房地产业土地增值税筹划思路及实例分析

二是分两次签订售房合同。在所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及装潢、装饰时，房地产开发企业便和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该企业则只需就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了节税的目的。

四、增加可扣除项目金额筹划法
房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算和不分开核算会有税负差异，哪种更节税主要取决于两种住宅的销售额和可扣金额。

例：某房地产公司出售商品房取得销售收入5000万元，其中普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元。总扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。

一是不分别核算，则：销售税金及附加=5000×5%×（1+7%+3%）=275万元（5%的营业税、7%的城建税和3%的教育费附加）

全部可扣除项目金额=3200+275=3475（万元）

增值额=5000-3475=1525万元增值率=1525／3475×100%=43.88%，未超过50%，故适用30%的税率应缴土地增值税税额=1525×30%=457.5万元二是分别核算，则：①普通住宅：销售税金及附加=3000×5%×（1+7%+3%）=165万元全部可扣除项目金额=2200+165=2365（万元）

增值额=3000-2365=635万元增值率=635／2365×100%=27%，未超过50%，故适用30%的税率应缴土地增值税税额=635×30%=190.5万元②豪华住宅：销售税金及附加=2000×5%×（1+7%+3%）=110万元全部可扣除项目金额=1000+110=1110（万元）

增值额=2000-1110=890万元增值率=890／1110×100%=80%，按规定适用40%的累进税率应缴土地增值税税额=890×40%-1110×5%=300.5万元共缴土地增值税=190.5+300.5=491万元通过比较可见，分开核算比不分开核算多支出33.5万元税款，这主要是因为普通住宅的增值率为27%，超过了20%，无法享受免税优惠。所以进一步筹划的关键是将普通住宅的增值率控制在20%以内。筹划的方法之一是通过完善配套设施等增加可扣除项目的金额，这样不仅可以节省税款，还可以改善房屋质量，增强竞争力。

假设上例中其他条件不变，增加普通住宅的可扣除项目金额X万元，使其增值率为20%，由等式（3000-2365-X）／（2365+X）=20%，可解出X=135万元，即只要增加普通住宅135万元的可扣除项目金额，就可享受免税优惠。此时该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的300.5万元，比不分开核算少缴纳157万元，比分开核算少缴纳190.5万元。

增加可扣除项目金额的途径有很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等。但是，在增加房地产开发费用时应注意税法规定的10%比例限制。具体比例是由各省市确定，对此纳税人要注意把握。