房地产开发建设全程法律财税实务系列（一）——城市更新/旧改申报阶段

　　目录

　　第一章 城市更新/旧改申报阶段

　　一、前期费用支出如何做进开发主体，如何处理发票问题

　　二、拆迁安置补偿费用的标准设定以及税局允许税前扣除的上限标准，拆补费用的发票/收据处理问题

　　三、开发商支付货币补偿（拆补费用）的财税处理，开发商支付返迁物业（拆赔物业）视同销售的增值税、土增税、所得税处理问题

　　四、被拆迁单位/个人取得拆迁安置补偿所得（现金或物业）的应税分析（增值税、土增税、印花税、契税、所得税）

　　五、村集体非农建设用地与开发商的合作模式（非农原地开发与城市更新情形）——以深圳为例

　　六、合作开发与合作建房问题

　　第二章 取得项目/土地阶段（待续)

　　第三章 规划设计阶段（待续)

　　第四章 施工建设阶段（待续)

　　第五章 销售阶段（待续)

　　第六章 清盘及清算阶段（待续)

　　笔者按

　　房地产企业的财税处理是一项综合和系统的工程，除了会计和税务本身的技术处理，地产企业的财务工作更多地需服从于开发、融资、风控等目的，这也意味着地产企业的财务、法务及业务口的人员均应具备一定的综合能力。笔者在十几年的地产从业经历中分别从事过法务、风控、开发、并购、融资等相关工作，根据近年来笔者于西政投资集团经办地产项目投融资的工作经验，笔者特就房地产开发建设全程常见的法律财税核心问题的处理作系列的经验分享。因财税的处理有很强的地域性特征，笔者的相关阐述可能在实操层面存在瑕疵或在各地有操作方面的较大差异，如有不当之处，敬请读者批评指正。

　　第一章 城市更新/旧改申报阶段

　　一、前期费用支出如何做进开发主体，如何处理发票问题

　　地产行业存在着大量的母公司或关联公司完成前期拓展后直接由全资子公司或其他关联方取得土地并完成开发建设的情形。以2016年12月29日《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》（深府办〔2016〕38号）第二十五条“规范实施主体资格。对本暂行措施施行后纳入我市城市更新单元计划的城市更新项目，涉及房地产开发经营的，在申请实施主体确认时，申请人应当具备房地产开发资质并提交相关证明材料，属于原权利主体自行改造的项目除外。”的规定为例，因深圳城市更新的申报主体无资质要求，加上现在要求实施主体必须必备资质，因此实务中存在大量申报主体与实施主体不一致的情形。就前期公司的费用支出而言，主要按如下三类进行处理：

　　（一）拆补类协议

　　如涉及实施主体的确认，最好是做合同主体的变更，或者申报主体将合同权利义务概括转移至实施主体。另外在土增税的税前扣除层面，合同、流水、收据应保持一致。（备注：一般在拆补协议签订时开发商都须设置合同权利义务的概括转移条款）

　　（二）其他前期费用

　　原则上是三流一致，具体来说一般都是看是否已履行完毕，如果已经履行完毕，则是否已开票，如果尚未履行，则尽量做权利义务的概括转移，如果已经部分履行，则看是否已经实际付款和开票，其中：

　　1.已签合同未开票部分：合同权利义务的概括转让（已付款部分按委托付款处理）；

　　2.已签合同且已开票的部分：以委托管理等方式处理，申报主体（前期公司）对实施主体（开发主体）开具发票，实施主体付费，但注意控制金额（也即需具有合理商业目的或者合理性）。

　　3.其他费用（如台底费）的处理：税收优惠地载体的前期顾问服务费、咨询费等（除具备商业合理性外，还需注意其他合规风险，具体请参见2018年3月21日推文《税收优惠地税筹运用系列（一）：合伙企业的纳税分析、税收优惠政策分解暨常规的税筹应用场景（以个人股权转让为例）》。

　　二、拆迁安置补偿费用的标准设定以及税局允许税前扣除的上限标准，拆补费用的发票/收据处理问题

　　（一）拆赔的上限问题

　　以深圳为例，深圳城市更新的拆赔属于完全的市场行为，但税局受《深圳经济特区城市更新条例（草案稿150731）》的条款影响颇大，且规土委、更新局于2017年12月开始对拆补备案的真实性和合理性开启实质审查的模式，也即今后的拆赔金额将失去很多“操作”空间。

　　值得注意的是，《深圳经济特区城市更新条例（草案稿150731）》发布一周后就被撤回，其中拆补方面有给出指导性的拆赔比例，针对木头龙项目也有出具针对性的5%的强拆规定，但因该规定负面影响较为甚远，因此后面未再发布。具体条款原文如下：第五十一条【权益转换标准】建筑物产权置换按照建筑物使用面积（套内建筑面积）测算，置换比例不得低于1:1，但是不得高于1:1.3。土地产权置换房产按照土地面积乘以经批准的项目建筑容积率的50%的标准测算。土地货币补偿按照土地市场评估价计算。建筑物货币补偿按照建筑物重置的市场评估价计算。第五十九条【强制征收】市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目，如果不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人不超过5%，则项目实施主体可以按照经核准的权益转换方案中强制征收补偿承诺，确定征收补偿金额并预缴承买价款，申请区政府强制征收不愿参与权益转换和签订搬迁安置补偿协议权利人的房地产并出售给项目实施主体。

　　受上述规定的影响，拆赔所涉货币补偿和房屋补偿在税务稽查层面均以市场经济性（成本利润率）与商业合理性为导向，其中商业合理性有两个衡量因素，一是税务机关的预警线（如未达到5%至10%的土增税平均缴纳税率），二是投资回报的合理性（如投资利润率）。举一案例来说明，假设现状物业（工业厂房）有20000平，现状评估值为15000元每平，专规批复的总建面为50000平，预计完成开发后的销售单价为40000元每平，则拆补费用是否以下四种方式都可以作为计算基础：（1）现状价值20000*15000=3亿；（2）项目周边同期同类的拆补市场价5亿；（3）按1:1.3的回迁房价值20000*1.3*40000=10.4亿；（4）参照买地处理——按楼面地价计算拆补费用50000*当前市场楼面地价25000=12.5亿（扣除需补缴的地价）。对于该问题，就税务实践而言，拆补对价原则上应为现状价值，但回拆补费用的上限可为回迁房届时的市场价值折算NPV（根据西政资本的项目操作经验，深圳税局倾向于将建成后新房价值的一定折扣作为拆赔费用合理性的上限判断标准，另外原发布后一周不到又撤回的上述拆赔指导性文件1:1至1:1.3的拆赔比事实上被默认为拆赔的参考上限）。

　　（二）拆补支出的票据问题

　　1、规范层面

　　《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　《东莞市集体经济组织与企业合作实施“三旧”改造操作指引》（东府办〔2015〕108号）第九章税收征管第四十九条现阶段国家没有专门针对“三旧”改造出台税收政策，主管税务机关在实务中会根据个案的具体情况来判断适用的税收政策，而不仅限于当事各方所立合同协议约定以及产权权属的形式。合作双方应关注“营改增”的全面实施以及房地产税等相关政策变化对项目开发的影响。第五十条各镇（街道）与合作改造的当事各方应规范凭证的管理。按照规定应缴纳营业税等相关税费的土地、不动产征收补偿收入，被征收土地、不动产的单位和个人应按规定开具发票或者申请税务机关代开发票。按照规定属于不征收或暂不征收营业税的土地、不动产征收补偿收入，被征收土地、不动产的单位和个人不开具发票。各镇（街道）按当地标准向改造主体收取的费用，各镇（街道）应与属地主管税务机关规范凭证使用。

　　2、实务层面

　　以深圳为例，拆赔类支出只需合同、流水、收据以及证明拆赔真实性的文件即可，不需取得发票，但东莞区域有例外。以西政投资集团在东莞地区经办项目的经验为例，凤岗及其周边镇区拆迁安置补偿费用纳入开发商土增税前扣除时需以取得被拆迁方开具的“销售不动产”发票为前提（增值税老项目按5%），另外2017年下半年东莞个别地区开出了“拆迁安置补偿费发票”，税率是3%。而大岭山等镇区的拆补费用却不需要被拆迁方开具发票。值得注意的是，外地开发商进入东莞市场时普遍认为拆补费用的支付不需取得发票，但在个别镇区开发商完成开发建设后很容易碰到土增税清算无法税前扣除的问题。

　　三、开发商支付货币补偿（拆补费用）的财税处理，开发商支付返迁物业（拆赔物业）视同销售的增值税、土增税、所得税处理问题

　　1.增值税

　　营改增前，《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号，全文已废止）“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关法规，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。”由上述可知，在营业税时代对回迁房视同销售价格是按成本加成方式作为计税价格，并以此计算营业税。关于营业税时代回迁房的视同销售价格，国税公告2014年2号文和《营业税暂行条例实施细则》：“纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部、国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款”。按国税函[1995]549文规定：对外商投资企业从事城市住宅建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。而营业税实施细则第二十条：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”

　　以深圳为例，根据西政资本团队整理的相关实务情况，现行增值税对回迁房的视同销售价格基本沿用营业税时代的做法，即视同销售价格按成本加成方式确定，该成本价为不包括土地成本的建安成本和拆除成本等直接成本。同时该视同销售价格也作为销售额的抵减项，按抵减后计算增值税的销项税额（老项目不适用），按《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条：“《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等”。就财税处理本身而言，回迁房按市场价还是按成本加成方法视同销售对新项目按一般计税方法下，对增值税本身无实质影响，其并入增值税的销售价款和土地成本的扣减金额都是用同一口径、同一金额，但在简易征收的情况下，开发商的增值税因不能扣除土地价款，故其按成本价视同销售比按市场价视同销售更为有利，可以少缴不少税金。但该标准对回迁房来说则殊为不利，在营业税时代回迁房的产权登记价格一般采用开发商计税价格作为登记价，回迁户的登记价越低，该权益人未来再出售（转让）要缴的个人所得税、土地增值税也就较高。

　　2.土地增值税

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条“非直接销售和自用房地产的收入确定”第一款“（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”根据该规定，开发商用建造的本项目房地产补偿被拆迁人的，补偿房屋应按视同销售缴纳土地增值税，并应以市价作为视同销售基数。

　　以深圳为例，深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）第三条第（二）款第二项中明确“根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第一款规定，安置用房视同销售，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对房地产开发企业支付给被拆迁居民或单位的补差价款，计入拆迁补偿费，对被拆迁居民或单位支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。扣除价可按开发商支付房产的公允价值确定。开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2016]187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费，异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。”

　　3.所得税

　　国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）“第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。”根据上述规定，开发商以开发产品作为拆迁补偿应视同销售计入企业所得税应税收入，同时视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费计入企业所得税应计开发成本。换言之，开发商需以补偿房屋的市价作为视同销售基数，同时以市价作为销售成本。

　　四、被拆迁单位/个人取得拆迁安置补偿所得（现金或物业）的应税分析（增值税、土增税、印花税、契税、所得税）

　　1.增值税：免（深圳地区）

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。根据深圳市《城市更新税收政策指引》（深地税办发[2012]37号）及116号文的规定，被拆迁方取得的拆迁安置补偿所得（含货币或回迁房补偿）免征增值税。

　　例外情况：

　　企业取得房屋拆迁补偿是否缴纳增值税？

　　湖北国税解答：“纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的补偿收入能否免征增值税？纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。”

　　2.土地增值税：免

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条规定，对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。

　　3.契税：成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免

　　根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）第八条第（四）项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》（粤府函〔2007〕127号）规定：被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。

　　备注：上述提及的“规定补偿标准”在实务角度的理解应该是指开发商与被拆迁主体的拆补协议约定的赔偿标准。

　　4.印花税：

　　（1）拆迁补偿环节

　　拆迁补偿协议不在《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条列举范围内，因此拆补协议以及取得拆补所得不需缴纳印花税。

　　《中华人民共和国印花税暂行条例》“第二条下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业帐簿；4.权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证。”鉴于“搬迁补偿协议”不在上述列举范围内，此搬迁补偿收入暂不缴纳印花税。

　　（2）回迁环节的印花税

　　回迁房依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。