京财税[1996]646号 北京市财政局 北京市地方税务局关于转发北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知[全文废止]

　　附2：

北京市“九五”住宅建设标准编制说明

　　第一章 总则

　　101北京是我国首都、是党中央和国务院的所在地、是我国与世界交往的中心。首都的建设对全国具有十分重要的影响。改革开放以来，首都的建设正以前所未有的速度蓬勃地发展，特别是住宅建设，其速度之快、规模之大，令世人瞩目，也使广大市民的居住条件有了很大改善。1978年至今北京市新建住宅8000多万m2，是改革开放前30年住宅建设总量的三倍。“七五”期间平均每年竣工住宅总量在500万m2以上;进入“八五”以后住宅建设速度进一步加快，每年超过600万m2，1994年竣工760万m2，1995年多达856.5万m2。

　　北京旧城区，解放前留下的2000多万m2建筑中，除部分宫殿、官邸、寺庙、园林之外，绝大多数砖木结构的住宅都处于危房状态，据统计全市有200多片1300多万m2危旧房急需改造。“七五”期间北京市政府提出“一个转移、一个为主、四个结合”的危房改造方针，即从新住宅区开发为主转移到新区开发和危房改造并重上来;危房改造以区县为主;危房改造与新区开发相结合，与住房制度改革相结合、与房地产经营相结合，与保护古都风貌相结合。市政府这一决策使危改工作有了很大进展，目前全市已经改造和正在改造的小区共有100片左右，占总数的1/3以上。

　　总之，北京市的住宅建设规模是宏大的，成绩是喜人的，在北京的建设史上将是辉煌灿烂的一页。

　　为了规范北京市的住宅建设，1992年首规委办公室曾发布过《关于“七五”——“八五”期间北京市住宅设计标准的规定》，这一规定在我市的住宅建设中起了十分重要的作用。

　　北京市政府提出到本世纪末人均使用面积要达到15m2。因此“九五”期间的住宅建设任务仍然十分艰巨。

　　建设部从1995年开始编制“九五”期间城市住宅建设标准，并要求各地方亦应根据此标准，编制各地方的住宅建设标准。我市从去年的下半年开始组织北京市“九五”住宅建设标准的编制，经过几个月的酝酿讨论，反复征求设计、开发、房管等各有关方面意见，于1995年年末完成编制工作，并报请市领导批准后予以公布。

　　《北京市“九五”住宅建设标准》(以下简称《建设标准》)编制的指导思想是：在充分总结“七五”、“八五”期间我市住宅建设经验与教训的基础上，结合我市经济发展水平，以提高居住质量为核心，使住宅这一耐用的特殊商品的内在质量和品位在“九五”期间更上一层楼，以适应随着生活水平的提高，人们迫切需要改善居住质量的要求。

　　102本条规定了《建设标准》的作用。它是“九五”期间北京市住宅建设的统一标准。为“九五”期间住宅建设发展宏观决策服务，对我市住宅建设发展的宏观调控具有法规性，为我市住宅建设的协调、稳定、健康发展和住宅的合理使用起必要的导向和控制作用，这对加快住宅建设步伐，改善群众住房条件，促进居住水平稳步提高，保持社会稳定，具有十分重要的意义。

　　目前，市场经济体制正在建立，房改也在逐步深化，然而住宅还不能完全走向市场。因此，绝大多数住宅的建设标准不能完全放开，所以各住宅建设单位应该严格执行本《建设标准》。

　　103本《建设标准》的适用范围：主要是大量建造的适合中低收入家庭的普通住宅。也就是大量建造的一室一厅、二室一厅、三室一厅户型的一般职工住宅，不包括高标准的商品住宅和四室户以上户型的住宅。其适用范围包括：

　　一款中国家投资和企事业单位筹资，包括中央财政、地方财政和企事业投资或联建公助投资等。

　　二款中是指房屋开发单位开发建设的住宅，出售给各企事业单位，这些单位再根据房改政策售或租与本单位职工的普通住宅。

　　三款中是为解决住房困难户，由政府按安居住宅政策享受各种优惠而建设的普通住宅。

　　四款主要是在旧城改造中为安置拆迁户而建设的普通住宅。

　　104本条规定了住宅建设应遵循的原则。这中间尤其要提出的是：(1)在第三款中强调，在积极推行标准化的同时，充分考虑住户的多种要求，特别是要推行墙体改革和节能标准，提倡大开间灵活分隔以增加住宅的适应性。(2)在第四款中提出要树立住宅的全寿命观点，即不要为了所谓的节约，不适当地降低标准，而为以后住宅长期使用带来很多的不便，甚至居住时间不长就要改造和维修，综合起来不是节约而是浪费。这种短视行为应该避免。(3)第五款提出在提倡立面造型多样化的同时，应注意与周围环境的协调。特别是在市区中心建设住宅，应该注意维护古都风貌，不破坏市区内协调统一的色调，不构成对文物的影响和破坏。

　　第二章 户型、层高及面积标准

　　201本条主要规定了各种户型分类的面积标准。

　　在《建设标准》中面积标准是最为核心的内容，但又不是孤立的，首先，一个地区和国家住宅的面积标准是紧紧地和该地区和国家的经济水平相适应的。其次，目前我市经济发展水平还不高，住宅市场又没有完全形成，住宅建设的面积标准，还应有一个限度。再者，居住质量的提高也不单纯取决于面积的大小，还包括更多的其它内容。但由于住宅是一种耐用的商品，使用寿命50—100年。所以还应具有一定的超前性。基于以上诸点，确定“九五”期间面积标准比“七五”——“八五”期间的面积标准有所提高，以多层住宅为例，其建筑面积对比如下：

　　低限增加2——m2，高限增加7——9m2。

　　关于面积标准还有以下几点需要说明：

　　(1)北京的住宅建筑面积标准在国家标准中是属中等偏上，以二室户型为便，国家标准是55——65m2，北京是60——65m2。

　　(2)本面积标准与小康居住水平基本相适应，北京市到本世纪末人均使用面积要达到15m2，3口之家使用面积应是45m2，4口之家使用面积应是60m2，而本标准二室户的低限为45m2，三室户上限为60m2，与小康标准大体相符。

　　(3)在面积指标中规定了使用面积标准，因为居住者直接得到实惠的是使用面积，比较居住标准的高低，实际使用面积的大小是主要内容之一。使用面积指标主要是控制居住标准的下限，低于规定的标准就不能建造，视为不合法;而高于规定标准，只要建筑面积标准不突破，是应该提倡的，因为这说明设计方案的利用系数高。使用面积标准列为住宅面积指标中最重要的指标之一，今后计算房价，收取房租，回迁面积计算等均应逐步采用使用面积来计算，对经营开发者来说，在建筑面积指标之内，应尽量争取较大的使用面积。这也有利于墙体改革，减少公共交通和墙体所占面积，使设计更经济合理。

　　在以往的住宅建设中，特别是回迁用房，由于没有采用使用面积指标，开发者则任意压缩必要的使用面积，至使许多住宅的使用功能很不合理。

　　(4)在标准中规定了上限和下限的幅度。根据实际情况，面积标准应该有所区别，以适应不同建造地点的需要，一般回迁住宅和在用地较紧张地区建造住宅可取下限，自建住宅或新开发区住宅则宜取上限，同一种类型住宅也可以有不同的标准，以增加住宅方案的多样化。

　　(5)面积标准中没有包括阳台面积。面积计算是依标准层作为计算依据。利用坡屋顶空间的跃层户型，面积标准可以有所提高。高层住宅和多层住宅使用面积标准相同，所差只是高层每户增加公共交通面积6—8m2。

　　202北京住宅层高定为2.7m，已有近20年的历史了，实践证明，一般情况下2.7m层高是经济适用的。本条规定利用坡屋顶作为卧室，其一半面积的净高不低于2.1m，其余部分最低处不宜低于1.5m，这符合《住宅建筑设计规范》，据说《住宅建筑设计规范》正在修订，如果有所变动，本条规定依《住宅建筑设计规范》为准。如果在坡屋顶空间内再开老虎窗，其空间会更丰富有趣，因此在住宅建设中提倡利用坡屋顶空间，也有利于节约用地。

　　203规定了每套住宅不可缺少的使用空间：卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、储藏空间和阳台。以往住宅设计强调采用带推拉门的壁柜，实践证明，不太适用。第一，其位置固定以后，不一定符合每一个用户的要求，其次，壁柜的质量和作法都不令人满意，所以不少用户迁入之后将壁柜拆掉。根据这一情况，我们只规定了有一定的储藏空间，可以作成单独的储藏室，也可以在卧室或起居室内留出空间安装组合柜，当然也可以作成固定的壁柜(吊柜不计入使用面积)。总之要满足不同家庭的不同需要，最好由用户自己选择。

　　204为了控制居住质量，本条规定了每个使用空间的最小面积标准，最小面积标准不等于建造标准，每户所有最小面积标准相加之和小于每户的使用面积标准。例如二室户各部分使用面积下限相加为42.5m2，而二室户最低使用面积为45m2，这就给设计增加了灵活性，设计者可以在总使用面积之内，适当调整每个使用空间的大小，但每个使用空间都不宜低于最小值，否则就是不符合标准的设计。

　　205在面积标准中没有列入阳台面积，但无论凸、凹阳台，其面积超过6m2的部分，其1/2的面积计入建筑面积，但总建筑面积标准不能突破，其目的是为了限制不必要的加大阳台面积。有些户由于有屋顶平台，可以不设阳台，但因为屋顶平台一般都是由于建筑的整体设计而出现的屋顶平台，其大小又较难控制，故无论大小都不计入阳台面积。但个别户屋顶平台太小也应用阳台形式补足6m2。

　　第三章 使用功能标准

　　301住宅使用功能标准最首要的一条就是成套设计，每套住宅要独门独户，并能满足就寝、起居、用餐、盥洗、便溺的要求，不应再出现合用厨房，合用卫生间的现象。住宅的成套率是衡量居住水平的一个重要指标，到本世纪末，全国成套率要达到70%，北京成套率达到80%。

　　每套住宅内功能分区明确，作到居寝分离、食寝分离、公秘分离、污洁分离，尽量作到动静分离，使用功能合理。特别是处于每户住宅核心位置的厅，其内部交通路线应很好组织，不宜开门过多，应有成片的墙面布置家具，起居厅的轴线宽度不应小于3.3m。卧室的宽度和进深应有一定比例，不宜过于狭长，卧室最小面净宽应大于2m。

　　302朝向、日照是重要的卫生标准之一，对居民的健康和居住环境起着重要的作用，每套住宅至少应有一间卧室或厅能获得有效的日照，北京地区南偏东、西105°之内都视为获得有效日照朝向，除此之外有效的日照还包括日照时间、北京地区冬至日应有不少于1小时的满窗日照。

　　303卧室、居室(厅)和厨房应有直接采光，所谓直接采光不等于日照。任何一个朝向都可以获得直接采光。对采光面积的大小，即住宅的窗地比在《住宅建筑设计规范》中都有明确的规定，必须按规范计算窗的面积。卫生间和小于10m2的厅则可以间接采光和人工照明。204条已明确规定厅不得小于12m2，这里所说的厅是指有的设计中出现的餐厅或小过厅，其面积小于10m2则可以人工照明或间接采光。卧室或起居室窗外有封闭阳台时可视为直接采光。通向阳台的门联窗最好作成落地窗(门)。

　　304卧室、起居室(厅)和厨房都应有良好的自然通风条件，厨房和卫生间应有排风换气的竖向风道。此外厨房和卫生间的管线应集中布置，厨房应留出足够多的墙面安装厨柜和排油烟机。

　　305新建住宅应集中采暖，并于今年7月1日起开始执行节能第二步指标，即节能50%。

　　306住宅的隔声要求：分户墙和楼板均应满足住宅隔声标准的要求，分户墙空气隔声量应大于45DB，楼板的撞击声压级应小于75DB。

　　307由于普通住宅建造量大，造价低，因此宜利用普通的建筑材料修建，室内装修作到初装修，近年来随着人们生活水平的提高，一般迁入新居都要进行二次装修，为了避免对结构的破坏和对材料的浪费，新建住宅宜作初装修;有关初装修的内容，验收标准，市建委文件有明确规定。

　　308本节对不同布置方式的厨房提出最小净宽度的限制，厨房的门为了便于搬运电冰箱和洗衣机等，其最小宽度由以往的750扩大到800。卫生间门宜采用双折门有利于节省空间。

　　第四章 设备和设施标准

　　401针对以往新建住宅中的设备设施落后于现实生活的状况，鉴于住宅使用年限较长，其设备和设施应在满足现实生活基本要求的同时，具有一定的超前性，防止入住不久就要改造，造成住宅寿命过短。

　　402每户可设生活阳台和服务阳台各一个，根据北京市风沙大的特点，居民习惯把阳台封闭，考虑到各户自行封阳台影响市容，故市政府决定，沿街阳台应统一封闭，阳台封闭以后，其栏板的高度应与室内窗台在同一标高，生活阳台的进深可适当加至1.5m左右。有屋顶平台的户，可视同有阳台，但如果层顶乎台面积过小应设法补足，首层如有条件可设深不大于4m的小院。

　　403厨房是住宅的关键部位，是主要的污染源，也是各种管线最集中的地方，厨房的操作基本流程是“洗、切、烧”，厨房的布置应满足这些活动的基本要求，其管线应综合布置，并配置洗菜池，案板台(柜)，吊柜(碗柜)和灶台，应予留安装排油烟机的条件(排风道，合适的位置，电源等)。应留有装燃气热水器的位置。厨房内应有足够的电源插座，以满足厨房内家用电器的需要。

　　404卫生间应能够容纳基本卫生活动所需的设备，即淋浴器或浴缸、洗脸盆和坐便器，并有排风道，可安装小型排风机。设计中可以把洗手盆和便器分开设置，这样适合多人口的家庭，也可把洗手盆和洗衣机设在同一空间，而把便器和浴器合在另一空间。

　　405针对以往厨房管道零乱不规范的问题，特别强调各种用水器应设独立的水龙头，避免洗衣机到处拉动，卫生间用水要到厨房去取等不合理的现象出现。

　　406根据目前每家都有洗衣机的现实，应考虑洗衣机有合适的位置并接通上下水和电源，可邻近厨房或卫生间，便于接上下水。拖布池位置要适当。

　　407电表既是计费的需要，也是安全的需要，每套住宅应设有电表，每户用电负荷均留有一定余地。4倍节能表最大容量为20安培，具有一定的超前意识，其线路的截面选择也应与电表相匹配。为防止公共部分长明灯造成电力浪费，应采用自息节能开关。

　　408共用电视天线在“八五”住宅设计标准中已有规定，有线电视线路可与电视天线线路通用，故不再提有线电视天线系统。每户至少有两个以上电视天线插座。

　　409北京市电话普及率在近几年提高的很快，每户一部电话，为时不会太远。为防止住宅区内随便“飞线”和安装电话现打墙洞，新建住宅应作到电话线路到户。

　　4010燃气管道应与其它管道统一设计、统一施工，不应建成楼之后才打洞装燃气管，每户应有独立的燃气表，其位置要适当。

　　4011针对目前住宅入户查表带来的许多不便，提倡水、电、气表设在公共部分，便于查表计费，最好采用计算机户外计量系统。

　　4012由于垃圾管道截面小，居民使用不当，管理不力等因素致使管道堵塞，垃圾腐臭，污染环境，尤以一层受影响最甚。因此多层住宅普遍推行袋装垃圾，实践证明，此种办法已为群众所接受。高层住宅也可不设垃圾管道，但必须每层设垃圾暂存处，由专人袋装统一运走，防止每人都提一袋垃圾乘电梯带来的不利影响。如果设垃圾管道则应采用新型垃圾翻斗，解决大件垃圾塞入和尘土飞扬，且首层有较大的垃圾间便于清运。

　　4013每户应有信报箱，由于物业管理方式不同，其位置也不同，设在高层住宅首层或组团入口，可以根据实际情况灵活设置。

　　4014近几年由于居民生活水平提高，安装家用空调器的很多，但由于旧建筑没有予留安装空调器的条件和位置，造成用电线路超负荷;安装零乱也使建筑立面受到影响。因此本标准规定了予留安装空调器的位置和条件，关于这一问题首规委办有专门文件。

　　4015自行车存放在住宅设计中是一个大问题。目前有的居住区建了集中存车处，这固然对管理有利，但往往由于没有很好的规划，位置不当，影响环境。新建住宅应在规划时就考虑这一问题，高层住宅可以利用地下室设存车处，多层住宅也可在地下室或半地下室或就近集中设置存车处，以解决自行车存放零乱，影响环境的问题。

　　4016由于规划部门管理较严，北京尚未出现七层以上不设电梯的住宅(室内跃层除外)。外地已有七、八层住宅不设电梯，这是一种短视作法。我国规定六层以上需设电梯，在国际上已属低标准(较发达国家一般四层以上设电梯)，给年老体弱者带来不便。因此，这一点必须严格掌握，有条件的居住区最好取消六层。最近有几个试范性小区已开始这样作。

　　第五章 建筑结构与安全防卫标准

　　501住宅建造量大、面广，结构安全与否直接影响人民生命财产，但结合国情，在确保结构体系安全的同时，要兼顾其合理性与经济性，根据《建筑结构设计统一标准》结构的安全等级规定，一般工业民用建筑的安全等级为二级，超高层、特殊重要的住宅不在此列。

　　502随着社会的发展，家庭人口的变化，一般居民都希望住宅的户内分隔墙有一定的灵活性，以便于改造，为适应这一要求，希望新建住宅选择结构体系时，在兼顾经济、合理的同时，尽量采用大空间灵活分隔以增强住宅的适应性。与其相配合的是要尽量推行墙体改革，少用粘土砖。

　　503北京属地震区，住宅结构设计应根据北京地区地震裂度分区图进行设防。

　　504结构设计和结构构件应尽量作到标准化和符合模数制，以方便施工，有利构件成批生产，加快施工速度，节省投资。

　　505根据《建筑设计防火规范》规定，要求新建住宅耐火等级不低于二级。

　　506 目前家用电器越来越多，确保用电安全十分重要。因此住宅用电设计必须采用漏电保护装置。

　　507住宅的户门应采用安全部门批准的防护门，特别提倡使用四防门，既美观又安全。住宅首层的外窗、开向公共走道的窗必须有安全防护装置。多层住宅可安装或予留对讲系统的电控门，高层住宅可安装或予留可视对讲系统、高层住宅的入口应设值班室，并配有电话和卫生间。

关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知

国务院各有关主管部门，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)：

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，现对企业交纳土地增值税有关会计处理办法的规定通知如下：

　　一、交纳土地增值税的企业应在“应交税金” 科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。

　　二、转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理：

　　1.主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金及附加”(股份制试点企业)、“营业税金”(对外经济合作企业)等科目，贷记“应交税金一应交土地增值税”科目。

　　2.兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“其他业务支出”[工业、农业、商业、运输(交通、民航)、邮电、施工企业、外商投资工业、农业、商业、交通、施工企业]、“其他营业支出”(金融企业)、 “营业税金及附加”(旅游、饮食服务、保险企业、股份制试点企业)、 “营业税金”(对外经济合作企业、外商投资租赁、旅游企业)、“内部供应和销售支出”[运输(铁路)企业]、“其他营业税金”(外商投资银行)等科目，贷记“应交税金一应交土地增值税”科目。

　　3.企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”或“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目核算的，转让时应交纳的土地增值税，借记“固定资产清理”、“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目，贷记“应交税金一应交土地增值税”科目。

　　三、企业交纳土地增值税时，借记“应交税金一应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。

　　四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金一应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目;待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理;该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税金一应交土地增值税”科目，补交的土地增值税作相反的会计分录。

　　预交土地增值税的企业，“应交税金—应交土地增值税”科目的借方余额包括预交的土地增值税。

　　五、为了提供土地增值税的计算依据，企业应将取得土地使用权时所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、费用等，在有关会计科目或备查簿中详细登记。

　　六、企业按规定补交应由已实现的1994年经营损益负担的土地增值税，借记“以前年度损益调整”科目，贷记“应交税金—应交土地增值税”科目;实际补交时，借记“应交税金—应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。

　　1995年1月1日至本规定印发之日期间的土地增值税参照本规定进行会计处理。