公司租入房子后部分用作员工宿舍并收员工低价房租该如何财税处理？

　　公司租入房子后部分用作员工宿舍并收员工低价房租该如何财税处理?

　　比如，公司租入房子500，作租赁负债。其中一部分100用作员工宿舍，房租公司承担60，员工承担40。公司承担的部分可在使用权资产计提折旧时过渡，那个人承担的40呢?请问该如何处理?

　　解答：

　　该问题在实务中很常见，涉及到的税务问题较多，会计处理则相对简单。

　　一、增值税问题

　　(一)进项税额抵扣问题

　　《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》(财税〔2017〕90号)规定：自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

　　因此，按照问题描述的情形，企业租入的房屋，如果一部分是用于员工宿舍，另外一部分是用于应税项目的，则可以全额抵扣进项税额。

　　(二)销项税额的问题

　　问题所述，员工承担部分房租低于租入价格，实际上是企业为员工提供的一项福利性质的服务，与免费或低价的员工餐一样。

　　依照财税[2016]36号文附件1第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：......(三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。......

　　因此，企业租入房屋作为职工宿舍，并收取员工的房租，不属于增值税应税范围，是不需要计算增值税销项税额。

　　二、企业所得税问题

　　《企业所得税法实施条例》第四十七条规定，企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：(一)以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除;(二)以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。

　　因此，对于企业经营租赁的房屋，可按照租赁期限均匀扣除。

　　同时，对于向员工使用员工宿舍收取的租金，应作为“其他收入”计入应税收入。

　　会计核算执行新租赁准则后，租入房屋计入“使用权资产”并计提的折旧费，因为税法上并不认可“使用权资产”，其折旧费就不得直接税前扣除。同时，在租赁期间按照实际利率法(折现率)分摊的“未确认融资费用”计入的“财务费用”，也是不得直接税前扣除。

　　因此，对于税法规定与会计处理存在的差异的，需要做纳税调整。租赁期的前期，会计核算计入损益的金额，大于税法规定的可扣除金额，需要做纳税调减;反之，租赁期的后期，需要做纳税调增。

　　三、个人所得税

　　企业高价租入房屋，然后低价租给员工，变相是给员工的一项福利性补贴。

　　对于福利性补贴，本来依法需要按照“工资薪金所得”扣缴个人所得税的。但是，根据税务总局相关领导在线问答解释，对于不可量化的集体福利，暂不征收个人所得税。

　　因此，税收实践中，对于员工均可享受的集体福利性的员工宿舍，是不征个人所得税。但是，如果企业只是针对个别人，比如公司高管，租入住房供其居住使用的，不能认定为不可量化，需要并入工资，按照“工资薪金所得”征收个人所得税。

　　四、会计处理

　　(一)执行新租赁准则

　　1.租赁开始日：

　　借：使用权资产 应交税费-应交增值税(进项税额) 租赁负债-未确认融资费用等

　　贷：租赁负债-租赁付款额

　　银行存款等

　　2.在租赁期间按照实际利率法(折现法)分摊：

　　借：财务费用

　　贷：租赁负债-未确认融资费用

　　3.在租赁期间计提折旧：

　　借：管理费用/销售费用/应付职工薪酬-福利费等(按用途划分) 其他应收款-员工房租

　　贷：使用权资产累计折旧

　　说明：“应付职工薪酬-福利费”每月需要规定先计提，下同。

　　4.租赁期间按约支付租金：

　　借：租赁负债-租赁付款额 应交税费-应交增值税(进项税额)

　　贷：银行存款

　　5.在发工资时扣收员工房租费：

　　借：应付职工薪酬-工资

　　贷：银行存款 应交税费-应交个人所得税等 其他应收款-员工房租

　　(二)执行《小企业会计准则》

　　1.预付房租：

　　借：预付账款-房租 应交税费-应交增值税(进项税额)

　　贷：银行存款

　　2.按月分摊房租：

　　借：管理费用/销售费用/应付职工薪酬-福利费等(按用途划分) 其他应收款-员工房租

　　贷：预付账款-房租

　　3.在发工资时扣收员工房租费：

　　借：应付职工薪酬-工资

　　贷：银行存款 应交税费-应交个人所得税等 其他应收款-员工房租