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第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
简解：
1、还是那个老问题：毛利率还是利润率？从新所得税法的法人税制来看，企业毛利率与项目利润率是一致的，不矛盾。
2、预缴的时候是否可扣除营业税附加？按照第九条的计算过程，个人认为可以。
(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
简解：前三项下调了五个百分点，虽然最终确认收入的时候所得税率没有变化，但是毕竟可以缓解开发单位的资金压力，利好消息。
(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
简解：比原31号文增加了限价房和危改房两类，但没有对这三类房屋进行定义和限定。这个是国家住房体制改革方向的问题，本来争议不断。
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
简解：
1、在完工后计算差额的时候，由于会计制度与准则处理的差异，没有在本条中同一顺序提出营业税金的问题，在第12条中另行补充提出，说明只是税收调整事项；
2、由于房地产企业不享受优惠政策，没有必要考虑税率差异的情况。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
简解：新31号文删除了鉴定报告的具体要求，但原31号文中的内容要求仍有参考意义，因为毕竟上文中有一个兜底条款（税务需要的其他资料）。
第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
简解：
1、删除了原31号文中关于承租方如何处理帐务的规定，完全按照第二条的规定（毕竟承租方与本办法没有直接关系）；
2、对于“预租”，感觉表述比较合理，没有提供服务就不能确认收入；
第三章 成本、费用扣除的税务处理
简解：本章共十四条。
第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
简解：虽然同原31号文相比变换了语言和顺序，但是几个区别的本质是一样的：
1、期间费用与开发成本计税成本；
2、已销产品和未销产品计税成本；
3、开发产品的会计成本和计税成本；
4、已完工产品和未完工产品计税成本（增加）
第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
简解：注意几个问题：
1、预交的营业税金及附加的扣除期；
2、预缴的土地增值税的扣除期；
3、土地增值税有一定的清算期，如果跨期如何执行？预计会出台后续文件。
第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
简解：对于这一条，看视废话，对比下条就显得重要了。
第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
简解：这一条有一定的欺骗性。貌似合理，但与25条和29条对照，会发现简单的算术平均法计算成本是不完全正确的。
正确的理解是，先确定成本对象，然后才能在某一成本对象内进行分摊。千万不要理解成在所有的总成本中进行算术分摊。
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
简解：勇于造词精神又一次得到体现，工程成本、总可售面积，已实现销售的可售面积，虽然可以从整个文件可以推出定义，如能注释一下最好。
第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
简解：注意维修的责任问题，注意应由乙方承担的维修或者质保期内的责任或者由保险公司承担的责任划分问题。
第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
简解：去掉了原31号文和草稿中都有的一句话（代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除），与第5条和第31条第3款相对应。
第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
简解：引用张伟的分类方法：
对于公建配套设施，大体上分为三类内容：
1、作为公共配套设施。意味着可以扣除成本。
2、作为开发产品。作为单独的成本对象，要同销售收入相配比，未销售前不得扣除成本。
3、自建固定资产。不能将成本在成本对象前扣除。
但这三种分类本身不矛盾，也可以相互转换。
(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
简解：同原31号文一样，存在一定的法律上的障碍，即如何确定产权属于全体业主（目前业主委员会并不是一个法律主体），取得不了产权证。
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
简解：本条只是规定了单独核算的问题，对于是否可以和如何进入成本，依然没有明确。
此外，在计算成本的时候，除了本身的建安成本以外，土地等成本等也要相应的分摊。
第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
简解：这里注意两个问题：
1、成本：建造成本，这个词挺通俗实在，因为国家不能给你开发票，但是容易引起混淆。
2、当期：这个给了一定的选择性，可能同所得税汇算期相同，也可能不同。
第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
简解：直接引用张伟的资料：
1、业主断供在会计上是一种或有事项，而税收遵循确定性原则，因此按揭保证金不能在所得税前作为预计负债在税前扣除。
2、根据相关性原则的要求，企业向其它企业提供同其经营无关的担保损失不允许在所得税前扣除，但是开发企业为购买方提供的按揭担保，属于同企业有关的担保，允许在所得税前扣除。
第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
简解：延续原外资房地产中的规定，国税发[2001]242号文件第八条和国税发[1999]第242号第二条，但注意可能存在的相对应的资料要求。
同时，注意相对应代扣代缴的营业税和所得税问题。
第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：
(一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
简解：较原31号文的说法有一定的变化，本条突出了会计准则的重要性。
(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
简解：较统借统贷的国税函[2002]837号更宽松一些，没有限制在企业集团或核心企业，放松至成员企业即可。
原31号文中第八条第二款第11小条中的内容，由于新所得税法及121号文的实施，予以删除。
第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
简解：
1、删除了原31号文中关于土地闲置费的问题。但参照第27条第1款，仍可在土地征用及拆迁中核算。
2、只规定了无偿，对于低价收回的情况，以及土地上有建筑物的情况，没有规定。
第二十三条 企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
简解：
1、明确了整体报废，那部分报废的情况呢？应该作为修改性建设。
2、明确了需要审核；
3、是否可以用此条来操作售楼处和样板房？如果是开发产品的，个人认为可以。
第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
简解：本条的用意是避免企业转为自用，提折旧人为调节利润。
但12个月经常容易跨期，所以本条的实际操作性有限。如果不跨期的话，折旧与否又没有实际意义（成本+费用的总额是一样的）。
此外，本条只明确了自用的折旧问题，但对于出租的折旧问题没有明确，第10条也只是说了确认收入的问题。 |
