销售尚未竣工验收的商品房如何财税处理？

       房地产开发企业“生产制造”的产品是“商品房”（包括住宅和商铺），具有商品的一般特性，因此，房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》的有关规定。根据《企业会计准则——收入》的规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，又没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
　　
　　对于一般产品，生产企业需要在产品完工后才能进行销售，而房地产企业在商品房竣工验收前后均可以签订销售合同。国家税务总局在《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）中规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
　　
　　根据国家有关法律法规，房地产开发企业按规定取得房地产预售许可证后，就可以上市预售房地产。所谓房地产预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。在日常生活中可以发现，不少商品房在没有正式完工、达到竣工验收交付的条件时就已销售完毕。
　　
　　在商品房尚未竣工验收时，不符合会计上收入确认的条件，即使收到购房款，也不能确认为“主营业务收入”，而只能通过“预收账款”核算。例如，某房地产开发企业进行某项目开发，本月收到购房户购房订金3000万元（其中普通住宅2500万元、商铺500万元）。　　
　　借：银行存款30000000　　
　　贷：预收账款30000000。
　　
　　只要在没有交付商品房钥匙之前，所有收到的购房款项全部记入“预收账款”。
　　
　　通常，工业产品生产企业在收到客户订金时不需要纳税。但房地产企业从事商品房的预售所收到的预收购房款，因为符合税收上的收入确认条件，需要按税法规定纳税。
　　
　　收到预收购房款，按税法规定所缴纳的相关税金，在交付商品房钥匙之前（一般在交完购房全款，开具了商品房销售发票，才交付商品房钥匙），除印花税外，全部记入“应交税费”有关具体税种项目下。
　　
　　承上例，假设该房地产开发企业销售商品房需要缴纳以下税款：5%的营业税（按收取的购房款总额计算）；以缴纳的营业税为基础缴纳7%的城建税、3%的教育费附加和2%的地方教育附加；按预收房款总额缴纳万分之五的印花税，同时按规定预缴土地增值税（普通住宅2%，商铺3%，其他税收暂不考虑）。那么，该房地产开发企业在次月15日前要到主管税务机关申报缴纳相关税收，并做如下会计处理：　　
　　借：应交税费——应交营业税1500000　　
　　应交税费——应交城市维护建设税　105000　　
　　应交税费——应交教育费附加45000　　
　　应交税费——应交地方教育附加30000　　
　　应交税费——应交土地增值税650000　　
　　管理费用——印花税15000　　
　　贷：银行存款2345000。
　　
　　在交付钥匙之前，所有收到的预收购房款都按上述方法进行会计处理。
　　
　　建议房地产企业会计人员对销售过程中所有的购房款都通过“预收账款”来核算，达到交房条件时再从“预收账款”转入“主营业务收入”，这样便于今后分析、比较。
　　
　　假设2013年5月底累计预收购房款22000万元，2013年6月交付钥匙的商品房（均为普通住宅）补收购房款950000元（这部分商品房之前有预收款6000万元），假设交付钥匙的这部分商品房面积为12190平方米，单位售价5000元。