取得划拨土地是否应当缴纳契税

　　摘要：取得划拨土地使用权不用缴纳契税。依据征管法，无论时间多长，企业均能申请退还多缴的税款。

　　正文

　　2015年，我为X'A市房地产开发A公司财税顾问。某天，开发部负责人送进一份契税付款申请。按X'A市政府2010年出台文件规定，本开发项目住宅建筑面积20万平米，其中必须配建5%、1万平米廉租房。廉租房项目用地以划拨形式取得，共支付划拨地价款400万元。国土局通知应缴纳契税620万元，其中廉租房项目用地应缴纳契税12万元。

　　《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令1997年第224号，以下简称条例）、《契税征收管理若干具体事项的通知》（国税发[1997]176号，以下简称176号文）、《财政部 国家税务总局关于国有土使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号，以下简称134号文）、《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）构成取得土地使用权缴纳契税的核心税收政策。

　　条例第二条规定，“本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。”条例没有提及划拨土地。因此，取得划拨土地使用权属于不征税情形。134号文第二条规定，“先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。”取得划拨土地使用权属于不征税情形，因此，134号文第二条规定取得划拨土地转出让用地的纳税人，只就补缴的土地出让金和其他出让费用部分缴纳契税。至此，划拨地价款部分仍然无需补缴契税，这是有意安排还是政策疏漏？！

　　税收法定。法无明文规定，不能征税。经上述分析，纳税人支付划拨地价款无需缴纳契税。在实际工作中，这种没有明文政策的免税事项十分难办。国土局办理土地使用权证，要么缴税，要么提交主管税务局出具的免税证明文件（减免税审批表）。A公司财务负责人陈姨与我往返国土局、税务局10余次，积极与主管所、分局税政科、征管科沟通。感谢这些年税务局服务态度与效能提升，虽然辛苦，我们仍如期拿到了减免税审批表。开发部主管后来反馈，国土局人说这是X'A市第一回办划拨土地证免征契税的。

　　如果你公司经营经济适用房、廉租房、公租房等缴纳了划拨土地款，应当无需缴纳契税。如果这些事已经超过了三年，那么请你再仔细阅读税收征管法第51条。你仍可申请退税！

　　欢迎交流讨论，微信号：13772532832。李华，陕西华浩税务师事务所。此文借税屋网平台与大家交流，不为发表。未经本人许可，切勿转载！

行政划拨土地是否缴纳契税

　　土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。划拨国有土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地。契税政策规定“不得因减免土地出让金而减免契税”，那么对于受让的行政划拨土地是否缴纳契税?

　　《契税法》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：(一)土地使用权出让;(二)土地使用权转让，包括出售、赠与、互换;(三)房屋买卖、赠与、互换。国有土地使用权出让与行政划拨土地不是一码事，划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。列举的转移土地权属中并不包括行政划拨土地，因此，对受让的行政划拨土地，不论是无偿取得，还是缴纳补偿安置等费用，均不属于契税的征税范围。

　　来源：中汇武汉税务师事务所十堰所   作者：钟燕   2022.05.14