房地产营改增：一张表告诉你怎么抵扣减税最划算？

总理在“两会”上宣布剩下四个行业要全部纳入“营改增”时，特别强调要确保所有行业税负只减不增，我认为对于所有行业税负只减不增的承诺在房地产行业里面体现得比较明显。

我的分享主要围绕这张表，即房地产企业进销项税额明细表，对房地产企业“营改增”涉及的一些相关问题进行交流。这张表就是未来房地产企业如果选择一般计税方法，所有进项和销项的明细。  

房地产企业进销项税额明细表

这张表的适用前提，是房地产企业要选择一般计税方法，房地产企业的新项目是一定要选择一般计税方法的，但对于老项目，房地产企业还有另外一个选择，也就是简易征收。  

 一 老项目选择简易征收更划算？不能拍脑袋决定！

对于老项目，到底是选择一般计税方法合适，还是选择简易征收呢？很多房地产企业可能大多数情况下认为选择简易征收更为划算。

最近“营改增”政策出台后，我们承接的培训工作非常多，在给一些房地产客户培训时，我都有一个相同的感触，就是当我在问到在座房地产企业 “营改增”之后，对于房地产的老项目，到底是选择一般计税，还是简易征收的时候，我得到的答案基本上都是简易征收。因为大家想当然地认为老项目选择简易征收对房地产企业比较有利。 

那么，什么是老项目？大家都很清楚有两个条件，原来最先在“36号文”里只有一个条件。后来“五个管理办法”出台后，又加了第二个条件。现在房地产企业老项目的判定标准跟建筑安装行业的判定标准一致，一个是看《建筑工程施工许可证》注明的开工日期是不是在2016年4月30日之前，大家看过《建筑工程施工许可证》的话，可以注意到中间有两个日期，一个是开工日期，一个是竣工日期。 

只要开工日期在2016年4月30日之前，就可以作为房地产老项目。如果《建筑工程施工许可证》没有注明开工日期或是没有取得《建筑工程施工许可证》，可以按照建筑工程承包合同注明的开工日期来判定，只要是在2016年4月30日之前，也算房地产老项目。 

对于很多房地产在建项目来讲，就等于有两个选择，一个是选择一般计税，一个是选择简易征收。而大部分企业都认为选择简易征收比较合适。可是，我们对于很多房地产客户在建项目做了不少测算，我们测算得到的结果是：如果选择简易征收，那么税负就是4.76%（现在是5%征收率，但考虑增值税价外税，实际上相当于4.76%），但如果选择一般计税，很多在建项目的税负则低于4.76%。

为什么？很重要的一个原因，选择一般计税，土地可以扣除，所以很多项目如果土地成本比较高，选择一般计税比较划算。 

案例 例如有一个客户，他有一个楼盘，销售的价值是28000元/平方米，但楼面地价，也就是当时拿地的价格是18500元/平方米，就这个项目来看，就算是其他的建安成本都已经付完款了，都无法取得进项，仅仅就扣除土地成本一项，选择一般计税都要比选择简易征收划算。  

所以，我想谈的第一个问题就是一般计税和简易征收不能拍脑袋来决定，要通过一些测算，才能选择更为合适的计税方法。而且，注意简易征收一旦选择，按照“36号文”的规定，36个月之内不能变更，所以这个选择必须非常慎重，因为一旦选择简易征收，就意味着将来即便发现简易征收不划算，你要想再做调整也已经来不及了。你总不能三年时间不卖房子，等着36个月之后再卖，这不现实。 

案例

另外，再讲一个具体事例。前几天，我们一个集团企业客户召开了一次座谈会。其中最重要的议题就是很多在建项目到底选择什么方法为好，我们参与讨论。当时在座谈会上，房地产公司老总就给集团领导提出他们最后的意见，就是对所有的房地产老项目选择简易征收方式。 

当时，我问了一个问题，现在这些项目有没有对集团内部销售的？因为我知道他们有很多项目是内部销售的，比如很多商业综合体的项目，实际上是卖给自己集团内部其他一些板块的公司，比如商业板块，商业板块的多个大型购物中心，他们使用的房产实际上是由自己同一集团内的房地产公司建造的。因此我才问了这么一个问题。然后房地产板块的老总就回答我，有多个项目存在内部销售的问题。 

我们建议他们：如果内部销售选择简易征收这种方式，其实就意味着你的土地成本扣不了。对于这些老项目，如果卖给集团内其他企业，其他企业是可以按照购进不动产进行抵扣，当然要按照6：4分两年抵扣。如果房地产公司选择简易征收，按5%的征收率缴增值税，集团内的其他企业则按照5%进行抵扣。如果选择一般计税，你的销项是11%，其他企业也按11%进行抵扣，在内部交易这个环节，无论是房地产公司按5%的征收率缴纳，其他企业按5%的征收率进行抵扣，还是房地产公司按11%的税率缴税，其他企业按11%抵扣，一进一出，从这个环节来讲，没有影响。 

但是，按照征收率来进行简易征收，就意味着土地和其他进项都不能抵扣。如果选择一般计税方法，就意味着你的土地，以及还没发生建安成本等进项可以抵扣，站在集团整体的角度来考虑，选择简易征收，就等于把土地及其他可以扣除的进项都白白浪费掉。所以这个匆忙的决策会给企业会带来巨大的损失。 

所以简易征收和一般计税是一定要慎重选择。同时，如果房地产开发企业开发的房产都是卖给集团内部企业，我认为可以毫不犹豫地选择一般计税，而不应该选择简易征收。