房地产营改增：一张表告诉你怎么抵扣减税最划算？

但是，这有一个问题，是乙方想选择简易征收，就能选择吗？甲方能同意吗？所以这一条规定，关于甲供工程的规定，我个人认为，将来在实务操作中是很难实现，因为甲方不可能同意乙方按照甲供工程实行简易征收。乙方选择简易征收，甲方只能抵扣3%，而乙方选择一般计税，甲方则可以抵扣11%，一下子相差8个点，对于甲方来说，这是这么多大的一块成本。

再换一个角度考虑，如果乙方选择一般计税，乙方的税负能不能达到11%？一般不会出现，总有一些进项。比如，我们现在帮助很多客户测算过，将来如果实行一般计税方法，建筑安装企业现在的项目税负最高可能到7%左右，这是最高的情况，有一些项目实际可能低得多。 

就算按最高的7%来算，选择一般计税，税负是7%，相比现在简易征收，税负要高出4个百分点左右，但选择一般计税和选择简易征收相比，开给甲方的发票相差8个点。也就是说乙方的税负增加4个点换来甲方可以多抵8个点。 

假设一种理想的状态，如果甲方同意拿出4个点补贴乙方，乙方的税负增长完全可以弥补，同时甲方还可以多抵4个点。因此，从这个角度来思考，将来随着甲乙双方的博弈，最终极有可能出现的情况，就是乙方选择一般计税。因为站在甲乙双方总体的角度来考虑还是一般计税比较有利。同时，这也说明一个什么问题？如果建筑企业和房地产企业同属一个集团，就是一个集团公司下面既有建筑企业，又有房地产企业，自己的建筑企业给自己的房地产企业干活，毫无疑问一定选择一般计税，而不要用简易征收。 

同时，这里还要再注意一个问题，就是由于甲供，对于甲方来讲，在一定程度上可以增加进项抵扣。比如钢材如果甲方自采，甲方可以按照17%抵扣，如果委托乙方采购，乙方按17%抵扣，按11%开给甲方。出于自身利益最大化的考虑，很多房地产企业会越来越多的把一些抵扣率超过11%的，比如钢材（17%）等变为甲供。 

下一个项目是管线。在这里标的税率有3%、11%、17%，为什么会出现这种情况？3%这种情况，大家可以理解，比如小规模企业，或者是选择简易征收的情况，可能是3%。11%和17%又是怎么回事，这里又是牵扯一个混合销售的问题。按照“36号文”的规定，现在对于那种自产货物，同时提供建筑业劳务的政策已经没有用了，废止了，现在对于这种情况，就是按照混合销售的政策来执行。这个时候，就看这个管线是谁来提供了，如果是销售管道的公司在卖给房地产企业管道的同时，负责现场安装，那么，这时候的就按17%抵扣。如果是由乙方建筑施工企业购买了材料，现场制作成管道，最后交付甲方，能够抵扣的税率就是11%。 

4  金融机构 

融资不能抵扣，这可能是房地产企业最伤心的一点，融资成本一般是房地产企业比较重要的一项成本，现在不管是向金融机构借的款，还是民间机构融资，这一部分都不能抵扣。不但贷款利息不能抵，跟贷款相关的费用，比如融资管理费、咨询费等等都不能抵扣，现在这种息改费的情况税务机关非常关注。

税屋提示——《税屋》LOGO遮挡部分数据为11、11