房地产担保须登记

    甲公司共欠缴税款125万元，该公司法定代表人王某准备出国考察，当地主管税务机关得知后，通知该公司缴清税款或者提供纳税担保后王某才能出国。于是该公司以其一处房地产的土地使用证和房产证等有关证书到税务机关办理纳税担保。税务机关收到证书后便直接为该公司办理了有关纳税担保手续。这样，王某才得以成行。

    王某回来后公司决定上一个新项目，但却没有足够的资金投入，于是抱着试试看的心理，以该公司在税务机关办理纳税担保的那一处房地产为抵押到金融机构去办理一笔贷款，并称其有关的证书不慎丢失。金融机构同意了，并同甲公司一起到有关部门办理了抵押登记。税务机关知道后以纳税担保在先且持有甲公司的有关权利证书而担保贷款在后为由，到该县人民法院请求行使撤销权。而当地金融机构则称，甲公司与税务机关之间的纳税担保未生效税务机关不能行使撤销权。

    法院经过认真地审查之后，依法作出了驳回税务机关请求的判决。

    本案涉及的是特殊抵押物抵押担保生效的问题。《担保法》第41条规定：“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第42条第2款规定：“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门……”本案中甲公司虽然到税务机关办理的是纳税担保，但是它实际上也属于一种特殊的抵押担保合同。《税收征管法》中对此没有特别的规定，那么它理所当然的归属于《担保法》调整。它的生效也应当符合《担保法》中规定的要求，即必须到县级以上地方人民政府规定的部门即房管部门登记方能生效。而《担保法》将房地产抵押物登记作为抵押合同生效的要件，而未将交付约定抵押财产的权利证书作为抵押合同生效的要件。也就是说，甲公司用房产向税务机关进行的纳税担保并没有生效。

    同时，《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》和《城市房地产抵押管理办法》两个办法中对土地使用权和房地产抵押登记又作了一些具体规定。《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》第3条第1款规定：“土地使用权设定抵押权的抵押人和抵押权人应在合同签订后15日内，持被抵押的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记。一方到场申请抵押登记的，必须持有对方授权委托文件。”《城市房地产抵押管理办法》第30条规定：“房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。”显然，前一个规定要求双方共同办理抵押登记，即使只有一方办理登记时，也需持另一方的授权委托文件；后一个规定仅仅使用了当事人的称谓，并没有具体要求是由抵押人办理还是由抵押权人来办理登记。因此，综合以上两个规定应当认为抵押登记的义务应当由双方共同完成。但是，从本案甲公司到税务机关办理纳税担保的过程看，甲公司将有关证书全部交给了税务机关，表明了甲公司是真正同意用房地产来办理纳税担保的，税务机关没有要求双方共同到有关部门办理登记或者是要求甲公司到有关部门办理登记，那就意味着抵押登记应当由税务机关来完成。另一方面，在纳税人看来，如果税务没有办理抵押登记，就意味着税务机关自动放弃了纳税担保。但实际上税务机关认为反正有甲公司的证书，纳税担保就理所当然地已经生效，实属对法律的错误理解。从纳税担保和抵押货款两个合同生效时间来看，虽然纳税担保行为发生在先但未生效（因其未到有关部门登记而不具备生效要件）。综上所述，税务机关不能依法行使撤销权。