一文搞懂房地产企业借款利息的资本化与费用化

　　编者按：曾经有人向沥呕君来电咨询：老师您好!我想请教一下，有关房地产企业的借款利息到底是进开发成本呢，还是作为期间费用的组成之一即财务费用呢?其实在沥呕君看来，若想真正搞明白这个问题，咱们首先应该要搞清楚这背后的原因。为什么同样都是借款利息，干嘛要分一个资本化或者费用化，这样做的意义何在?只有搞懂了背后的底层逻辑，后面的事情就好办了。OK，接下来，进入咱们今天的正题，一起来聊聊房企借款利息的资本化与费用化。

　　为什么要做资本化与费用化的区分

　　所谓资本化，是指特定期间内所发生的支出计入资产的成本之中。就房地产企业而言，这个特定期间，指的是从项目开始立项直至项目建设完成并验收合格，业已达到可使用或可销售状态的这么一个区间。

　　所谓费用化，则是指相关支出直接计入当期期间费用，不再采取资本化。比如普通借款所形成的财务费用。

　　费用化与资本化最大的区别在于，该项支出能否增加固定资产的帐面价值，如果不能增加，即属于费用化支出;如果可以增加，那么就属于资本化支出。

　　咱们举一个形象的例子(稍微有点极端，但不影响原理)，方便大家理解。

　　张三公司从银行借款1000元，用于购买一部山寨手机。这项支出一经发生，随即便形成了财务费用，因为它不存在一个所谓的生产或制造的“区间”。手机买来就能用了，不是吗?

　　倘若咱们把情形稍微转换一下：张三公司从银行借款1000元，用于购买瓷砖修葺公司地板。地板经过修葺之后，能够增加固定资产的价值和使用年限。使用年限增加了自不必说，固定资产也升值了，因为有新的投入在里边。此时，从理论上来说，这1000元能够从企业所得税前一次性扣除吗?并不!在会计科目上，我们应计入长期待摊费用，更为科学。

　　那么到了这里，我们似乎已经摸到了问题的关键所在：资本化的借款利息，它只能在特定区间内按照会计准则及其他合理方法进行“摊销”(因为此时产品尚处于生产建造状态，未形成固定资产，所以叫“折旧”不太合适);而费用化的借款利息，它是作为财务费用直接计入当期损益的。套用前面所提到的那个例子。同样是借款1000元，假设由此产生的利息支出是100元。那么在第一种情形下，这100元可以直接在企业所得税前扣除;而后者呢，则只能按年度摊销，每年至多仅允许扣除10元(假设经修缮后的房产使用年限增加了10年)。

　　房地产企业借款利息“资本化”的前提条件

　　《企业会计准则第17号—借款费用》

　　第四条

　　企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本;其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

　　第五条：借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

　　(一)资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;

　　(二)借款费用已经发生;

　　(三)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

　　对于房地产企业来说，借款费用的处理情形的确较为复杂多样。比如你从银行贷款10亿元，2年期，年化10%，那么对应的利息支出应为2.4亿元。那么问题来了，这10亿元是不是专属用于某具体项目的投资建设呢?如是，那没问题，符合第四条第一句所述情形，满足资本化条件;如果只是其中的一部分比如说8亿元用于了具体项目的建设，另外2亿元与本项目完全无涉，那么此时你能够资本化的借款利息是多少?2.4亿元×(8/10)=1.92亿元。这1.92亿元能够作为开发成本享受加计扣除政策，而那剩下的0.48亿元呢，你只能在企业所得税前扣除。

　　至于第五条，沥呕君将之翻译为大白话，这样容易理解。主要表达的意思如下：

　　1、项目是否已经开工;

　　2、借的钱是否开始花了(指的本金部分);

　　3、借的钱是否开始计息了。

　　需要强调一点的是，当项目已经竣工交付，此时即便借款尚未到期的(仍有后续利息产生)，也不可再资本化。项目如果中途遇到非正常停工(如安全事故、原料不足、资金链断裂等)且达到连续3个月以上的，停工期间也不可资本化(停工期间借款方照收利息，但此时的利息只能进费用而入不了成本)。

　　一般而言，从资金来源的角度来划分，我们可将借款分为两种类型：一是我们前面提到的专属借款(针对某具体项目建设所借款项)，二是一般性借款。后者可视作企业的一个“备胎”吧，目的就是为了防止专款不够用时的应急所需。虽然钱都是用在了具体项目上且同样产生利息，但利息的计算方式却区别大了。前者是用本金×借款利率;后者则需要先计算出一个加权平均资本化率(α)，再计算出资本支出的加权平均数(β)，最后用α×β，得出最终我们想要得到的借款利息金额。其中的α，其计算公式为：当期发生的利息之和/借款本金加权平均数×100%;β的计算公式为：∑[每笔占用一般借款的资产支出金额×每笔资产支出在当期所占用的天数÷当期天数]。其中，每笔资产在当期所占用的天数是指资本化期间内占用的天数，当期天数是指所选定的期间的天数。如果选定的是一年，那么就是一年天数，如果选定的是一个月，即为一个月的天数，其与加权平均资本化率(α)是相对应的。

　　由上述内容，我们不难发现，企业若要提升资本化率，至少需从如下两方面着手：

　　1、尽可能控制非项目借款的占比，将借款资金最大化投入至项目当中。缩减总部费用，尽量将一般借款资金投入到项目当中，并能保证项目的高周转。这对公司的财务规划能力要求非常高，除大股东或关联方占用资金外，账上保留太多现金也会影响资本化率。

　　2、必须满足前文述及的三个前提条件，才能开始利息资本化期间。公司虽借了钱拿了地，但项目迟迟未开工，此期间内产生的利息是无法资本化的。公司必须具备强运营能力和全部门联动能力，确保在土地获取成功后，能在最短时间内开工建设。

　　头部房企中能将资本化率做到很高的，大多是以卓著的项目运营能力见长。通过我们的长期观察来看，资本化率与企业的财务策略，二者并无直接关系。从房企管理者的角度出发，提升资本化率，提高当期利润，提升评级，降低融资成本，做大规模，才是房企做大做强的首要前提。

　　房地产企业借款利息何时停止“资本化”

　　通常，房地产开发项目应在办理项目竣工验收后停止资本化。实务中，审计师一般综合项目具体情况，进而判断达到预定可使用或可销售状态的时点。部分房地产企业出于种种考虑，往往会选择延期办理竣工验收手续。针对此类产品已完工但迟迟未办理验收备案的情形，审计师经常会重点关注除利息费用外有无其他大额费用或支出仍在发生，且该情况的持续时间。从常理来论，若后续并无大额费用产生的，则基本可以判断该项目实质上已达到预定可使用或可销售状态;反之，则判定该项目尚未完全建设完成。审计师通过会结合销售合同中约定的房屋交付日期、施工方的交付使用记录及质检部门的检测报告、消防等相关部门的验收记录等，综合判断资本化期间是否合理。

　　根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，满足“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”及其他相关条件的，可以申请预售许可进行预售。但是，达到可预售状态不应被视为达到“预定可使用或可销售状态”，而是应结合达到法律规定的、合同约定的可交房状态，来判断停止资本化的时点。

　　《企业会计准则第17号—借款费用》

　　第十二条

　　购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

　　第十三条

　　购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态，可从下列几个方面进行判断：

　　(一)符合资本化条件的资产的实体建造(包括安装)或者生产工作已经全部完成或者实质上已经完成。

　　(二)所购建或者生产的符合资本化条件的资产与设计要求、合同规定或者生产要求相符或者基本相符，即使有极个别与设计、合同或者生产要求不相符的地方，也不影响其正常使用或者销售。

　　(三)继续发生在所购建或生产的符合资本化条件的资产上的支出金额很少或者几乎不再发生。

　　针对第十三条，呕心沥血君继续将之翻译成大白话，方便大家理解消化：

　　1、项目业已验收备案完成或已交付使用;

　　2、和前一条说的意思大体一致，只是在内容上更加具化;

　　3、产品完工后几乎不再花钱或花很少的钱。

　　至于很少是多少，具体的数额标准，没有给出。

　　税法关于借款利息资本化的具体规定

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条

　　企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。

　　企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。

　　结合以上规定，“资产购置、建造期间”可以理解为：利息资本化开始时间专项借款发生当日;资本化停止时间为商品房的完工之日。完工标准遵循国税发[2009]31号文件规定，即：①已竣工备案;②已交付使用;③已拿到大证。三个条件任一满足，即确认为完工。

　　当遇到税会差异时，房地产企业应该采取何种处理原则呢?沥呕君简单总结了四句话：

　　会计有规定，税法有规定=====看税法规定

　　会计无规定，税法有规定=====看税法规定

　　会计有规定，税法无规定=====看会计准则

　　会计无规定，税法无规定=====看民法规定

　　来源：智慧源地产财税   作者：沥呕君

　　2020年9月的解析——

房地产企业利息支出是资本化还是费用化

　　近日，接网友咨询：房地产企业发生的利息费用到底是应该计入“期间费用”，还是计入“开发成本”?我认为，可以根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)第二十一条第一项的规定：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。”我企业发生的借款利息费用属于财务费用性质，应当可以计入“财务费用”。

　　下面我们来看一看是不是可以这样理解呢?

　　《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)第二十一条第一项的规定：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。”

　　咋一看，觉得他说的有道理，可仔细研究发现，也不一定正确。因为在“其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。”这句话前面，还有这样一句话：按企业会计准则的规定进行归集和分配。那么，你不免又要问：

　　会计准则是怎样规定的呢?

　　《企业会计准则第17号—借款费用》第四条：

　　企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本;其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

　　第五条：借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

　　(一)资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;

　　(二)借款费用已经发生;

　　(三)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

　　从上述规定可看出，房地产开发企业在发生借款费用时应区分资本化与费用化，资本化的利息直接计入“开发成本”，费用化的利息计入“财务费用”直接可在企业所得税前扣除。

　　那么，到底什么时候开始资本化、什么时候开始费用化呢?

　　品税阁认为：不能简单的将房地产发生的利息费用都费用化，也不能全部作为资本化，应当区分时间节点。房地产开发企业资本化开始的时间为：房地产企业取得开发项目进行立项后，所发生的项目借款产生的利息费用开始资本化。资本化结束的时间为：开发项目完工，达到预定可使用或者可销售状态。费用化的时间是开发项目完工后发生借款所产生的利息费用。

　　来源：品税阁    作者：太阳雨

　　2009年之前的解答——

利息支出能否入帐

　　我公司因融资需要，吸收部分私人存款，利率均未超过银行同期贷款利率，在支付私人存款利息时，他们不能提供正式发票，请问我们能否根据他们的收据入帐，记入财务费用，在税前扣除?

　　国家税务总局关于印发《企业所得税税前扣除办法》的通知(国税发[2000]84号)第三条规定：“纳税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据;合法是指符合国家税收规定，其他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准。”

　　上述情况，企业向个人借款，向其支付利息，取得的收据不能作为税前扣除的适当凭据，因此，所发生的费用不能在企业所得税前扣除。企业可要求个人到税务机关代开发票，取得正规发票，方可按规定在税前扣除。

　　来源：安徽财税网