地政府部门规定和建筑标准建筑，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》(财税[2006]141号)，将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下：“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规2012年1号)第二条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。(一)普通标准住宅;(二)其他类型住宅(含普通住宅和非普通住宅);(三)非住宅类房地产。

　　根据上述规定可知，普通住宅与普通标准住宅属不同概念。土地增值税免征优惠政策仅限于普通标准住宅，普通标准住宅的标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定，而江苏省“普通标准住宅”，暂定为按当地政府部门规定和建筑标准建筑，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。本案中，原淮安市金湖地方税务局第二税务分局在《土地增值税清算结论通知书》中认定原告的房屋类型为普通住宅和营业用房。原告申请退还2014年7月22日《土地增值税清算结论通知书》中的应交的土地增值税3619608.19元(增值率5.47%)能否得到支持，就要看原告开发的金诺墨香苑项目是否属于普通标准住宅。原告金诺置业公司经营范围是房地产开发、普通商品房销售，其开发的金诺墨香苑项目面向市场公开定价，不属于《细则》第十一条所规定的为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。故原告开发的墨香苑项目不属于普通标准住宅，不符合土地增值税免征优惠政策的条件，原告申请退还2014年7月22日《土地增值税清算结论通知书》中的应交的土地增值税3619608.19元不应得到支持。

　　第二，关于申请退还2014年6月至2017年12月交纳的土地增值税1112853.15元。原告提出退税申请时，该部分税款在税务检查所属期之内，故被告戴楼税务分局告知在检查所属期内交纳的土地增值税暂不确认和办理退税，待税务检查确定后通知原告单位办理相关退(补)税手续，符合法律规定。

　　(二)关于争议焦点二，即金湖税务局复议决定是否合法。

　　一审法院认为，被告金湖税务局依法受理原告提起的行政复议申请，履行了相关程序规定，针对戴楼税务分局作出的《税务事项通知书》的证据、依据及相关材料进行了审查，并于法定期限内作出复议决定，认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，依法应予确认。

　　综上，被告戴楼税务分局作出的金税戴通(2019)58号《税务事项通知书》及被告金湖税务局作出的金税复决字[2019]001号税务行政复议决定证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条之规定，判决驳回原告江苏金诺置业有限公司金湖分公司的诉讼请求。

　　上诉人金诺置业公司上诉称：一、一审法院判决引用法规文件错误。苏地税发[1995]103号文件是省财政厅、省国税局、省地税局于1995年发布的规范性文件，其发布文件的效力要低于后面的国办发[2005]26号、苏政办发[2005]55号、财税[2006]21号、财税[2006]141号文件。故关于普通标准住宅的认定应以后面的规定执行，而不是执行苏地税发[1995]103号文件。二、上诉人开发的住宅符合普通标准住宅条件。上诉人所建的住宅符合2005年之后规定的住宅小区容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格在同级别土地住房平均交易价格1.2倍以内(单套建筑面积和价格标准可适当浮动，不得超过标准的20%)的认定条件，故应当认定上诉人建设的住宅为普通标准住宅。三、淮安市税务系统关于房地产企业土地增值税优惠、免征标准也是按照上述的标准执行的。一审法院未查明案件事实错误。综上，被上诉人作出的税务处理及复议决定认定上诉人开发的住宅不属于普通标准住宅错误，请求撤销一审判决，撤销被上诉人作出的行政行为。

　　被上诉人戴楼税务分局持一审答辩意见，请求驳回上诉，维持原判。

　　被上诉人金湖税务局辩称：一、土地增值税基本核算对象明晰是确认土地增值税是否缴纳的先决条件。同一土地增值税清算单位中包含普通标准住宅、普通住宅等多个房地产开发类型，应分别计算收入、扣除项目金额、增值税、增值率和土地增值税应纳税额。二、税收法律规定的土地增值税免征优惠政策限于普通标准住宅。上诉人开发的项目适用的是苏地税发[1995]103号文件关于江苏省普通标准住宅的规定，其开发的住宅不符合该文件规定的普通标准住宅认定。三、关于普通标准住宅核算对象规定的有效期限、省地税务发布的《关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规〔2015〕8号)对土地增值税清算单位问题作出了新的规定，该规定自2016年3月1日期施行。上诉人开发的金诺墨香苑项目清算完成时间是2014年7月22日，不适用新的规定。被上诉人戴楼税务分局认定金诺墨香苑项目属于普通住宅而非普通标准住宅从而不在免税范围，作出不予退还税收的行为符合规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。

　　各方当事人在一审中提交的证据均已随卷移送本院。

　　本院经审查对一审认定的事实和采纳的证据均予以确认。

　　本案争议焦点为上诉人清算结论中已经开发的住宅是否属于普通标准住宅，是否应予免征土地增值税。

　　本院认为，戴楼税务分局已经就上诉人的退税申请作出处理，其作出的税务通知中第二项已经告知关于尾盘销售的土地增值税退税因在税务检查期内而暂不处理，金湖税务局作为复议机关也按照行政复议法规定的程序作出了维持的行政复议决定。经审查，被上诉人的该项处理内容及行政复议的程序符合法律规定，一审法院已经予以分析，本院予以确认。

　　关于本案的争议焦点问题，上诉人金诺置业公司关于2014年清算结论中已经缴纳的土地增值税，因其开发的住宅不属于普通标准住宅，故不在免征的范围，被上诉人戴楼税务分局未予支持上诉人的退税申请，并不违反法律规定。具体分析如下：

　　首先，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定了“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。”而《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条已经明确普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府制定。故普通标准住宅的认定具体标准，行政规章已经授权具体标准由省级政府规定。

　　其次，苏地税发[1995]103号文件系经江苏省政府同意，作出的关于普通标准住宅的的补充规定，即为省级地方政府具体贯彻执行的认定标准。该文件普通标准住宅的认定已经明确为“暂定为按当地政府部门规定和建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置房、落实私该房等”。

　　第三，虽然国办发[2005]26号、苏政办发[2005]55号、财税[2006]21号、财税[2006]141号等文件对享受优惠政策的住房须具备的原则条件进行了规定，但相关文件均明确普通标准住宅的认定需要在国办发[2005]26号文件制定的普通标准范围内从严掌握。苏政办发[2005]55号文件又进一步明确各市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，报省建设厅、财政厅、地税局备案。但淮安并未制定本地区的享受优惠政策普通住房的具体标准，故并无市级层面的地方认定标准。因此，苏地税发(1995)103号文件又系省政府同意的地方认定标准，在没有新的规定出台的情况下，本案普通标准住宅的认定仍应当严格按照苏地税发[1995]103号文件确定的标准执行。

　　第四，关于上诉人主张不应适用苏地税发[1995]103号文件的问题。从土地增值税条例及实施细则确定的具体规则看，省级政府有权对普通标准住宅作进一步的明确规范。苏地税发[1995]103号文件即江苏省执行的具体标准。虽然2005年以后，国家对普通标准住宅作了一定的放宽，但并非系全国统一执行的标准，仍然赋予了省级政府根据当地情况具体落实的权限。苏地税发[1995]103号文件在没有新的文件出台而明确废止、不予适用前，仍应得到执行。故，被上诉人戴楼税务分局作出的上诉人开发的住宅不属于普通标准住宅而不予退税的认定，并不违反上位法的规定。上诉人主张不应执行[1995]103号文件而应执行国办发[2005]26号等文件规定的上诉理由也不能成立。

　　最后，上诉人开发的金诺墨香苑项目建设的住宅不属于苏地税发[1995]103号文件确定的普通标准住宅。项目的土地增值税清算已经于2014年7月22日完成，其也并不能适用之后发布的苏地税规〔2015〕8号文件规定。至于政策调整之后，尾盘销售的房产是否符合新的文件规定、能否优惠或免征土地增值税，上诉人可在税务检查、清算完成后，申请税务机关依法予以处理。故上诉人要求免征并退还土地增值税的要求没有法律依据，被上诉人戴楼税务分局作出该项的答复并不违反法律规定。

　　综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费50元，由上诉人江苏金诺置业有限公司金湖分公司负担。

　　本判决为终审判决。

审 判 长　何正洪

审 判 员　石亚东

审 判 员　孙聂娟

二〇二〇年十月二十九日

法官助理　王伏刚

书 记 员　金　琦