房地产营改增：一张表告诉你怎么抵扣减税最划算？

2  材料和设备供应商 

首先主要的材料建材水泥基本上都是可以拿到17%的进项。有一些企业在施工或者装修过程中，会使用木材，税率一般是17%，但是也不排除有的企业所外购的木材是直接向农业生产者（农民）手中买的。如果是这种情况，可以开具农产品收购发票按照13%进行抵扣。

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但是对于地材这一部分，就是砂土、石料这一部分绝大多数没有发票，将来存在两种可能，一种是继续拿不到增值税发票，就是无法抵扣；一种是将来很可能出现的情况，就是这些地材的经营者会向税务机关申请代开3%的征收率的增值税发票，给房地产企业进行抵扣。当然羊毛出在羊身上，很可能地材的经营者会将税金转向房地产企业。 

房地产企业用水进项的税率是按13%进行抵扣，用电是17%进行抵扣，设备不管是外购设备，还是租赁设备，都按照17%进行抵扣。如果设备是以前买的老设备，就无法抵扣。 

3 施工和监理企业 

接下来，是施工和监理企业相关的拆迁、场地平整、土建安装、装修等等的成本。这一块有可能是3%进行抵扣，也有可能是11%进行抵扣。

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建筑施工企业在“营改增”之后，有三种情况可以选择简易征收：一种情况是对于老项目，4月30日之前的建筑工程老项目是可以选择简易征收的，另外两种情况，一个是劳务清包，就是包工不包料可以选择简易征收，还有一种情况，也是“36号文”当中一个非常重要的内容，就是对于甲供工程的规定。可以说，这一条政策，是专门为了解决建筑安装行业税负只减不增而设计的非常贴心的条款。

甲供工程如果可以选择简易征收，将来建筑企业税负上升这个问题，是否可以得到有效解决？ 

李克强总理对于“营改增”最大要求，就是要确保所有行业税负只减不增，而在这几年当中，总理特别挂心的就是建筑安装行业。建筑安装行业影响的就业是非常广的，怎么才能做到建筑企业税负只减不增，这是很大的难题。我们都知道建筑行业营改增后选择一般计税方法税负是肯定要上升，按照现在的管理模式，怎么能够做到总理的要求？政策的设计者们非常巧妙地想到了甲供工程这个办法。也就是只要全部或是部分材料、设备、动力是是工程发包方自行采购，就可以构成甲供工程，只要是构成甲供工程，乙方建筑企业就可以选择简易征收。 

问题来了，这里的“部分”怎么理解？80%还是20%？现在这个“部分”已经很明确，总局在4月6、7、8日对全国进行视频培训时，对这个问题强调过，这里的“部分”没有限制，说得极端点，甲方供一根钉子就是甲供工程。照此理解，建设项目有不是甲供工程的吗？电梯总是开发商自己去买，很多东西都是开发商自己买。就算开发商把所有的采购都交给乙方了，乙方要想实现简易征收也很容易，请甲方帮忙供一盒钉子，就可以实现简易征收。  

所以，一旦构成甲供工程，乙方是可以确保税负只减不增，原来按3%缴营业税，现在按3%缴增值税，才相当于2.9%，比原来的税负肯定是下降。