房地产企业发票审核需关注的八大要点

　　发票审核对房地产企业尤为重要，可以说发票的合规与否直接影响房地产企业的综合税负情况，房企财务人员在日常发票审核时一定要为日后增值税进项税抵扣、企业所得税汇算清缴、土地增值税清算、企业利润及税负管理等事项做好前期铺垫。

　　基于房企发票审核的重要性，笔者实务中在回复地产客户关于发票开具类问题的时候，都会以最严格的政策执行标准去给出实操性的指导，笔者在此建议房企财务人员应执行的发票审核基本原则应是现行政策执行标准的严格解读下的处理方式，切忌“钻牛角尖”式的以历史经验主义并抱着侥幸心理去降低发票审核标准，以至于最终导致风险在增值税进项税抵扣、企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时集中爆发。

　　为此，笔者结合实务案例为大家提炼出了房企发票审核的八大要点，希望能引起大家注意。

　　1、发票真伪验证

　　关于验证发票真伪，相较于通过眼睛和双手“看一看、摸一摸”等传统经验判断方式，笔者建议大家在收到异常发票的时候，可直接登录国家税务总局全国增值税发票查验平台网站来进行发票真伪查询，或者使用微信搜索：查验发票真伪、发票入账小助手等优质小程序来通过扫码方式进行发票验证。另外相较于纸质发票而言，电子发票造假及重复报销的可能性更大，应给予重点关注。

　　2、发票开具格式

　　关于发票开具格式，主要看发票开具样式是否规范，是否有压线错格、漏盖发票专用章、发票内容打印不全等现象，如果遇到此类情况，建议大家根据情况严重程度，要求开票方作废或者红冲原发票，重新开具发票。另外，相较于普通发票，专用发票对格式要求更高一些，需要重点关注专用发票格式问题。

　　3、发票开具时间

　　关于发票开具时间，重点关注是否存在成本费用发票跨期的情况，需考虑跨期发票对企业所得税汇算清缴成本费用纳税调整的影响。

　　4、发票开具内容

　　关于发票开具内容，重点关注发票开具内容是否与实际业务相符，是否存在虚开发票的风险。另外需关注票面的各项要素是否完整、准确。比如：发票抬头是否规范，是否为本单位全称，有无错别字或漏字情况、纳税人识别号是不是正确无误，另外，相较于普票而言，专票还需重点审核「地址、电话」以及「开户行及账号」两栏信息是否准确完整，取得的是发票复印件还是原件、收款人、复核人、开票人是否齐全等问题，以上关注点中，除收款人、复核人、开票人问题外，实务操作中，其余问题均会成为土增正式清算时，税务局或者事务所严格按照税法规定对相应开发成本不予认可从而对开发成本做调减处理。实务中，很多房企因不重视发票过程中的严格管控，导致清算时吃了这个哑巴亏，即使部分供应商单位，愿意配合重新开具发票，但依然存在因为发票开具的时间性差异，从而导致在正式清算时再找原发票开具单位要求重新开具发票时，存在原发票开具单位已注销、原开票单位由小规模纳税人升为一般纳税人税率变化、或者原开票单位为国企，重新开票意味着会冲击对方原有的业绩考核指标体系，重新开票的难度是很大的。所以，以上问题一定要引起大家足够重视。(关于一般企业发票开具的详细论述，可参考笔者另一原创文章：《企业“涉税票据”风险防范要点深度解析》)

　　5、发票开具类型

　　关于发票开具类型，主要的关注点有以下几个方面：(1)专票还是普票?主要考虑的是能够取得专票的一定不要以普票入账，以防导致少抵进项税，增值税上多交冤枉税;(2)电子发票还是纸质发票?这方面主要关注点在于要防范假发票及发票重复入账的问题，关于防范假发票问题，上文已做说明，此处不再赘述，对于电子发票重复报销入账问题，可通过在现有财务软件中增加发票审核模块、利用微信发票入账小助手或者利用EXCEL查重功能建立发票查重备查账等方式来防范。(3)自开发票还是代开发票?主要关注代开发票的业务性质，是否存在需代扣个税的问题，建议要求代开方提供完税凭证。(4)差额开票方式还是全额开票方式，这个主要关注的是土地房产转让过程中的差额计税业务有无错误适用差额开票功能?通常转让方可通过全额开票，差额纳税申报方式实现差额扣除后的交税结果，但是实务中，笔者发现转让方存在直接按照差额开票功能差额开票的情况，如此直接导致下游土地房产受让一方会白白损失了进项税额问题(关于此问题深入分析，笔者将在下篇原创文章中详细论述)。以上问题，均需引起大家重视。

　　6、发票开具税率

　　关于发票开具税率，重点关注是否与实际业务相匹配，税率是否正确。首先，在税率走向设计上，主要在甲供材、清包工等业务设计上，要综合考虑上游企业适用简易计税或者一般计税对房企增值税税负管控的影响;其次，上游企业提供混合销售业务、兼营业务在开具发票税率处理上，一定要求上游企业按照实际混合销售、兼营的业务特点开具相应发票。另外，房企开发过程中，难免存在工程款违约、与总包方、承包方产生纠纷、诉讼等情形，如此一来，便会存在工程款违约金、逾期利息等价外费用的产生，此处需关注的是以上因工程款产生的价外费用支出，要按照主税目工程款对应内容开具同类型、同税率的发票，如果为开发成本性质价外费用支出是可作为土地增值税扣除项目加计扣除的，实务中，很多机构也在运用价外费用反向设计业务，合理增加土地清算时开发成本加计扣除的基数，以实现合理节约税负的目的(因篇幅限制，此处不展开论述，可添加笔者微信：15991618680进行深入交流探讨)

　　7、发票销售方状态

　　对于发票开具方状态，主要是动态关注发票开具方的是否持续性处于正常经营状态，尤其是总包方单位是否运营正常。以防开票方因各种原因导致被列入经营异常，比方说：因产生诉讼被查封或被强制注销等情况的发生，导致后续发票无法正常开具，或者导致发票开具事项沟通无效的情况，如此一来，很有可能无法正常及时取得发票，无疑对于房企增值税进项抵扣、企业所得税税前扣除、土地增值税正式清算等事项造成极大阻碍，往往会因此导致大额税金损失。因此，对于开票方的运营状态要有动态了解和把握，合理把握工程款支出和发票开票节奏。

　　8、发票备注栏

　　关于发票备注栏问题，其实可放在第4项“发票开具内容”中来统一论述，但是基于其特殊的重要性，便单独作为一点来说明了，对于房企而言，尤其要注意特定应税行为发票的备注栏有无填写，以及是否填写正确的问题。因为该问题看似很小，但影响很大。在土地增值税正式清算时，这个方面因为是最容易找出问题也就特别容易被会计师/税务师事务所拎出来说事，因为自从《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)明确规定要在在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额的政策条款颁布后，对于房企而言，取得建筑服务类发票留意备注栏内容就显得尤为重要了，实务中，笔者就曾遇到过房企因发票备注栏不合规被剔出来8000万开发成本，于土增清算而言，相当于直接损失了1.04亿元扣除项目，假设三分法下，普通住宅、非普通住宅、其他类均为正增值且均需缴纳土地增值税，如果按照土地增值税最低档30%税率来计算，也就意味着直接要多交约3100万土地增值税。这样因低级失误导致损失的教训是惨痛的，所以，出于政策对土增清算时发票备注栏的清晰而又严格的规定以及实务中事务所严格按照政策执行标准进行处理的情况下，遇到这种问题基本无沟通余地，除非要求发票开具方配合重新换开发票，所以，发票备注栏的过程管理就显得很重要，笔者的建议是，只要是涉及建筑服务的业务内容(纯材料的除外)均要求准确按照项目名称、项目地址填写备注栏，备注栏填写不合规的，一律退回要求重新开具。
 

　　2014年4月的解析——

房地产企业纳税评估常见八大问题

　　房地产行业作为国民经济基础性行业和先导性行业，在经过十余年的快速发展后，已走上了市场化的道路。在房地产行业取得迅猛发展的同时，房地产企业的纳税问题引起全社会的广泛关注，税务机关针对房地产企业的税务检查也愈发频繁。在税务检查过程中税务机关运用最多的一种方式就是对房地产企业进行纳税评估，它是指税务机关运用数据信息比对分析的方法，对房地产企业纳税申报的真实性、准确性进行分析，通过税务函告、税务约谈和实地调查等方法进行核实，从而做出定性、定量判断，并采取进一步征管措施的管理行为。

　　一般而言，税务机关对房地产企业进行纳税评估时的工作包括信息采集、确定评估对象、评估分析、约谈举证、实地核查、评估处理等。华税律师认为，房地产企业深入了解税务机关纳税评估的思路及常见问题，有利于强化企业的税务风险管理意识，从而更好地配合税务机关的检查工作。

　　在进行税务检查之前，税务机关纳税评估小组会根据对重点房地产企业的典型调研以及第三方信息分析，确立相关指标及其参数。比如，收入与成本费用类：包括主营业务收入所得税负担率、主营业务利润所得税负担率、主营业务利润率、主营业务收入成本率、主营业务收入费用率、成本费用率和预售收入费用率等参数;建造成本类：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等参数;另外，通过查阅当地工程造价信息相关网站，评估小组还可以获取多层住宅、小高层住宅、高层住宅、综合楼等建筑安装工程造价指数。

　　在进行纳税评估时，评估人员会根据典型调研建立风险评估模型，关注关键指标：如营业收入、营业成本、期间费用、利润总额、应纳所得税额、营业收入成本率、营业收入费用率、成本费用率、营业收入所得税负担率、营业利润所得税负担、经营利润率等数据，设计并逐户填制包含上述参数的《房地产企业数据采集表》，并与平均值和预警值进行比对，从而找出差异，发现疑点。同时，税务机关会与其他部门进行数据交换工作，并对相关网站公开的数据进行采集，以验证企业申报的真实性和完整性。如在相关网站可以查询各楼盘竣工备案情况，一旦发现存在某楼盘已竣工备案，则可要求企业按完工情况办理涉税事宜。

　　目前，各地税务机关在对房地产企业进行专项纳税评估时，发现房地产企业普遍存在以下八个方面的涉税问题。

　　一是隐匿预售房款。房地产企业在季度所得税申报时不合规，预售房款未足额记入“预收收入”，而是挂在“其他应付款”等往来账上或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入，且未开具“房地产开发销售预售款凭据”。同时预售房款未按规定及时申报预计利润，或擅自降低预计毛利率。

　　二是隐瞒销售收入。比如与销售公司联手，将部分房款存到销售公司账上少开票，不作房地产企业销售收入;收到银行拨付按揭款后不及时入账，挂在“短期借款”科目;销售不足2.2米高度的车库、杂物间和屋顶的阁楼等，以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂“其他应付款”或干脆作“小金库”使用;故意错列会计科目不记收入等。

　　三是延缓确认收入。不按时结转完工产品收入，对跨年度房地产开发项目的已完工部分不确认收入或故意推迟实现工程结算收入。将实际利润率高于预计利润率的收入延迟结转，导致纳税申报不实，未按照税法及其相关文件的规定及时缴纳企业所得税。一旦企业资金链断裂或楼盘销售完毕，延迟结转收入极易形成欠税。

　　四是视同销售不作收入。将开发产品用于会所、捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、出租、抵顶工程款、换取其他企业事业单位和个人的非货币性资产等，不确认收入，未按规定作视同销售处理。

　　五是不申报转让土地收入。以房换地、以地抵押银行借款以及其他债务等，通常不做账务处理或直接冲减应付账款，而不作销售。

　　六是通过关联交易转移利润。压低售价卖给股东，向关联企业借出款项未按税法规定确认利息收入，通过关联的物业公司、销售公司、建筑安装公司转移利润。

　　七是成本核算错误。不按配比原则和权责发生制原则进行会计核算，多列、虚列计税成本。一方面，利用开发产品项目多、工期长、收入、成本滚动发生的特点，混淆完工和未完工产品的直接成本，将间接成本(应分摊的共同成本)全部计入完工成本对象，未将各项成本性支出在完工和未完工产品成本对象之间进行归集、分配，或因多个项目同时开发而不能分清负担对象的间接成本，未按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配;另一方面，已销开发产品的计税成本，未按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本进行确认。

　　八是成本费用重复入账。在总承包合同中笼统地签订合同金额，同时又在具体的施工过程中，从总合同中抽出一些单项工程，单独签订单项合同，重新开具建筑业统一发票，重复记入成本或者将包含在总合同中的工程物资另开增值税发票、重复记入工程成本。

　　华税房地产税务服务部，成立于2007年，先后为万科、SOHO中国、保利地产等近百家知名房地产企业提供过税务咨询、税务筹划、土地增值税清算、税法顾问、税务稽查争议解决等涉税法律服务，积累了大量实务经验。